TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/03327

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/03327 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MYLP

AFFAIRE :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de CDC HABITAT

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me PEISSE
Copie : Me GONZALEZ LOPEZ

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [I] [H]
née le 05 Avril 1979 à [Localité 3] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me GONZALEZ LOPEZ, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 06 septembre 2021, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a fait délivrer à Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire de leur bail d’habitation aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 493,32 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte délivré le 20 décembre 2021, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a fait assigner Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Constater le non paiement récurrent des loyers par les intéressés
Constater l’existence d’une dette locative d’un montant de 5 031,14 euros représentant les charges et loyers, arrêtée au 8 novembre 2021
Condamner Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] à libérer les lieux à usage d’habitation occupés sis [Adresse 4] et à défaut, les condamner à en être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique
Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] à lui payer la somme de 5 031,14 euros au titre de la dette locative au 8 novembre 2021, somme assortie des intérêts légaux commençant à courir depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement effectif
Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] à compter du jugement et jusqu’à restitution des locaux, à payer une indemnité mensuelle d’occupation du logement égale au dernier terme de loyer et accessoires de l’appartement soit 460,67 euros
Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée aux mêmes conditions que les loyers en application du bail consenti
Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] à régler la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [I] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par décision en date du 09 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a notamment :
Déclaré recevable l’action de la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST tendant au prononcé de la résiliation du bail
Débouté la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [I] [H]
Constaté que la commission de surendettement des particuliers du Var a imposé l’effacement de la créance locative dont se prévaut la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST et qu’aucun recours judiciaire n’a été formé contre cette décision dans les délais légaux
En conséquence,
Débouté la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [X] [H] au paiement de l’arriéré locatif
Prononcé la résiliation judiciaire du bail liant la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST et Monsieur [X] [H] à compter du 09 décembre 2022
Ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [X] [H] du logement situé [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier
Condamné Monsieur [X] [H] à payer à la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 470,67 euros correspondant au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges, à compter du 9 décembre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux
Rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Condamné Monsieur [X] [H] à payer à la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamné Monsieur [X] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 septembre 2021
Débouté les parties à l’instance de toutes leurs autres demandes
Rappelé que l’exécution provisoire est applicable de droit à la présente décision.

Par acte délivré le 23 mai 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT (anciennement SA d’HLM BATIGERE GRAND EST) a fait assigner Madame [I] [H] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Constater que par la suite du non paiement de l’intégralité des causes du commandement de payer en date du 06/09/2021, dans le délai contractuel de leur notification, le contrat de location s’est retrouvé de plein droit résilié en application de la clause résolutoire et de ce fait, Madame [I] [H] est occupante sans droit ni titre,
Prononcer en tout état de cause la résiliation du bail en raison des manquements contractuels de Madame [H]
Condamner Madame [I] [H] à libérer les lieux à usage d’habitation occupés sis [Adresse 4] et à défaut, la condamner à en être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique
Condamner Madame [I] [H] à compter du 07 novembre 2022 et jusqu’à restitution des locaux, à payer une indemnité mensuelle d’occupation du logement égale au dernier terme de loyer et accessoires de l’appartement soit 867,34 euros
Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée aux mêmes conditions que les loyers en application du bail consenti
Condamner Madame [I] [H] à régler la somme de 30 205,95 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation depuis le 09 décembre 2022 jusqu’au 07 février 2024, date du dernier décompte
Condamner Madame [I] [H] à lui payer la somme principale de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner Madame [I] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer
Ordonner l’exécution provisoire.

Par décision en date du 04 avril 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats au 13 octobre 2025 afin que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le cadre de la présente instance et que les parties puissent formuler leurs observations quant à la qualification juridique du lien contractuel les liant, en l'absence de régularisation d'un bail d'habitation écrit.
Dans l'attente, il a été sursis à statuer à l’ensemble des demandes des parties.

A l'audience du 13 octobre 2025, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT conclut au rejet des demandes de Madame [I] [H] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle réactualise sa créance, s'agissant de l'arriéré locatif, à la somme de 2 151,05 euros, à la date du 08 octobre 2025.
Elle précise qu'un nouveau commandement de payer a été délivré à la locataire le 07 janvier 2023.
En réponse aux écritures adverses, elle précise que Madame [I] [H] ne peut bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire dans la mesure où elle n’a pas repris le paiement de ses loyers et charges.

En défense, Madame [I] [H] conclut au débouté de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et sollicite de voir prononcer la suspension des effets de la clause de résiliation pendant 2 ans. Elle demande également de voir juger que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens par elle exposés.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et sollicite ainsi la suspension de la clause de résiliation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire de notifier par voie électronique au représentant de l'État dans le département l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail au moins six semaines avant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 24 mai 2024 soit plus de six semaines avant la première audience qui s'est tenue le 4 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier a été établi le 27 mai 2024 et transmis à la juridiction le 30 juillet 2024.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

En l'espèce, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er février 2023. Celle-ci sera en conséquence déclarée recevable en ses demandes.

Sur la qualification du lien juridique liant les parties

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit. Pour autant, un bail verbal n’est pas nul dès lorsqu’il a reçu un commencement d’exécution. La preuve peut en être rapportée par tous moyens.

En l'espèce, au soutien de ses demandes, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit la copie d’un bail d’habitation. Cependant, il convient de relever que ce document n’est pas daté ni signé par aucune des parties. Malgré tout, il n’est pas contesté que Madame [I] [H] occupe le logement objet du litige depuis le 10 février 2020.

Dès lors, il sera constaté que les parties sont liées par un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, concernant le logement sis [Adresse 5], appartement [Adresse 6] et ce depuis le 10 février 2020, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 561,22 euros, outre une provision mensuelle sur charges d'un montant initial de 194,75 euros.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par décision en date du 29 janvier 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Var a déclaré le dossier de Madame [I] [H] recevable et a orienté le dossier de celle-ci vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par décision en date du 23 avril 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Var a décidé d'imposer un effacement des dettes de Madame [I] [H].

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé de sa créance à la date du 08 octobre 2025 pour un montant de 2 151,05 euros.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la demanderesse est établie tant dans son principe que dans son montant.
Madame [I] [H] sera condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sa suspension

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) dispose désormais que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables à la locataire de sorte que les cocontractants restent soumis aux dispositions de l'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet précédemment applicables, qui ne mentionnait pas l'insertion automatique d'une clause prévoyant

la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article VIII de ladite loi, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

En l'espèce, les parties sont liées, initialement, par un bail verbal. Il n'est donc pas possible de caractériser l'existence d'une clause insérée audit contrat, qui aurait ainsi prévu la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En conséquence, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Dans ces circonstances, Madame [I] [H] ne peut solliciter une suspension de ladite clause de résiliation de plein droit et ce pendant un délai de deux ans.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l'expulsion

L’article 1728 dudit code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Les dispositions du code civil sont rappelées par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, selon lequel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1729 dudit code ajoute que si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Le juge du fond apprécie ainsi souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués.

En l’espèce, il est établi que Madame [I] [H] ne s'acquitte plus du loyer relatif au logement qu'elle occupe et ce depuis plusieurs années.
Les manquements de la locataire à ses obligations découlant du bail sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, qui sera en conséquence prononcée.

Madame [I] [H] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [I] [H] est désormais occupante sans droit ni titre du logement appartement à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, ce qui cause nécessairement un préjudice à cette dernière qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer par provision le montant de cette indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formulée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, soit la somme de 887,15 euros par mois non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, dès le prononcé de la présente décision et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [I] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 06 septembre 2021 .
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS