TJ 44184, 11 mars 2026, RG 25/02210

RG 25/02210

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
C.S 40263
[Localité 1]

N° RG 25/02210 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FWHP

Minute : 26 /149

JUGEMENT
DU 11 Mars 2026

AFFAIRE :

[F] [I], [Z] [R]

C/

[V] [U],
[W] [U]

Copies certifiées conformes
Me Gilles APCHER

M. [V] [U]
M. [W] [U]

Sous-préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Gilles APCHER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [F] [I],
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [Z] [R],
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [V] [U],
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [W] [U],
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Claire PIAN

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé.

DEBATS : A l’audience publique du 17 décembre 2025

A l'issue de celle-ci, le Juge des contentieux de la protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé les 25 et 29 mars 2022, Monsieur [Z] [R] et Madame [F] [I] ont consenti à Monsieur [O] [U], par l’intermédiaire du cabinet de gestion LEFEUVRE IMMOBILIER, un bail à usage d'habitation sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 561 euros, outre 95 euros de provisions sur charges.

Monsieur [W] [U] s’est porté caution du bail, lequel a pris effet le 1er avril 2022.

Par l’intermédiaire de leur gestionnaire locatif, les bailleurs ont mis en demeure le locataire de régulariser des impayés de loyers selon courriers de rappel des 16 et 23 août 2024, 16 et 25 septembre 2024, 15 octobre 2024, 15 et 25 novembre 2024, 16 et 23 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Monsieur [R] et Madame [I] ont fait délivrer à Monsieur [O] [U] un commandement de payer la somme de 3.097,79 euros en principal au titre des loyers impayés, outre la somme de 153,58 euros au titre des frais d’acte, dans le délai de deux mois.

Par acte du 12 septembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture de la [Localité 4]-Atlantique le 15 septembre 2025, Monsieur [Z] [R] et Madame [F] [I] ont fait assigner Messieurs [O] et [W] [U], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1102 et 1103 du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :
constater que Monsieur [O] [U] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 février 2025,dire et juger acquise la clause résolutoire du bail signé les 25 et 29 mars 2022, avec toutes conséquences de droit,condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] (cautionnaire) à leur payer une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 14 avril 2025, jusqu’à la libération complète des lieux, indemnité correspondant au montant du dernier loyer augmenté des charges courantes, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 706,84 €,A titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail au titre d’une inexécution contractuelle à l’obligation de paiement des loyers et condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] (cautionnaire) à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 706,84 € jusqu’à libération complète des lieux,En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] (cautionnaire) à leur payer la somme principale de 4.346,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 septembre 2025, somme à parfaire d’une indemnité de 706,84 euros par mois jusqu’au jour du jugement à intervenir, majorée des intérêts de droit à compter de l’assignation,ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement qu’il occupe sis [Adresse 5] à [Localité 3], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] (cautionnaire) à leur payer une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 .
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 décembre 2025.

Représentés par leur avocat, Monsieur [Z] [R] et Madame [F] [I] ont réitéré les moyens et prétentions contenus dans l’assignation. Ils ont actualisé la créance locative à la somme de 8.896,42 euros en raison d’une régularisation importante de charges locatives, et précisé que le locataire occupait toujours le logement.

Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] (cautionnaire), régulièrement cités à personne, n'ont pas comparu ni personne pour eux. Rendue en premier ressort, la présente décision est donc réputée contradictoire.

La juridiction n'a pas reçu communication du diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, l'assignation et la date d'audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 4]-Atlantique par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le contrat de bail signé les 25 et 29 mars 2022 entre les parties contient à la page 10 une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges.

Selon exploit du 13 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [O] [U] un commandement de s’acquitter dans un délai de deux mois de la dette locative, d’un montant en principal de 3.097,79 euros.
Faute pour les défendeurs de rapporter la preuve qui leur incombe de s’être acquittés des sommes dues au titre des loyers impayés, il convient de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 14 avril 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié depuis le 14 avril 2025, Monsieur [O] [U] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

En application des dispositions légales prévues par le code de l’exécution des procédures civiles, il sera procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique à défaut pour Monsieur [O] [U] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. Dès lors, il n’apparaît pas justifié de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, laquelle sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], Monsieur [O] [U] cause à ses bailleurs un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges révisés qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les demandeurs apportent la preuve de la créance dont ils se prévalent en produisant le bail signé les 25 et 29 mars 2022, l’acte d’engagement de caution solidaire de Monsieur [W] [U], le commandement de payer du 13 février 2025 ainsi qu'un dernier décompte faisant état d'une dette locative d'un montant de 8.896,42 euros, montant arrêté au 1er décembre 2025.

Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U] seront donc condamnés solidairement à verser cette somme à Monsieur [Z] [R] et Madame [F] [I] ; cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.346,56 et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les dépens

Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U], succombant à l’instance, en supporteront les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] et Monsieur [W] [U], parties perdantes, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [Z] [R] et Madame [F] [I] une somme que l'équité commande de fixer à 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS