TJ 80021, 11 juin 2026, RG 25/00873

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00873 - N° Portalis DB26-W-B7J-IQT4

Minute n° :

JUGEMENT
DU
11 Juin 2026

[R] [V], [O] [W]

C/

[U] [B], [H] [N], [C] [N], [D] [N]

Expédition délivrée le 11 Juin 2026
Maître Christophe WACQUET
Me Daniel GAUBOUR,

Exécutoire délivrée le 11 Juin 2026
Maître [S] [A]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 27 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe WACQUET, avocats au barreau D’AMIENS

Monsieur [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Christophe WACQUET, avocats au barreau D’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau D’AMIENS

Monsieur [H] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau D’AMIENS

Madame [C] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau D’AMIENS

Monsieur [D] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau D’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 mai 2023, Madame [U] [B] et ses enfants, Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] ont donné à bail à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] un immeuble à usage d’habitation meublé (maison) situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 830 euros, outre 10 euros pour le garage.

Suivant acte du 12 février 2025, les bailleurs ont fait signifier à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] un congé du bail pour vendre avec effet au 31 mai 2025.

Le bail a pris fin le 31 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] ont fait assigner Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins de :
condamner solidairement Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,la somme de 1500 euros de dommages et intérêts au titre de la délivrance d’un congé pour vente frauduleuxla somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.***

Après 4 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 avril 2026.

Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] ont réitéré leurs prétentions en faisant valoir que :
- ils ont été confrontés dès leur entrée dans les lieux à des problèmes d’humidité dans les joints de la salle de bains, des meubles bas de la cuisine, à une fosse septique pleine, à la présence de rongeurs dans la maison et un portail de cour dessoudé,
-les problèmes d’humidité étaient dus à un défaut d’isolation de la maison, de l’insuffisance des équipements de chauffage et l’infiltration par la toiture,
-dès septembre 2023, ils ont fait face à un radiateur qui ne fonctionnait plus sans réaction des bailleurs de sorte qu’ils ont dû en acheter sur leurs propres fonds,
-en décembre 2023, ils ont signalé des fuites au niveau du plafond en raison d’un défaut au niveau de la toiture, toujours sans réaction des bailleurs,
-le diagnostic électrique de 2022 mentionne des anomalies importantes et dangereuses,
-les constats de la DDTM sont sans appel sur les nombreux désordres du logement et la responsabilité des bailleurs,
-le congé pour vendre n’avait pour seul objectif que de les évincer du logement, d’éluder leurs responsabilités par rapport aux désordres, ce qui est démontré par le fait qu’aucune annonce de vente n’a été diffusée,
-sur la demande reconventionnelle, ils opposent avoir entretenu les espaces verts qui leur ont été mis à disposition en mauvais état, que la loi préconise de ne pas tailler les haies et arbustes entre mars et août et que le devis a été établi sur un état postérieur de 6 mois à leur départ.

Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] ont demandé à la juridiction de :
-débouter Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] de l’ensemble de leurs demandes,
-condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] à leur payer la somme de 1090 euros au titre des dégradations locatives,
-condamner in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que :
-l’état des lieux d’entrée montre que le logement était en bon état,
-les griefs d’indécence et d’insalubrité sont fantaisistes,
-cette action n’est qu’une rétorsion au congé pour vendre,
-la seule doléance exprimée pendant le bail portait sur la défectuosité d’un radiateur en septembre 2023,
-il n’y avait pas d’humidité généralisée dans le logement mais simplement un dégât des eaux dont ils avaient eu connaissance en fin d’année 2023 (hypothèse d’une fuite en toiture avec infiltration dans la pièce de vie), que Madame [U] [B] avait proposé aux locataires d’attendre le début d’année 2024 pour régler la difficulté, qu’il n’y a plus eu aucun échange sur le sujet jusqu’à ce que Madame [U] [B] découvre en début d’année 2025 la persistance de la fuite avec pour solution fortune une bâche bleue posée dans les combles par les locataires pour recevoir l’eau de pluie,
-un couvreur a finalement conclu que la fuite était due à la prolifération de mousse sur la toiture dont le retrait est une charge des locataires,
-le locataire qui les a précédés a attesté qu’il n’était pas à l’origine de la pose de cette bâche et que le logement était sain, sans humidité,
- Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] ne s’étaient jamais plaints d’une défectuosité du système de VMC,
-leur congé pour vendre n’avait aucunement pour objectif d’évincer les locataires, qu’ils ont régularisé un mandat de vente le 25 novembre 2025, que le logement n’a pas été reloué, qu’ils avaient des travaux à faire avant la mise en vente,
- Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] ont manqué à leur obligation d’entretenir le jardin (haie de thuyas, gazon).

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales de de Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W]:
Sur la demandes au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est constant, en application que ce décret, que le logement doit, au regard de de la sécurité physique et de la santé des locataires, être protégé contre les infiltrations d’eau, être doté d’un système d’aération efficace et d’équipements de chauffage en bon état de fonctionnement.

L’état des lieux contradictoire d’entrée indiquait un bon état de son logement et de ses équipements. Le bail a pris effet le 1er juin 2023.

Le 24 septembre 2023, Madame [R] [V] signalait par SMS à Madame [U] [B] le non-fonctionnement d’un radiateur, l’échange se terminait par l’hypothèse émise par la bailleresse d’un possible problème de fusibles. Les locataires procédaient à l’achat de deux radiateurs le 28 octobre 2023. S’il n’y a pas eu de doléances complémentaires sur ce sujet avant le début d’année 2025 et que les locataires ont fait le choix de compenser ce défaut par un achat personnel, il n’en demeure pas moins qu’un des chauffages du logement dysfonctionnait sans action corrective des bailleurs qui en avaient pourtant été informés. Ils ne contestent pas le dysfonctionnement du radiateur. Il s’agit d’un manquement des bailleurs à leur obligation de mettre à disposition un équipement de chauffage en état de fonctionnement. Toutefois, la pièce où était implanté ce radiateur défaillant n’est pas précisée et il est constant que les locataires n’ont pas eu à subir un manque de chauffage avec le bénéfice de leur achat d’appareils complémentaires.

Le 16 décembre 2023, Madame [R] [V] signalait à Madame [U] [B] l’existence d’une infiltration dans le séjour dont la photographie lui avait été communiquée à cette occasion. La bailleresse répondait attendre l’achèvement des fêtes de fin d’année pour agir, supposant le déplacement d’une tuile comme sa cause, mais elle n’engagera en définitive aucune diligence. Il est constant que l’infiltration provenait d’un défaut d’étanchéité au niveau de la toiture amortie de manière précaire par une bâche posée sur le sol des combles pour recevoir l’eau de pluie. A l’instar des développements précédents, les locataires n’ont pas relancé les bailleurs sur ce sujet avant le début de l’année 2025. Toutefois, ce désordre significatif aurait dû faire l’objet d’une réponse et intervention appropriées des bailleurs dans les meilleurs délais pour en identifier les causes et y mettre fin compte tenu de leur obligation d’assurer le clos.

Il leur revient d’apporter la charge de la preuve de ce que désordre ne relève pas de leur responsabilité pour s’en dégager.

Ils ne peuvent à cet effet se retrancher derrière l’absence de relance des locataires.

Ils affirment que l’infiltration est due à l’excès de mousse présente sur la toiture, dont le retrait est à la charge des locataires, et s’appuient à cet effet sur le devis du 8 février 2025 d’une entreprise de couverture. Ce devis comporte des observations de l’entreprise sur la forte humidité régnant dans les combles et le constat que l’humidité avait pour origine la présence importante de mousse. Mais ce devis, qui n’a pas valeur d’expertise, ne relie pas concrètement l’existence de la fuite à la mousse, ce qui est confirmé par le fait qu’elle prévoit dans son devis une recherche de sa cause.

L’humidité présente dans les combles, renforcée par l’infiltration, a nécessairement participé à sa diffusion dans les pièces de vie de l’habitation. Il n’est en revanche pas démontré que ce désordre s’expliquerait également par le défaut d’isolation ou d’équipements de chauffage.

Par ailleurs, il sera observé que la fuite a été signalée 6 mois et 15 jours après le début de la location. En prenant pour postulat que la fuite serait due à un excès de mousse, il serait excessif d’en imputer le développement problématique sur une si courte période aux locataires.

L’entreprise mandatée par les bailleurs pour diagnostiquer les problèmes d’humidité a, suite à sa visite du 7 janvier 2025, constaté une humidité très importante dans le logement, une prolifération excessive de moisissures, une mauvaise qualité de l’air, le développement d’aspergillus (champignons générés par l’humidité), de la condensation, une absence de ventilation, des infiltrations par le plafond et des éléments de danger en lien avec ces désordres dans les pièces de vie et d’eau de la maison. L’entreprise préconisait une intervention urgente pour stopper la condensation, améliorer la qualité de l’air, et notait un risque élevé d’existence d’une infiltration accidentelle et d’une contamination par des « éléments extérieurs ».

Si les causes de l’humidité ne sont pas exhaustivement rapportées, il est certain que l’humidité due à l’infiltration en toiture en a facilité le développement avec des risques sur le plan sanitaire pour ses occupants, deux enfants des locataires ayant rencontré des problèmes respiratoires en début d’année 2025.

L’indécence du logement pour ce motif conduit à retenir la responsabilité des bailleurs.
Il ne sera en revanche tiré aucune conséquence de la fiche de repérage logement du 19 février 2025 dont les désordres mentionnés proviennent des déclarations des locataires à destination des autorités ([Localité 6], conseil départemental, DDPP) saisies de leur situation.
Leurs demandes indemnitaires :
-en raison de la présence de nuisibles sera rejetée dans la mesure où il n’est pas démontré qu’ils ont saisi les bailleurs de cette problématique,
-en raison de la fosse septique non vidangée, du portail partiellement désolidarisé et de l’installation électrique non-conforme, bien que les faits soient démontrés, en ce qu’ils ne développent aucun préjudice particulier.

Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] seront ainsi solidairement condamnés à payer à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] la somme de 1225 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance (17,5 mois, entre les 16 décembre 2023 et 31 mai 2025, multipliés par 70 euros).

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du congé frauduleux
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé dans le but de vendre le logement qui lui appartient, libre de toute occupation.

Le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au locataire. Il doit reproduire les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le plan formel, la validité du congé n’est aucunement contestée.
Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] exposent que le congé n’a été délivré que dans le but de les évincer du logement et permettre aux bailleurs d’échapper à leur obligation d’agir aux fins de le remettre en état de décence et de salubrité.
Mais l’absence de visite d’acheteurs potentiels du temps de leur occupation et d’annonce aux fins de vente diffusée sont insuffisants pour caractériser le caractère frauduleux du congé.

Les bailleurs démontrent inversement n’avoir aucunement remis le logement en location, avoir mandaté un notaire en novembre 2025 pour le vendre qui a d’ailleurs attesté d’une promesse de vente signée le 4 février 2026 devenue caduque, puis d’une nouvelle promesse de vente régularisée le 24 avril 2026.
Le caractère frauduleux du congé n’est donc pas démontré de sorte que la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N]
Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les maintes réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
L’entretien des espaces verts faisant partie du bail fait partie des obligations des locataires.
L’état des lieux d’entrée est taisant sur les espaces verts. Il est donc réputé avoir été remis en bon état d’entretien. Aucun élément testimonial de Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] ne vient dire le contraire.
Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 14 mai 2025, soit environ 15 jours avant la fin du bail, relève que la haie de thuyas entourant la propriété a une hauteur conséquente et n’a pas été taillée pour la remise des lieux, les surfaces engazonnées sont à tondre (herbes à hauteur de genoux) et que la végétation pousse densément.
Cet élément met en évidence un défaut d’entretien des espaces verts qui sera indemnisé à hauteur de 300 euros dans la mesure où le préjudice ne saurait être évalué à la hauteur d’une prestation réalisée par un professionnel.
Sur les demandes accessoires Essentiellement succombants, Madame [U] [B], Monsieur [H] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [D] [N] seront condamnés in solidum aux dépens.
Il n’est dès lors pas inéquitable de les condamner également in solidum à payer à Madame [R] [V] et Monsieur [O] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS