TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/04147

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04147 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M2T4

AFFAIRE :

S.C.I. KEY LARGO

C/

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD
[T]
[T]

JUGEMENT réputé contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me COUTELIER-TAFANI

Copie : Me CAPOROSSI - Monsieur [S] [T] - Madame [X] [T]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. KEY LARGO
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me COUTELIER-TAFANI, avocat du barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me REBOH, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me CAPOROSSI, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [S] [T]
né le 05 Février 1993 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [T]
née le 10 Septembre 1994 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2019, la société dénommée SCI KEY LARGO a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [S] [T] et Madame [X] [A], son épouse, un bail d’habitation portant sur un logement et un parking sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 740,00 euros, outre 55,00 euros de provisions sur charges mensuelles.
Un dépôt de garantie a été versé par les locataires d’un montant de 740,00 euros.

La SCI KEY LARGO, par l’intermédiaire de son mandataire, et Monsieur [S] [T] ont régularisé un état d’entrée des lieux le 27 mai 2019.

Le 1er janvier 2021, la SCI KEY LARGO a souscrit, par l’intermédiaire de son mandataire, un contrat d’assurance des garanties locatives auprès de la société INSURED SERVICES, d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, dont les garanties « loyers impayés », « détériorations immobilières » et « frais de contentieux » sont assurés par la société ALLIANZ IARD.

Par actes délivré le 15 juin 2021, la SCI KEY LARGO a fait assigner en référé les époux [T] aux fins d'obtenir notamment :
- le paiement de la somme de 3770,82 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 4 mai 2021, outre intérêts au taux légal ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement ;
- la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 832,81 euros, jusqu’au départ des lieux.

Par décision en date du 15 février 2022, le juge des référés a notamment :
Condamné solidairement les époux [T] à payer en deniers ou quittances à la
SCI KEY LARGO la somme de 3770,82 € à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 4 mai 2021, échéance du mois de mai 2021 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 2 mai 2021 ;
Ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion des époux [T] demeurant [Adresse 8] à [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;
Condamné solidairement les époux [T] à payer à titre provisionnel à LA SCI KEY LARGO en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 832,81 euros à compter du 2 mai 2021 et jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs;

Par courrier en date du 26 octobre 2022, la société INSURED SERVICES a notifié à la société P.B.I EURO TRANSACTIONS, mandataire de la SCI KEY LARGO, la résiliation du contrat souscrit auprès de la société ALLIANZ IARD au titre de la garantie loyers impayés, détérioration immobilière et frais de contentieux avec effet au 31 décembre 2022 à minuit.

Un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 21 juillet 2023 puis un procès-verbal de constat, relativement au bien loué, le 1er août 2023.

La SCI KEY LARGO a sollicité auprès de la société INSURED SERVICE, à plusieurs reprises, le paiement de la somme de 31 969,76 euros au titre des travaux de remise en état dudit logement, suite au départ des locataires, en vain.

C’est ainsi que actes délivrés les 26 juin et 08 juillet 2024, la SCI KEY LARGO a fait assigner la société ALLIANZ IARD ainsi que les époux [T] devant la présente juridiction aux fins de voir :
La juger recevable en ses demandes ;
Juger que Monsieur [S] [T] et Madame [X] [T] ont commis des dégradations locatives dans le bien occupé, propriété de la société KEY LARGO, et qu’à ce titre Monsieur [S] [T] et Madame [X] [T] ont engagé leur responsabilité ;
Juger que la société ALLIANZ IARD est tenue d’appliquer sa garantie au titre des dégradations locatives telle que souscrite par la société KEY LARGO par l’intermédiaire de son mandataire immobilier, suivant contrat d’assurance collective des Dommages intitulé « ASSURANCE DES GARANTIES LOCATIVES », n°83-8286146466 ;
Par conséquent
Condamner in solidum la société ALLIANZ IARD, Monsieur [S] [T] et Madame [X] [T] à verser à la société KEY LARGO la somme de 10 754,30 euros au titre des travaux de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
Condamner in solidum la société ALLIANZ IARD, Monsieur [S] [T] et Madame [X] [T] à verser à la société KEY LARGO la somme de 5 737,83 euros à titre d’indemnisation de la vacance du logement sur la période de réalisation des travaux, à savoir du 21 septembre 2023 au 1er avril 2024, outre intérêts au taux légal ;
Condamner in solidum la société ALLIANZ IARD, Monsieur [S] [T] et Madame [X] [T] à verser à la société KEY LARGO la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Juger fondée l’exécution provisoire aux intérêts de la société KEY LARGO et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 09 décembre 2024 puis celles des 10 février et 13 octobre 2025.
A cette date, la SCI KEY LARGO ainsi que la société ALLIANZ IARD ne comparaissent pas mais sont représentées, chacune, par leur conseil.
Les époux [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Dès lors, la présente décision sera réputée contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI KEY LARGO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En tout premier lieu, et en réponse aux écritures adverses, la SCI KEY LARGO affirme que la juridiction est bien compétente puisque le litige porte sur des dégradations commises par des locataires et qu’elle a souscrit auprès de la société ALLIANZ IARD, en qualité de bailleur, une assurance afin de la garantir des loyers impayés et des dégradations locatives.
Ensuite, elle explique que d’importantes dégradations ont été relevées et constatées après le départ des locataires et que le coût des réparations s’élève à la somme 10 754,30 euros au regard des factures et devis qu’elle verse au débat.
Elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation de la société d’assurance, lesdites dégradations ayant été nécessairement commises durant l’occupation du bien loué et par conséquent durant la validité du contrat souscrit au titre de la garantie « Détériorations immobilières ».
Elle fait enfin valoir que les travaux de remise en état dudit bien se sont déroulés sur plusieurs mois, de sorte qu’elle n’a pu remettre son bien en location pendant 7 mois, ce qui lui a causé un préjudice qu’elle chiffre à la somme de 5 737,83 euros.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société ALLIANZ IARD conclut au débouté de la demanderesse et sollicite la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout premier lieu, la société ALLIANZ IARD soulève l’incompétence de la juridiction expliquant que le litige opposant le bailleur à son assureur trouve sa source dans un contrat d’assurance distinct du contrat de bail et qu’il relève donc de la compétence du Tribunal judiciaire.
Elle fait ensuite valoir qu’il a été mis fin au contrat régularisé entre les parties à compter du 31 décembre 2022. Dans la mesure où le sinistre est postérieur à cette date, elle ne peut donc le garantir, affirmant ainsi qu’il ne s’agit donc pas de la mise en œuvre d’une clause d’exclusion comme le prétend la demanderesse.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Tel est le cas en l’espèce.

Sur l’incompétence de la juridiction

Selon les dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Conformément à l’article 75 du code de procédure civile, s'il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Le juge des contentieux de la protection a donc une compétence exclusive pour connaître des litiges nés à l’occasion de baux d’habitation.

En l’espèce, il convient de relever que le présent litige porte sur des dégradations commises par des locataires au sein d’un logement donné en location et qui a fait l’objet de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs en date du 1er janvier 2020 conclu entre elle et la société INSURED SERVICES dont les garanties « loyers impayés », « détériorations immobilières » et « frais de contentieux » sont assurés par la société ALLIANZ IARD.
Force est de constater que ce contrat a été conclu en lien avec le contrat de bail du 24 mai 2019.
Le litige entre la société KEY LARGO et la société ALLIANZ IARD est donc né à l’occasion de la mise en œuvre du contrat de bail d’habitation du 24 mai 2019.
Dès lors, il y a lieu de confirmer que le juge des contentieux de la protection est compétent.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société ALLIANZ IARD.

Sur la demande en paiement de la somme de 10 754,30 euros au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c et d de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : (…)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par [le décret du 26 août 1987], sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

Un état d’entrée des lieux a été régularisé entre les parties le 27 mai 2019.
Il n’a pas été dressé d’état de sortie des lieux au contradictoire des parties puisque lors de l’établissement du procès-verbal d’expulsion, le 21 juillet 2023, les locataires avaient déjà quitté les lieux.
La SCI KEY LARGO a fait établir, par un commissaire de justice, quelques jours plus tard, le 1er août 2023, un procès-verbal de constat relativement à l’état du bien donné en location.
Il est établi que ce document peut constituer un élément de preuve dès lors que ce procès-verbal de constat a été réalisé immédiatement après le départ des locataires et qu’il a été soumis à la discussion contradictoire des parties. Tel est le cas en l’espèce.

Il convient de relever qu’au moment de l’entrée dans les lieux des locataires, la plupart des éléments composant le logement étaient neufs ou en bon état.
Il résulte de l’examen du procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice le 1er août 2023 et des photographies jointes, que le logement s’est trouvé dans un état de saleté avancé et que la majeure partie des éléments le composant étaient en mauvais état, que cela soit les éléments d’équipement, le sol ou la peinture des murs et du plafond.

Au soutien de sa demande en indemnisation, la SCI KEY LARGO produit un devis de la société RBSERVICES en date du 13 septembre 2023 d’un montant de 620,00 euros pour l’évacuation des déchets et du mobilier ainsi qu’un devis établi par la société CODEPRO en date du 06 septembre 2023 relatif à la rénovation de l’appartement, d’un montant de 10 134,00 euros.
L’analyse des détériorations immobilières décrites sur le constat du commissaire de justice, par comparaison avec l’état d’entrée des lieux, correspondent aux factures présentées. Celles-ci seront donc prises en compte.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement les époux [T] à payer à la société KEY LARGO la somme de 10 754,30 euros au titre du remboursement de l’ensemble des travaux de remise en état du bien, assortie d’un taux d’intérêt légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement de la somme de 5 737,83 euros au titre de la vacance du logement

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice financier, la SCI KEY LARGO a fait valoir que les travaux de remise en état ont perduré pendant sept mois et que dans ces circonstances, toute location a été impossible.

Le procès-verbal de constat permet de confirmer que des travaux de rénovation importants se sont imposés avant de pouvoir mettre en location, à nouveau, ledit bien suite au départ des époux [T].
Dans ces circonstances, les époux [T] seront condamnés à payer à la SCI KEY LARGO la somme de 2 384,07 euros équivalente à trois mois de loyers (794,69 x3).
Cette somme sera assortie d’un taux d’intérêt légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande en garantie de la société ALLIANZ

L’article L.124-5 du code des assurances dispose que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société KEY LARGO a souscrit le 1er janvier 2021, par l’intermédiaire de son mandataire, un contrat d’assurance des garanties locatives auprès de la société INSURED SERVICES dont les garanties « loyers impayés », « détériorations immobilières » et « frais de contentieux » sont assurées par la société ALLIANZ IARD.

Ce contrat d’assurance a cessé de faire effet au 31 décembre 2022 à minuit après sa résiliation par la société INSURED SERVICES le 26 octobre 2022.

Le 1er août 2023, de nombreuses dégradations ont été constatées aux termes du procès-verbal de constat en suite du départ des locataires.

Le contrat d’assurance signé le 1er janvier 2021 indique en ce sens à sa page 10, dans la partie 2.6 Obligations du Souscripteur/constitution du dossier Sinistre « Lorsqu’un locataire était déjà dans les lieux à la date de prise d’effet des garanties, celles-ci ne seront acquises que pour les dommages constatés postérieurement à la date de prise d’effet ; par ailleurs, un sinistre « détériorations immobilières » constaté après la résiliation de l’adhésion ne sera pas garanti, même si d’autres sinistres sont en cours pour le même locataire ».

En l’état de ces éléments, force est de constater que la SCI KEY LARGO était donc couverte contre les conséquences pécuniaires des dégradations par la société ALLIANZ IARD mais seulement pour les faits survenus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.
La demanderesse n’établit pas que les dégradations auraient été commises durant cette période, étant précisé que les locataires n’ont quitté les lieux que plusieurs mois plus tard après la fin de cette garantie.

Par conséquent, la société KEY LARGO sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Les époux [T], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.
Ils seront également condamnés à payer à la SCI KEY LARGO la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS