TJ 44184, 11 mars 2026, RG 25/02326

RG 25/02326

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/02326 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FWRV

Minute : 26/150

JUGEMENT
DU 11 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [W]

Copies certifiées conformes
Me Roger LEMONNIER
Madame [F] [W],

Copie exécutoire
Me Roger LEMONNIER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

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DEFENDEURS :

Madame [F] [W],
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Claire PIAN

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé.

DEBATS : A l’audience publique du 17 décembre 2025

A l'issue de celle-ci, le Juge des contentieux de la protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 28 novembre 2024 à effet du 1er décembre 2024, Monsieur [D] [A] a consenti à Madame [F] [W] un bail à usage d'habitation meublée portant sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 395 euros, outre 5 euros de charges.

Par acte sous seing-privé du 26 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du paiement des loyers et charges dus par la locataire par contrat de cautionnement VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).

Le 30 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [F] [W] un commandement de payer la somme de 895 euros au titre des loyers et charges non acquittés à la date du 28 avril 2025, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

Cette dette a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 30 juin 2025.

Par acte du 13 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [F] [W], au visa de la loi du 6 juillet 1989, de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux tors et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [W] et de tous occupants de son chef du logement ;
- condamner Madame [F] [W] au paiement de la somme de 2.095,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 895 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Madame [F] [W] au paiement desdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement les termes de l’assignation et actualisé sa créance à la somme de 2.095 euros. A l’appui de ses demandes, elle soutient être subrogée dans les droits du bailleur et donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires. La demanderesse précise à l’audience que la locataire ayant quitté le logement à la fin du mois de septembre 2025, la demande d’expulsion est désormais sans objet.

Madame [F] [W], régulièrement citée à l’étude, n'a pas comparu ni personne pour elle.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, l'assignation et la date d'audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 4]-Atlantique par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail et sur l’indemnité d’occupation

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le contrat de bail signé entre Monsieur [A] et Madame [W] contient en son article 15 une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon exploit du 30 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [F] [W] un commandement de s’acquitter, dans un délai de deux mois, de la dette locative d’un montant en principal de 895 euros.

En application de l’article 1346 du code civil relatif à la subrogation et de l’article 2306 du même code qui dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », la caution d’un locataire défaillant a le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Ainsi, en l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit une quittance subrogative générée par le dispositif VISALE concernant la location par Madame [F] [W] du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], est fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire au regard des loyers qu’elle a réglés aux lieu et place de cette dernière.

Faute pour la défenderesse de rapporter la preuve qui lui incombe de s’être acquittée de la somme visée dans le commandement de payer, il convient de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 30 août 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a abandonné sa demande d’expulsion, devenue sans objet.

Toutefois, aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], Madame [F] [W] a causé au bailleur un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce entre le 30 août 2025 et le 30 septembre 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé électroniquement par Madame [F] [W] le 28 novembre 2024, ainsi qu'un dernier décompte faisant état d'une dette locative de 2.095 euros, montant arrêté au 13 novembre 2025, et une quittance subrogative n°5 émise le 11 août 2025 attestant qu'elle a effectivement acquitté auprès du bailleur les loyers impayés dus par la locataire défaillante pour un montant total de 2.095,00 euros.

La demanderesse se trouve donc subrogée dans les droits du bailleur par application des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil susvisés, et Madame [F] [W] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.095 euros.
La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 895 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les dépens

Madame [F] [W], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce Madame [F] [W], partie perdante, sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme que l'équité commande de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS