TJ 44184, 11 mars 2026, RG 25/02501

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/02501 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXBK

Minute : 26/154

JUGEMENT
DU 11 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [R], [A] [I] [D]

Copies certifiées conformes
Me Roger LEMONNIER
Monsieur [V] [R],
Madame [A] [I] [D],
Sous-prefecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Roger LEMONNIER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

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DEFENDEURS :

Monsieur [V] [R],
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [A] [I] [D],
demeurant [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Claire PIAN

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé.

DEBATS : A l’audience publique du 17 décembre 2025

A l'issue de celle-ci, le Jude des contentieux de la protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02501

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé électroniquement les 23 et 26 février 2024, à effet du 3 avril 2024, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [U] ont consenti à Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] un bail à usage d'habitation sur un bien situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 922,31 euros, hors charges. Le bail comporte une clause de solidarité.

Par acte sous seing-privé du 29 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du paiement des loyers et charges dus par les locataires par contrat de cautionnement VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).

A la suite de divers incidents de paiement, Monsieur et Madame [U] représentés par le cabinet ACP IMMOBILIER, ont fait jouer l’engagement de caution à compter du mois d’août 2024.

Le 18 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] un commandement de payer la somme de 2.892,00 euros au titre des loyers et charges non acquittés à cette date, déduction faite d’un remboursement de 966,06 euros, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

La dette a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2024.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, les bailleurs ont de nouveau fait jouer l’engagement de caution pour des règlements complémentaires, par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, des sommes dues par les locataires.

Par acte du 18 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D], au visa de la loi du 6 juillet 1989, de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux tors et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] et de tous occupants de leur chef du logement ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.215,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 décembre 2024 sur la somme de 2.892 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] au paiement desdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement les termes de l’assignation et actualisé sa créance à la somme de 5.915,85 euros selon décompte établi le 8 décembre 2025. A l’appui de ses demandes, elle soutient être subrogée dans les droits du bailleur et donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires.

Monsieur [V] [R], qui a comparu en personne, n'a contesté la dette locative ni dans son principe ni dans son montant. Il a toutefois sollicité la possibilité de l'acquitter par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant dont il indique avoir repris le paiement régulier depuis le mois de septembre 2025.

Madame [A] [I] [D], régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, l'assignation et la date d'audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 5]-Atlantique par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le contrat de bail signé entre les époux [U] d’une part et Monsieur [R] et Madame [I] [D] d’autre part contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement, au terme convenu, de tout ou partie du loyer et des charges.

Selon exploit du 18 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] et Madame [I] [D] un commandement de s’acquitter dans un délai de deux mois de la dette locative, d’un montant en principal de 2.892,00 euros.
En application de l’article 1346 du code civil relatif à la subrogation et de l’article 2306 du même code qui dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », la caution d’un locataire défaillant a le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Ainsi en l’espèce la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit une quittance subrogative générée par le dispositif VISALE concernant la location par Monsieur [R] et Madame [I] [D] du logement situé [Adresse 7] à [Localité 4], est fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires au regard des loyers qu’elle a réglés aux lieu et place de ces derniers.
Faute pour les défendeurs de rapporter la preuve qui leur incombe de s’être acquittés de la somme visée dans le commandement de payer, il convient de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 18 février 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié depuis le 18 février 2025, Monsieur [R] et Madame [I] [D] n'ont plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé [Adresse 7] à [Localité 4].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé [Adresse 7] à [Localité 4], Monsieur [R] et Madame [I] [D] causent aux bailleurs un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 18 février 2025 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé électroniquement par Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] le 23 février 2024, ainsi qu'un dernier décompte faisant état d'une dette locative de 5.915,85 euros, montant arrêté au 8 décembre 2025, déduction faite des frais d’exécution et honoraires d’avocat, et une quittance subrogative n°9 émise le 13 octobre 2025 attestant qu'elle a effectivement acquitté auprès du bailleur les loyers impayés dus par les locataires défaillants pour un montant total de 9.727,16 euros.

La demanderesse se trouve donc subrogée dans les droits des bailleurs, représentés par le cabinet ACP IMMOBILIER, par application des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil susvisés.

Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D] seront donc condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.915,85 euros.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.892,00 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [V] [R] propose des versements mensuels de 100 euros, qui permettraient d'acquitter la dette locative en 60 mensualités.

A l’appui de cette demande de délais de paiement, Monsieur [R] expose qu’il est en arrêt de travail depuis le mois de septembre 2024 et bénéficie depuis le mois de juin d’indemnités de chômage pour un montant mensuel de 1.100 euros. Il précise que Madame [I] [D] travaille comme aide-soignante en contrats CESU et perçoit un salaire mensuel d’environ 2.000 euros. Le couple n’a pas d’enfant à charge et ni crédit en cours.

Il n’est pas contesté par le demandeur que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, d’un montant actualisé de 981,25 euros, depuis le mois de septembre 2025.

Au regard de ces éléments, confirmés par le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, reçu au greffe le 3 décembre 2025, il convient de faire droit à la demande de délais dans les conditions fixées au dispositif. Compte-tenu du montant de la dette locative et des versements mensuels proposés par les débiteurs, déjà effectifs depuis le mois de mars 2025, il convient toutefois de rappeler que la dette doit être soldée dans les délais fixés par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sorte que la 24è mensualité devra porter sur la totalité des sommes restant dues.

Sur les dépens

Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D], succombant à l’instance, en supporteront solidairement les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce Monsieur [V] [R] et Madame [A] [I] [D], partie perdante, seront condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme que l'équité commande de fixer à 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS