TJ 42218, 11 juin 2026, RG 26/00029

MINUTE
ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00029 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JB5L
AFFAIRE : S.A.S. SOLAIRE CLIM CHAUFFAGE C/ S.A.S.U. BAHAMUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLAIRE CLIM CHAUFFAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BAHAMUT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jessica JOUEN de la SELARL GRAMOND AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l'audience du : 21 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 Juin 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2024, la SAS Solaire Clim Chauffage a conclu avec la SAS Bahamut un bail de sous-sous-location portant sur un bâtiment à usage industriel et bureau, avec terrain attenant, situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Il prévoit un loyer mensuel de 2 000 € HT et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la SASU Solaire Clim Chauffage a fait assigner la SAS Bahamut devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de résiliation du bail.

L'affaire est retenue à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle la SASU Solaire Clim Chauffage sollicite de voir :

A titre principal,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le cadre du bail de sous sous-location en date du 21 novembre 2024 ;
- Prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail de sous-sous-location à compter du 26 décembre 2025 ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS Bahamut et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux sis [Adresse 1] ;
- Condamner la SAS Bahamut à payer à la SAS Solaire Clim Chauffage la somme provisionnelle de 22 810 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026 ;
- Condamner la SAS Bahamut à payer à la SAS Solaire Clim Chauffage une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er janvier 2026 jusqu'au jour de la libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés ;
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où le juge des référés devait considérer que la clause résolutoire du bail ne serait pas applicable,
- Condamner la SAS Bahamut à payer à la SAS Solaire Clim Chauffage la somme provisionnelle de 22 810 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1e mars 2026 ;
Dans l'hypothèse où un échéancier serait accordé au locataire,
- Dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance ou loyer courant, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SAS Bahamut sera tenue de payer la totalité de la somme devenue exigible à cette date, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs et qu'en conséquence le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS Bahamut et de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés :
En tout état de cause,
- Rejeter les demandes de la SAS Bahamut ;
- Condamner la SAS Bahamut à payer à la SAS Solaire Clim Chauffage la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût de la signification du commandement de payer en date du 26 novembre 2025.

Au visa de l'article L. 145-41 du Code de commerce, elle expose que le bail a pris effet le 1er mars 2025 ; que, dès le mois d'avril 2025, la locataire n'a pas réglé les loyers comme convenu ; qu'elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 novembre 2025, en vain ; qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer ; que l'acte a été régulièrement signifié au siège social de la société, ce qui ne lui cause par ailleurs aucun grief ; que le commandement était accompagné d'un décompte précis ; que c'est à sa demande qu'elle a accepté d'éditer deux avoirs au cours des mois de mai et juin 2025 ; qu'il n'y a pas eu de double facturation pour le mois de juin 2025 ; que le bail contient bien une clause résolutoire ; qu'il n'a jamais été convenu entre les parties que le loyer serait réclamé à compter de juin 2025 ; que la locataire a demandé la réalisation de certains travaux après avoir été sommé de régler la dette locative ; que cette demande n'est qu'un artifice pour tenter de se soustraire à son obligation de paiement ; que le locataire ne s'est jamais plaint avant la réception de la LRAR de son bailleur de l'état de la toiture ; que le rapport d'audit invoqué par le locataire souligne 64 non-conformités dont seulement 7 relèvent du bâtiment ; que concernant l'absence d'isolation du local, elle n'est pas contractuellement prévue, et que le locataire ne prouve pas l'entrée de nuisibles ; qu'elle ne justifie pas sa demande au titre du préjudice moral.

En réponse, la SAS Bahamut sollicite de voir :

In limine litis,
- Prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 26 novembre 2025 par la SAS Solaire Clim Chauffage à [Localité 2] ;
- Débouter la SAS Solaire Clim Chauffage de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire,
- Juger que la clause du bail visée au commandement de payer n'est pas une clause résolutoire ;
- Constater que le juge de ne dispose pas du pouvoir de prononcer la résiliation du contrat ;
- Débouter la SAS Solaire Clim Chauffage de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
À titre encore plus subsidiaire,
- Juger que la clause du bail visée au commandement de payer a été mise en œuvre de manière abusive et de mauvaise foi par la SAS Solaire Clim Chauffage ;
- Débouter la SAS Solaire Clim Chauffage de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
À titre infiniment subsidiaire,
- Juger que la dette est à ce jour de 10 610 € TTC ;
- Dire que la dette sera réglée en 24 mensualités ;
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à apurement de la dette ;
En tout état de cause,
- Débouter la SAS Solaire Clim Chauffage de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- Ordonner à la SAS Solaire Clim Chauffage, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, d'exécuter les travaux nécessaires pour réparer la toiture du local, empêcher l'arrivée de nuisibles, isoler le local et remédier à la vétusté du bureau et des sanitaires ;
- Condamner la SAS Solaire Clim Chauffage à payer à la SAS Bahamut la somme provisionnelle de 10 000 € en réparation de son préjudice moral ;
- Condamner la SAS Solaire Clim Chauffage aux entiers dépens de l'instance et à payer à la SAS Bahamut la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Écarter l'exécution provisoire de la décision.

Elle expose qu'elle n'a pris possession des lieux qu'en avril 2025 ; que par conséquent les loyers de janvier à mars 2025 n'ont pas été appelés ; que les gérants de la SAS Solaire Clim Chauffage se sont montrés intéressés par l'activité de la SAS Bahamut, et qu'ils n'ont pas hésité à s'imposer dans la gestion de la SAS, alors qu'aucun accord commercial n'avait été conclu ; qu'un rapport d'audit sécurité alimentaire du 19 août 2025 a révélé de nombreux écarts réglementaires avec les normes de sécurité alimentaire, pour la plupart directement imputables à l'état désastreux de local ; qu'un procès-verbal de constat du 22 septembre 2025 a permis de constater la vétusté totale des locaux et l'absence d'étanchéité de la toiture, causant la présence d'humidité et de flaques d'eau à proximité immédiate des productions alimentaires et des installations électriques ; que suite à la délivrance d'une mise en demeure d'avoir à payer les loyers de mai, juin, juillet et août 2025, le preneur a fait part de son souhait de régulariser sa dette locative, et a demandé à son bailleur d'intervenir pour réparer les défauts de la toiture ; que les représentants de la bailleresse ont alors commis diverses infractions pénales graves au préjudice de Bahamut et de son fondateur Monsieur [U] ; qu'ensuite de la délivrance du commandement de payer, le bailleur a procédé à la saisie conservatoire du compte bancaire de la SAS Bahamut le 6 janvier 2026 ; que la SAS Bahamut a tout de même continué les règlements pour apurer sa dette ; que la SAS Bahamut a fait élection de domicile dans les lieux loués, mais que le commandement de payer lui a été signifié à son siège social ; que le commandement de payer ne satisfait pas aux conditions de précision énoncées par la jurisprudence ; que la clause contenue dans le sous-bail ne peut être qualifiée de clause résolutoire ; que le bailleur est de mauvaise foi, car les parties avaient convenu de ne pas appeler les loyers tant que le locataire ne serait pas opérationnel, c'est-à-dire à compter du mois de juin 2025 ; qu'à compter de juin 2025, les représentants du bailleur ont abusé de leur position économique avantageuse à l'égard de la SAS Bahamut pour mettre en place une stratégie prédatrice visant à évincer Monsieur [U] de la gestion de sa société ; qu'ils ont ensuite cessé brutalement les négociations ; que la SAS Bahamut a toujours dit qu'elle allait régulariser la situation et qu'elle a procédé à des paiements visant à apurer sa dette locative ; que les locaux sont non conformes à l'usage attendu par le preneur ; que les désordres causent un trouble manifestement illicite au preneur ; que le gérant de la SAS Bahamut a subi un préjudice moral qu'il convient d'indemniser.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

L'article 114 du Code de procédure civile prévoit que " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ".

L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l'espèce, le bail prévoit que " pour l'exécution des présentes et notamment pour la signification de tous les actes extrajudiciaires ou de poursuites, le sous-sous-locataire fait élection de domicile dans les lieux loués même après départ desdits lieux de ce dernier, avec attribution de juridiction aux juridictions de ce domicile ".

En l'espèce, le commandement de payer a été signifié à la SAS Bahamut à l'adresse de son siège social. Le commandement de payer a été remis à personne morale, entre les mains du Président de la société Monsieur [J] [U].

La SAS Bahamut ne rapporte pas la preuve que la signification du commandement de payer à une adresse différente de celle à laquelle elle a fait élection de domicile lui a causé un grief.

Le commandement de payer n'est donc pas entaché d'une irrégularité en ce qu'il aurait été délivré à la mauvaise adresse.

Le commandement doit permettre au preneur de savoir exactement ce qu'il doit payer pour faire cesser la menace résolutoire. Le détail des sommes réclamées doit être clair et exempt de toutes incertitudes.

En l'espèce, le commandement de payer comprend un décompte détaillant précisément la somme réclamée.

Le commandement de payer délivré le 26 novembre 2025 à la SAS Bahamut à la demande de la SAS Solaire Clim Chauffage ne souffre d'aucune illégalité.

Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Selon les stipulations du bail, " Il est expressément convenu et accepté :
1/ A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou de l'exécution des clauses du bail, le présent bail sera résilié par simple ordonnance de référé, sans autre formalité de justice, un mois après un commandement de payer resté infructueux, et sans que l'effet de la présente clause puisse être neutralisée par des offres réelles passé ce délai.
En outre, et à titre de clause pénale, en cas de résiliation du bail dans ces conditions, le SOUS LOCATAIRE aura le droit, à titre de dommages et intérêts forfaitaires, à une somme égale à 12 termes de loyers hors taxe.
2/ Que les loyers et charges échus et non payés à leur échéance seront de plein droit à titre d'indemnité, majorés de 10% par mois de retard, à compter du jour de l'échéance, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, et que cette indemnité sera payée aux mêmes lieux et en même temps que le loyer principal.
3/ Que dans le cas où pour arriver au recouvrement de son loyer et de ses accessoires, le SOUS LOCATAIRE se trouverait obligé d'exercer des poursuites ou de produire à un ordre, il aura droit, en outre, à une indemnité égale à DIX POUR CENT (10 %) des sommes à recouvrer, avec un minimum de perception de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) pour le couvrir de toutes pertes quelconques et autres dommages, indépendamment du remboursement de tous frais et honoraires qu'il aurait pu avancer pour arriver au recouvrement des sommes dues."

Cette clause résolutoire vise bien les manquements dont se prévaut le bailleur, sa qualification ne souffre d'aucune contestation sérieuse. Le seul fait de ne pas préciser " de plein droit " ne suffit pas à écarter l'application de cette clause résolutoire.

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SAS Bahamut le 26 novembre 2025 pour la somme principale de 16 350 €, arrêtée au 10 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l'intégralité de la somme, ne s'est pas libéré du montant de la dette dans le délai d'un mois. Il n'a pas non plus contesté le montant visé par le commandement de payer dans le délai d'un mois.

En outre, le juge peut constater l'acquisition de la clause résolutoire pour la part de la dette non sérieusement contestée, même si d'autres postes du commandement sont litigieux. La circonstance que certaines sommes visées au commandement soient contestées n'affecte pas la validité du commandement pour les sommes dont le caractère certain et exigible n'est pas discuté.

En l'espèce, le preneur ne conteste pas qu'à la date du commandement de payer, il était redevable de la somme de 6 800 € (dépôt de garantie + loyers avril + juillet + août + septembre + octobre + novembre 2025 - 2400 € x 4 versés). Aucun élément ne vient attester que le bailleur a souhaité dispenser de paiement du loyer le locataire pour les mois de mai et juin 2025. A la date du commandement de payer, le locataire était donc redevable de la somme de 11 600€.

Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 décembre 2025.

La SAS Bahamut doit quitter les lieux dans les huit jours à compter de la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée.

Il n'est pas sérieusement contestable qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, s'élèvent à 16 810 € (2 400 € x 14 mois + 2000 € dépôt de garantie).

Il convient donc de condamner la SAS Bahamut à payer à la SAS Solaire Clim Chauffage la somme provisionnelle de 16 810 €, arrêtée au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 26 novembre 2025 sur la somme de 11 600 € et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Compte tenu de l'existence de contestations sérieuses, il n'y a pas lieu à référé sur le surplus de la somme réclamée.

Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire étant intervenu, la demande de condamnation du bailleur à la réalisation de travaux est devenue sans objet.

La SAS Bahamut ne verse pas d'éléments aux débats à l'appui de sa demande d'indemnité en réparation de son préjudice moral, elle n'allègue que des éléments en rapport avec le gérant de la société Monsieur [U]. Il n'y a pas lieu à référé sur sa demande provisionnelle.

En application de l'article 491 et 696 du Code de procédure civile, la défenderesse est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS