TJ 83137, 12 janv. 2026, RG 25/01965

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01965 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHTV

AFFAIRE :

S.C.I. HERMES

C/

Association UDAF DU VAR
[F]

JUGEMENT contradictoire du 12 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me AUDRAN Clément

Copie : Me DE CARLO

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 12 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. HERMES
C/o M. et Mme [S] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me AUDRAN Clément, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Association UDAF DU VAR
es qualité de tuteur de Monsieur [A] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me DE CARLO, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [A] [F]
né le 24/06/1974 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me DE CARLO, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JANVIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 1er janvier 1983, Monsieur [X] [R] a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [E] [G] et Monsieur [K] [G] portant sur un appartement situé [Adresse 4].
Suite au décès de Monsieur [K] [G], Madame [E] [G] est devenue seule titulaire du bail.
Monsieur [D] [R] est devenu bailleur suite au décès de Monsieur [D] [R].
Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, [D] [R] a notifié à Madame [E] [G] un congé pour reprise avec effets au 31 décembre 2024.
Contestant le caractère sérieux de cette reprise, Madame [G] s’est maintenue dans les lieux.
Par acte du 6 mars 2025, [D] [R] a attrait Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins d’obtenir à titre principal la validation du congé pour reprise.
L’affaire a été appelée le 6 octobre 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 26 janvier 2026.
Lors des débats, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, se sont référées à leurs conclusions déposées.
Monsieur [R] a demandé sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
valider le congé pour repriseconstater que Madame [E] [G] occupe les locaux sans droit ni titre et ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier condamner Madame [E] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges, soit 586 euros outre revalorisation légale jusqu’à libération complète des lieux, la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation ainsi que les frais d’expulsion.Il a exposé en substance, justifier de sa qualité à agir, venant aux droits de son défunt père, venant lui-même aux droits de Monsieur [X] [R] qui est donc son grand-père. Madame [G] n’avait jamais contesté sa qualité d’héritier et de bailleur, lui versant le loyer régulièrement depuis plus de trois ans. La régularité du congé pour reprise n’est pas contestée. Sa volonté de reprendre son bien, réelle et sérieuse, résulte de courriels échangés avec la locataire pour accéder au bien et finaliser ses projets de travaux. Or Madame [G] a empêché l’intervention de ses architecte et artisans. Cette dernière a argué de mauvaise foi être locataire protégée de par son âge et ses ressources. Or elle perçoit des revenus fonciers d’un immeuble dont elle est propriétaire, n’est ni dans la précarité, ni isolée. Le congé ayant été délivré en mars 2025, elle a disposé de suffisamment de temps pour se reloger. Monsieur [R] se dit fondé à faire constater la fin du bail et obtenir la libération du logement, mais également des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Madame [E] [G] a demandé de :
déclarer l’assignation irrecevable ; prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [D] [R] à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de trois ans pour quitter les lieux et se reloger en tout état de cause rejeter les demandes de Monsieur [D] [R], le condamner à lui payer 2.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens écarter l’exécution provisoire pour toute condamnation prononcée à son encontre. Madame [G] a soutenu que Monsieur [D] [R] n’a pas justifié de sa qualité à agir en qualité de bailleur. Le bien est indivis or l’ensemble des coindivisaires n’a pas été appelé à la cause. L’action est donc irrecevable. A titre subsidiaire, Madame [G] a fait valoir que la reprise du logement invoquée par Monsieur [R] n’est pas réelle et sérieuse. Il ne produit aucun élément concret pour démontrer cette volonté de reprise. En tous les cas Madame [G] a souligné son âge, la durée du bail et le respect de ses obligations de locataire, l’absence de solution immédiate de relogement, pour solliciter des délais pour quitter les lieux et le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée qui n’est pas fondée, ce alors qu’elle a amélioré les lieux.

Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir des requérants

M. [C] [P] et Mme [T] [N] justifient de leur qualité pour agir par la production d’une déclaration de succession du 28 mars 2017 relatif à un testament du 16 février 2015 les désignant comme légataires universels de la propriétaire des lieux.

Sur le terme du contrat de bail

Aux termes de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur ne souhaitant pas renouveler le contrat de bail en avise le locataire avec un préavis de trois mois et motive son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi susvisée, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail est signé le 7 janvier 2023, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction et avec une prise d’effet au 1er janvier 2023. Il arrivait à échéance le 31 décembre 2023. Le congé délivré le 16 mai 2023 pour le 31 décembre 2023 respecte donc les délais légaux puisqu'il est délivré plus de trois mois avant l'expiration du bail. En outre, il est délivré par acte d'huissier de justice. Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 25-8 I de la loi du 6 Juillet 1989, est régulier en la forme.

Le motif légitime et sérieux, non contesté en défense, est caractérisé par un manquement à l’obligation de payer le loyer, en l’absence de tout versement au titre des échéances des mois de mars, avril et mai 2023, soit deux mois après l’entrée dans les lieux et sans justification d’une réclamation préalable faite aux bailleurs.

Par suite, le congé délivré par M. [C] [P] et Mme [T] [N] est parfaitement valable. En conséquence, il conviendra de :

- dire que le congé délivré par M. [C] [P] et Mme [T] [N] le 16 mai 2023 est valable et bien-fondé,
- constater que Mme [M] [B] née [Y] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2024.

M. [C] [P] et Mme [T] [N] versent au débat le courrier recommandé avec accusé de réception adressé par Mme [M] [B] née [Y] et avisé le 5 janvier 2024 de sorte que les lieux sont libérés le 5 janvier 2024, Mme [M] [B] née [Y] étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation entre les 1er et 5 janvier 2024. Elle sera par conséquent condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au 5 janvier 2024, date de libération effective des lieux.

Les moyens avancés en demande tirés de l’impossibilité de récupérer les lieux du fait d’un éloignement géographique puis du constat de la dégradation de la serrure de la porte d’entrée plus de quatre mois après la remise des clés, ne pouvant être imputée à Mme [M] [B] née [Y] en l’état des pièces versées au débat, sont inopérants.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2023 un solde débiteur de 5.275 euros, non contesté en défense, il convient d’y ajouter la somme de 130 euros au titre des indemnités d’occupation (640/31 X 5).

Mme [M] [B] née [Y] sera par conséquent condamnée à payer à M. [C] [P] et Mme [T] [N] la somme de 5.405 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.920 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de la situation financière précaire de M. [P], bénéficiaire du revenu de solidarité active, de la confirmation à l’audience par Mme [M] [B] née [Y] de l’absence de communication de sa nouvelle adresse aux bailleurs mais en l’absence de preuve d’un lien de causalité entre le défaut de paiement des loyers et la mise en vente de l’appartement, il convient d’allouer à M. [C] [P] et Mme [T] [N] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité des bailleurs

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface habitable de 40 m2 situé dans un immeuble collectif,

L’état des lieux d’entrée en date du 13 avril 2023, tardif, produit par M. [C] [P] et Mme [T] [N] n’est pas contradictoire, en l’absence de signature de la locataire. Il indique que l’appartement se compose d’une entrée, d’un salon, d’une salle à manger, d’une chambre, d’un W.C et d’une salle d’eau. L’inventaire, non contradictoire, mentionne que l’appartement est refait à neuf.

Mme [M] [B] née [Y] verse au débat des impressions papier en couleur de photograhies ni datables ni authentifiables (pièces n° 1 et 3). De même, la production d’un document non signé émanant d’un auto-entrepreneur, électricien, en date du 20 avril 2023, relevant des défauts de conformité de l’installation électrique, n’est pas probante.

Mme [M] [B] née [Y] joint un ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 janvier 2024 mentionnant la demande d’autorisation d’achat par prélèvement sur les parties communes pour un euro symbolique des toilettes ainsi qu’une partie du couloir sur le palier du premier étage, M. [C] [P] et Mme [T] [N] n’émettant aucune observation sur ce point. Il en résulte un manquement aux normes de décence, un logement à usage d’habitation devant impérativement est être équipé de W.C dans sa partie privative.

Si Mme [M] [B] née [Y] produit un courrier en date du 27 juin 2023 adressé par un inspecteur de salubrité l’avisant de la mise en demeure notifiée au propriétaire suite au constat d’infractions au règlement sanitaire départemental (RSD), des travaux étant prescrits, cette mise en demeure n’est pas communiquée, M. [C] [P] et Mme [T] [N] indiquant que ce signalement a donné lieu à un classement, Mme [M] [B] née [Y] déclarant en ignorer les suites.

Il en résulte que Mme [M] [B] née [Y] rapporte la preuve d’un seul désordre, s’agissant de l’absence de W.C dans le logement.

Sur les préjudices

Il convient d’évaluer le montant du préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du montant du loyer, soit une somme de 3.600 euros sur une période de douze mois (600/[Immatriculation 1]).

Mme [M] [B] née [Y] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance en ce qu’un certificat médical établi le 5 décembre 2023 par un psychiatre relatif à une augmentation de symptômes anxieux en lien avec une allégation de lieu de vie insalubre et de conflit avec le propriétaire des lieux est insuffisant à établir un lien de causalité avec le manquement de M. [C] [P] et Mme [T] [N] à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre de son préjudice moral.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties en application de l’article 1347-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante, Mme [M] [B] née [Y] supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du congé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [M] [B] née [Y] sera condamnée à verser à M. [C] [P] et Mme [T] [N] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,