TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/03353

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/03353 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MYN3

AFFAIRE :

[Y]

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me PLANTARD - Me DE LUCA

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Y]
né le 08 Février 1997 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me PLANTARD, avocat du barreau de AIX EN PROVENCE

à

DÉFENDEUR :

Madame [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me DE LUCA, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2023, Madame [I] [S] a consenti à Monsieur [H] [Y] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 640,00 euros. Un dépôt de garantie, d'un montant de 640,00 euros, a été versé par le locataire.
Un état d'entrée des lieux sous seing privé a été réalisé entre les parties le jour même.
Pour courrier en date du 22 janvier 2024, Monsieur [H] [Y] a effectué auprès des services de la ville [Localité 1] un signalement relatif à l'insalubrité du bien loué.
Le locataire a donné congé dudit logement par lettre en date du 23 janvier 2024, avec un délai de préavis d'un mois.
Un état de sortie des lieux sous seing privé a été régularisé entre les parties le 23 février 2024.
Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice au contradictoire des parties à la demande de Madame [I] [S] le même jour.

Par acte délivré le 05 juin 2024, Monsieur [H] [Y] a fait assigner Madame [I] [S] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Condamner Madame [I] [S] à lui délivrer sous astreinte d'avoir à payer la somme de 100,00 euros par jour de retard l'ensemble des quittances pour les mois de juin 2023 à février 2024
Condamner Madame [I] [S] à lui payer la somme de 3 840,00 euros au titre de son préjudice de jouissance
Condamner Madame [I] [S] à lui payer la somme de 640,00 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024, puis celles des 10 mars 2025 et 13 octobre 2025.
A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, Monsieur [H] [Y] sollicite le bénéfice de son acte introductif.
Au soutien de ses prétentions, celui-ci explique que des moisissures sont apparues au sein du logement loué deux mois après son installation et qui ont persisté, ce qui l'a contraint à effectuer un signalement auprès des services de la ville de [Localité 1] puis a donné son préavis.
Il soutient ainsi que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [S] conclut au débouté de Monsieur [H] [Y] et sollicite de voir :
Juger qu'elle conservera la caution de Monsieur [H] [Y]
Condamner Monsieur [H] [Y] à lui verser la somme de 640,00 euros au titre des loyers impayés
Ordonner que les intérêts des sommes dues en exécution de la décision à intervenir produisent eux-mêmes intérêts à l'expiration d'une année à compter de la date de la signification du jugement
Condamner Monsieur [H] [Y] aux dépens
Condamner Monsieur [H] [Y] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [S] explique que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l'indécence ni de l'insalubrité ou de l'absence d'habitabilité dudit logement.
Elle fait ainsi valoir que les états d'entrée et de sortie des lieux attestent du bon état général du logement.

Elle précise également que le locataire n'a évoqué l'existence de prétendues moisissures qu'à compter de la fin de l'été 2023, soulignant que les signalements qu'il a effectués ne reposent que sur ses seules déclarations, sans constats objectifs. Elle indique également que l'avis sanitaire du 07 février 2024 ne conclut pas à l'insalubrité mais à de simples travaux correctifs.
Elle ajoute que l'attestation médicale produite par le demandeur ne permet pas d'établir un lien de causalité certain entre l'état du logement et l'état de santé de celui-ci.
Par ailleurs, Madame [I] [S] indique que le locataire n'a pas réglé le loyer des mois de janvier et février 2024 et qu'elle est donc fondée à conserver le montant du dépôt de garantie et à solliciter sa condamnation au paiement supplémentaire de la somme de 640,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance

En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 précise ce qui suit :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Enfin, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, contrairement à ce que Madame [I] [S] soutient, Monsieur [Y] ne met pas en exergue l'indécence, l'insalubrité ou encore l'inhabitabilité du bien loué. Il fait en réalité valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.

Il est établi qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’apporter la preuve qu’il s’est libéré de cette obligation (Ccass 3ème 30 octobre 1972 n°71-13.384).
Il résulte des pièces versées au débat que le locataire s'est plaint auprès de son bailleur, au début du mois de septembre 2023, de l'apparition récente de moisissures dans la salle de bains au niveau des joints du bac à douche ainsi que sur le mur au-dessus de la douche.
Par courrier en date du 05 septembre 2023, il a ainsi confirmé à sa bailleresse son accord quant à l'intervention d'une entreprise professionnelle.
Monsieur [H] [Y] a par la suite, le 22 janvier 2024, en raison de l'inaction de la propriétaire, transmis un signalement auprès des services de la ville de [Localité 1] quant à la présence de moisissures dans le salon, la chambre, la salle de bains et la cuisine de l'appartement.
Un avis sanitaire a ainsi été dressé en date du 07 février 2024, qui a constaté la présence de moisissures en haut des murs extérieurs (au dessus de l'isolation) et autour de la fenêtre de la pièce située au nord ainsi qu'un détalonnage des portes.
Madame [I] [S] a été mise en demeure de respecter les prescriptions suivantes :
« CSP – Article 1331-26 : Tout logement est muni d'un dispositif de renouvellement de l'air d'une installation électrique, d'une installation de chauffage
CSP – Article R 1331-34 : Le renouvellement de l'air , qui comprend l'évacuation de l'air vicié et de l'humidité ainsi que l'apport d'air neuf, s'effectue au moyen de l'aération par les fenêtres et ouvrants ainsi que, le cas échéant, par des systèmes de ventilation naturelle ou mécanique ou tout autre dispositif. Les courants d'air éventuellement créés par ces dispositifs et systèmes et le rejet de l'air vicié n'emportent pas d'effets négatifs.
Les dispositifs de renouvellement de l'air sont maintenus en bon état d'usage. Les grilles et orifices de ventilation ne sont pas obturés, le détalonnage des portes intérieures est respecté
CSP – Article R 1331-44 : L'étanchéité des parois, équipements, canalisations, chéneaux, gouttières, menuiseries est vérifiée et la ventilation des caves et des greniers est assurée de façon permanente. Les causes d'humidité et les moisissure sont recherchées pour y remédier dans les plus brefs. »
Il était également précisé que le délai imparti pour réaliser les actions curatives et travaux était de deux mois.

En outre, si l'état de sortie des lieux ainsi que le procès-verbal de constat relèvent effectivement le bon état de l'appartement, pour autant ces deux documents confirment également la présence d'humidité dans plusieurs pièces, caractérisée par des traces de moisissures.

En l'état de ces éléments, force est de constater que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance. En effet, il est établi que le locataire a fait état, deux mois après sa prise de bail, de l'apparition de moisissures dans la salle de bains, qui se sont ensuite propagées dans toutes les pièces du logement, sans que la propriétaire n'envisage la réalisation de travaux pour y remédier.

Au soutien de sa demande en indemnisation, Monsieur [H] [Y] joint un certificat médical en date du 25 mars 2024 qui précise que son état respiratoire contre-indique toute exposition à l'humidité. Le médecin ajoute que ses problèmes respiratoires se sont exacerbés depuis juin 2023, en rapport avec l'exposition de moisissures dans son logement.
Le locataire caractérise le préjudice dont il se prévaut, en lien avec les manquements de la propriétaire.
Il convient de faire droit à sa demande en indemnisation, mais seulement à concurrence de la somme de 576,00 euros, correspondant à 15% du loyer mensuel sur une période de 6 mois (septembre 2023 à février 2024).

Sur la restitution du montant du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution des obligations du locataire.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [H] [Y] sollicite le remboursement du montant du dépôt de garantie. Madame [I] [S] s'y oppose, soulignant que le locataire n'a pas réglé les mois de janvier et février 2024.
Par courriers en date des 05 et 15 février 2024, le demandeur a indiqué à sa propriétaire que le paiement des loyers avait été effectué au moyen de deux chèques. Celui-ci ne justifie pas que ces deux chèques aient été débités.
En conséquence, Monsieur [H] [Y] sera débouté de sa demande, s'agissant de la restitution du montant de son dépôt de garantie. Il sera en outre condamné à payer à Madame [I] [S] la somme de 525,71 euros au titre du loyer du mois de février 2024 (prorata).
Il n'y a pas lieu en revanche d'accorder à Madame [I] [S] la majoration des intérêts sur cette condamnation.

Sur la délivrance des quittances de loyers

En application des dispositions de l'article 21 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
En l'espèce, Madame [I] [S] ne justifie pas avoir transmis les quittances de loyer que Monsieur [H] [Y] a sollicité par courriers en date du 15 février 2024 puis aux termes de son acte introductif d'instance.

Dans ces circonstances, Madame [I] [S] sera condamnée à transmettre à Monsieur [H] [Y] les quittances des loyers effectivement acquittés selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [I] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Dans ces circonstances, il convient de la débouter de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS