TJ 59606, 11 juin 2026, RG 21/01008

N° RG 21/01008 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FOXI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 21/01008 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FOXI
N° minute : 26/140
Code NAC : 63B
LG/AFB

LE ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR

M. [R] [M]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Soraya KRONBY HALHOULI, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.P. [B] [I] [1], Notaires, ayant son siège social sis [Adresse 2]
représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *
Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 07 Mai 2025 prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.

Débats tenus à l'audience publique du 27 Février 2025 devant :

- Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,
- Madame Aurélie DESWARTE, Juge,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffière, et en présence de Madame Justine DELRIEU, Magistrate stagiaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique reçu le 3 août 2006 devant Maître [B] [I], notaire à [Localité 2], Monsieur [B] [J], cultivateur, avait vendu à Monsieur [G] [C] et Madame [O] [P] un terrain en nature de pâture situé [Adresse 3] à [Localité 3] et cadastré section AI [Cadastre 1] ce, moyennant le prix de 4000 euros.

L’acte a été publié à la Conservation des hypothèques de [Localité 2] le 28 septembre 2006.

Toutefois, la [2] n’ayant pas été informée de la vente et n’ayant pu faire valoir son droit de préemption a, le 5 février 2007, intenté une action devant le tribunal de grande instance de Valenciennes afin de faire annuler celle-ci sur les fondements des articles L143-1, R 143-15 et L 412-10 et L 412-12 al 3 du code rural, dans leur version applicable à l’époque.

Ayant été déboutée par cette juridiction, la [2] a alors interjeté appel de la décision.

La cour d’appel de Douai, par arrêt en date du 27 janvier 2010, a :
- prononcé l’annulation de la vente reçue le 3 août 2016 par Me [B] [I] ;
- ordonné la publication du dispositif de l’arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 2] ;
- dit Maître [I] responsable professionnellement des conséquences dommageables subies par les consorts [C]-[P] du fait de cette annulation ;
- condamné la SCP [3][I][4] devenue ultérieurement la SCP [I][5], notaires associés en lieu et place de Maître [I] à payer aux consorts [C]-[P] (pris individuellement) les sommes suivantes :
* 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
* 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure
civile.

Cette décision a été signifiée aux parties à la requête de la [2], le 25 mars 2010.

Par acte authentique en date du 19 juin 2014, par le ministère de Maître [B] [I], membre de la SCP [B] [I][1], notaires à [Localité 2], Monsieur [B] [J] a revendu cette même parcelle à Monsieur [R] [M], moyennant la somme de 4500 euros outre 2000 euros de frais.

Quelques mois plus tard, le nouvel acquéreur a sollicité auprès du notaire son titre de propriété.

Par courrier daté du 17 avril 2015, Maître [I] l’a informé de ce que l’obtention de ce titre prendrait un peu de temps, compte tenu de l’existence d’une décision judiciaire antérieure, relative à ce bien.

Précédemment, le service de la publicité foncière de [Localité 2] avait notifié à Maître [I] le rejet total et définitif de l’enregistrement de l’acte de vente [J]/[M], faute de régularisation dans le délai imparti des formalités obligatoires.

Les consorts [C]- [P] ont, quant à eux, interpellé la [2] sur le fait qu’ils apparaissaient toujours propriétaires de la parcelle.

Par courrier en réponse daté du 5 mai 2015, celle-ci leur a fait savoir qu’elle n’entendait pas acquérir le terrain de [Localité 3] et les informés de leur possibilité, soit de faire publier l’arrêt de la cour d’appel pour être officiellement libérés de tous droits sur la parcelle, soit de demander au notaire la réitération de l’acte de vente à leur profit.

Ces derniers n’ont entrepris aucune démarche.

Monsieur [J] est décédé en [Date décès 1] 2015.

Dans ces circonstances, la publication au service de publicité foncière du dispositif de la décision prononçant l’annulation de la vente entre Monsieur [J] et les consorts [C]-[P] n’a jamais été réalisée.

Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2021, Monsieur [R] [M] a attrait la SCP [B] [I][1], notaires à [Localité 2] (ci après désignée la SCP [I]) devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- juger que la défenderesse a commis une faute en procédant à la vente du terrain à [Adresse 4], avant d’avoir procédé à l’annulation de la vente précédemment conclue.
En conséquence :
- la condamner à lui rembourser le prix versé lors de l’acquisition du terrain, soit la somme de 6500 euros au taux d’intérêt légal à compter de la remise des fonds, jusqu’à parfait paiement ;
-la condamner au paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
- la condamner au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les frais et dépens.
La SCP [B] [I][1] a constitué avocat et a élevé plusieurs fins de non recevoir.

Par ordonnance en date du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état, a, notamment, débouté la SCP [I][1] de ses fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir ainsi que de la prescription et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 25 janvier 2024.

Cette décision n’a pas été frappée d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 18 juin 2024, et auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation développée, Monsieur [R] [M] demande au tribunal de :
juger que la SCP [B] [I][1], a commis une faute en procédant à la vente du terrain sis à [Adresse 4], avant d’avoir procéder à l’annulation de la vente précédemment conclue.
En conséquence,
la condamner à lui rembourser le prix versé lors de l’acquisition du terrain, soit la somme de 6500,00 euros au taux d’intérêt légal à compter de la remise des fonds, jusqu’à parfait paiement. la condamner au paiement d’une somme de 4000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi. la condamner au paiement de la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. la condamner en tous les frais et dépens. ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il est fondé à rechercher la responsabilité de la SCP [I] dans la mesure où celle-ci a procédé à l’établissement de l’acte de vente du 19 juin 2014 sans s’assurer au préalable de ce que l’enregistrement de l’annulation du premier acte de vente avait bien été effectué. A ce titre, il relève que l’étude notariale était parfaitement informée de la vente précédente puisque Maître [I] y était intervenu comme notaire instrumentaire tout comme elle avait connaissance de la procédure en annulation diligentée par la [2], étant partie à ladite procédure.
Il considère que le notaire n’a pas procédé aux vérifications nécessaires en ne s’assurant pas que les publicités avaient bien été faites, ce qui lui a directement causé préjudice.
S’agissant des difficultés de publication de l’acte de vente du 19 juin 2014, il estime que, là encore, la SCP [I] a failli à ses obligations puisque le notaire, alerté par la notification d’un refus du service de publicité foncière en septembre 2014, n’a pas réagi dans le délai requis d’un mois et n’a finalement entrepris des démarches de publication le 29 juin 2017 auprès du Conservateur des Hypothèques, lesquelles se sont à nouveau soldées par un refus d’enregistrement de la seconde vente.
Il indique que la SCP [I] ne peut utilement invoquer l’inertie des parties à l’acte pour dénier sa responsabilité.

Il ajoute que si le notaire l’a effectivement informé des difficultés de publication de l’acte de vente, il lui a cependant toujours déclaré qu’il faisait le nécessaire pour régulariser la situation et l’a laissé dans cette croyance jusqu’à ce qu’il finisse par lui notifier l’impossibilité de procéder à l’enregistrement dudit acte, en fin d’année 2017.
Il expose, par ailleurs, qu’il a versé la somme de 6500 euros pour acquérir la parcelle sans jamais pouvoir entrer en possession du terrain. Il affirme que le prix qu’il a payé est toujours détenu par l’étude notariale laquelle ne l’a pas reversé au vendeur ni ne le lui a restitué. Il précise que l’indisponibilité des fonds l’a empêché de réaliser une autre acquisition, alors qu’en outre, il a dû engager des frais pour tenter, sans succès, d’obtenir la reconnaissance de sa propriété.
Il estime, enfin, qu’il peut se prévaloir de la perte d’une chance d’obtenir une plus-value sur la revente du terrain dont la valeur aurait augmenté depuis l’acquisition.
Il en conclut que la faute du notaire est à l’origine directe de son préjudice que ce dernier doit indemniser.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, auxquelles il y aura lieu de se reporter pour le détail de l’argumentation développée, la SCP [I], demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de :
rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Monsieur [M], le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, le condamner aux entiers dépens de l’instance,à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision.
Pour s’opposer aux prétentions adverses, la SCP [I] fait valoir que son obligation en matière de vérification et d’efficacité des actes est une obligation de moyen, et non de résultat. Elle estime que sa responsabilité professionnelle ne peut être engagée qu’en présence d’une défaillance avérée dans ses diligences ou ses contrôles. Elle conteste avoir commis une telle faute, faisant valoir qu’elle n’a jamais été désignée comme responsable de la publication de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 27 janvier 2010, lequel ne précisait pas à qui incombait cette formalité, qu’elle n’a reçu aucun mandat des parties à l’instance initiale, que ce soit de la [2], du vendeur Monsieur [J] ou des acheteurs, les consorts [C]-[P], pour procéder à cette publication, que l’absence de publication est donc le fait de tiers et non de l’étude notariale, et qu’en tout état de cause, le notaire n’est pas compétent pour publier un arrêt judiciaire, cette formalité relevant des parties intéressées.
Elle fait observer qu’elle a tenté, à titre gracieux, une publication en 2017, qui a été refusée sans qu’elle en connaisse la cause.
Elle soutient également que l’absence de publication de l’annulation de la vente initiale n’entraîne pas la nullité de la vente puisque, selon elle, Monsieur [M] reste juridiquement propriétaire du terrain depuis le 19 juin 2014.
Elle considère que la demande de remboursement du prix est infondée car l’acte de vente reste valable. Elle indique qu’en tout état de cause que le prix a été effectivement versé à Monsieur [J] et non conservé à l’étude, arguant qu’une demande en restitution ne peut être dirigée contre le notaire, mais contre le vendeur ou ses héritiers.

Elle estime que le préjudice allégué par Monsieur [M] n’est ni justifié, ni évalué, ni actuel puisqu’il ne démontre aucun empêchement de jouissance du terrain depuis 2014, il ne produit aucune preuve du refus de la publicité postérieure à ses propres démarches, il ne démontre pas l’impossibilité d’un nouveau dépôt de formalités auprès du service de publicité foncière et oppose qu’il aurait pu mettre en cause les parties intéressées par la publication ([2] ou vendeur).
Enfin, elle estime que l'action de Monsieur [M] a pour véritable objet de se débarrasser d’un terrain qu’il ne souhaite plus conserver, sans fondement juridique à ses demandes indemnitaires.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure le 10 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025 prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 11 Juin 2026, en raison de la charge de travail et des arrêts maladie du magistrat en charge de la rédaction de la décision.

SUR CE,

Sur la mise en jeu de la responsabilité civile du notaire :

Un notaire est tenu, d’une part à un devoir d’authenticité des actes qu’il établit, lequel induit un devoir d’utilité et d’efficacité desdits actes, d’autre part, à un devoir de conseil.
Le devoir d’authentification comprend l’obligation d’instrumenter, le respect des règles relatives à la rédaction des actes et l’obligation de vérification laquelle est le corollaire du respect du principe d’efficacité des stipulations de l’acte dressé dont le notaire est garant.

Lorsqu’il intervient en qualité d’officier ministériel et qu’il méconnait l’une des obligations de sa fonction, la responsabilité du notaire doit être recherchée sur le terrain délictuel.

Ainsi, les obligations dont il est comptable qui ne tendent qu'à assurer l'effectivité d'un acte qu’il a instrumenté et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent du régime de la responsabilité délictuelle régie par l’article 1240, antérieurement 1382 du code civil.

L’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige énonce que : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Celui qui agit sur ce fondement doit dès lors apporter la démonstration d’une faute et d’un dommage découlant directement du comportement fautif invoqué.

En l’espèce, il est constant que la SCP [I] a établi l’acte de vente du 19 juin 2014 intervenu entre Monsieur [B] [J] et Monsieur [R] [M].

A cette époque, le notaire instrumentaire de l’acte, en la personne de Maître [I], avait parfaitement connaissance d’une précédente vente portant sur la même parcelle consentie par Monsieur [J] au profit de Monsieur [C] et Madame [P] et de l’annulation de cette même vente à l’initiative de la [2] suivant arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 27 janvier 2010.
Cette décision, qui a par ailleurs ordonné la publication de son dispositif à la Conservation des hypothèques de [Localité 2], a été signifiée à Maître [B] [I] le 25 mars 2010.

Or, il est patent que préalablement à la rédaction du second acte de vente, Maître [I] ne s’est pas assuré auprès du service de la publicité foncière de ce que la formalité obligatoire prescrite au dispositif de l’arrêt de la cour d’appel de Douai et consistant en la publication de l’annulation de la vente avait été réalisée, alors que cette vérification s’imposait à lui afin de déterminer les droits du vendeur sur la parcelle et de garantir l’opposabilité du transfert du droit de propriété au nouvel acquéreur.
Le défaut de cette formalité de publicité aurait dû le conduire à ne pas instrumenter de nouvel acte de vente dans la mesure où elle conditionnait l’opposabilité aux tiers de l’opération.

Cette abstention est sans conteste fautive.

Par ailleurs, il résulte des pièces de la procédure que ce n’est qu’après dépôt de l’acte de vente du 19 juin 2014 que Maître [I] s’est aperçu que la décision d’annulation de la précédente vente n’avait pas été publiée et n’était donc pas reprise dans le récapitulatif du service de la publicité foncière de [Localité 2], justifiant une reprise pour ordre de la formalité initiale, Monsieur [J] n’apparaissant pas comme étant propriétaire du terrain, et ne pouvant dès lors vendre celui-ci.
Il apparaît qu’à ce titre, Maître [I] a été informé du motif de rejet de la formalité par lettre du 4 septembre 2014 et n’ignorait pas le délai incompressible d’un mois pour procéder à la régularisation sollicitée.
A l’expiration du délai imparti, par lettre en date du 10 octobre 2014, le service de la publicité foncière de [Localité 2] a informé le notaire de ce qu’il prononçait le rejet définitif de la formalité relative à la vente [J]/[M] pour le motif suivant : « aucune régularisation n’étant intervenue dans le délai d’un mois à compter du 9 septembre 2014 » en lui précisant le délai de recours applicable à cette décision.
Il est constant qu’aucun recours n’a été intenté.
Par ailleurs, il ressort du courrier du 26 août 2020, du syndic de la Chambre Départementale des Notaires du Nord (pièce 11 demandeur), reprenant les explications données par Maître [I], après la réclamation faite par Monsieur [M], que celui-ci, connaissance prise du motif de refus a indiqué avoir, dès le 10 octobre 2014, pris attache avec Monsieur [J] et les consorts [C]-[P] pour organiser la restitution du prix de vente et a interrogé l’avocat de la [2] pour savoir où en était les démarches de publication de l’arrêt de la cour d’appel. Le jour même, il a eu confirmation qu’aucune démarche n’avait été entreprise et qu’aucune publication n’était en cours, le dossier étant considéré comme classé pour la [2]. Maître [I] ne justifie pas avoir informé Monsieur [M] de cette situation à cette époque.

Il a déclaré avoir adressé une lettre à Monsieur [R] [M], le 17 avril 2015, soit six mois plus tard, pour lui expliquer la difficulté, en lui demandant ensuite dans une correspondance du 19 octobre 2015 de patienter à nouveau, le temps pour lui de convaincre la [2] de procéder à la publication de l’arrêt d’annulation de vente.
Il est constant que Maître [I] a déclaré avoir effectué lui-même un acte de dépôt de l’arrêt prononçant l’annulation pour en faire la publication « à ses frais » le 29 juin 2017, soit trente deux mois après la notification du refus définitif de publicité, mais n’a, cependant, jamais justifié de cette démarche, en tout état de cause trop tardive, alors que le service de publicité foncière de [Localité 2] a, quant à lui, indiqué n’avoir pas retrouvé trace d’une demande en ce sens ;
Maître [I] n’a pas justifié davantage de ses échanges avec Monsieur [M] visant à l’informer de l’état d’avancement de son dossier. Il a ainsi manqué à son devoir d’information à l’égard du requérant.

Il est ainsi mis en évidence plusieurs fautes professionnelles imputables au notaire et préjudiciables à Monsieur [M].

Sur les demandes découlant de la mise en jeu de la responsabilité du notaire :

Sur la demande en remboursement du prix payé

Maître [I] n’étant pas partie à l’acte de vente, le remboursement du prix de vente, ne saurait constituer un préjudice réparable mis à la charge de la partie défenderesse.
Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est établi en procédure que la vente initialement intervenue au profit de Monsieur [M] n’est pas opposable aux tiers puisqu’elle n’a pu être publiée au service de la publicité foncière en raison d’un défaut de vigilance du notaire et du manquement de celui-ci à son obligation de vérification.

Dès lors, en raison de cet obstacle juridique, Monsieur [M] ne bénéficie d’aucune protection à l’égard des tiers quant au bien dont il s’est porté acquéreur. Il ne peut transmettre à son tour son droit de propriété ni même faire valoir sa qualité de propriétaire auprès des administrations ou d’éventuels créanciers.
Il se trouve ainsi dépossédé de ses prérogatives de propriétaire nonobstant l’effectivité de la vente intervenue avec Monsieur [J]. Son préjudice n’est pas contestable et est certain.

Au surplus, Monsieur [M] a été tenu dans l’ignorance réelle de la situation durant plusieurs mois, ce qui est imputable à Maître [I], lequel, au surplus, l’a contraint à patienter durant plusieurs années sans même chercher à remédier efficacement à la difficulté qu’il avait lui-même générée. Il a dû multiplier les démarches notamment auprès de la Chambre départementale des notaires du Nord pour obtenir un minimum d’éclaircissements ainsi qu’auprès des services de la publication foncière, par l’intermédiaire de son avocat.
Son préjudice moral est amplement caractérisé.

La situation dommageable subie par Monsieur [M] est ainsi démontrée et trouve son origine dans les manquements conjugués de Maître [I], notaire instrumentaire.

Il est donc fondé à solliciter des dommages et intérêts.

Au vu de ce qui précède, la demande d’indemnisation formulée à hauteur de 4000 euros apparaît légitime.

La SCP [B] [I][1] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [R] [M] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCP [B] [I][1], succombant à la procédure, sera condamnée à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCP [B] [I][1] à payer à Monsieur [R] [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande, formulée de ce chef par la défenderesse, sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,