TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/04881

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04881 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4F4

AFFAIRE :

[V]
[V]

C/

[F]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me DOURY-FAURIE

Copie : Me Nicolas MASSUCO

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [V]
né le 24 Août 1992 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me DOURY-FAURIE, avocat du barreau de TOULON

Madame [G] [V]
née le 29 Octobre 1998 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me DOURY-FAURIE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [F]
né le 01 Mai 1960 à [Localité 4] (ITALIE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Nicolas MASSUCO, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2007, Monsieur [U] [V] a consenti à Monsieur [A] [F] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation ainsi qu'un garage sis à [Localité 6] (Var) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d'un montant de 580,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2013, Monsieur [U] [V] a consenti à Monsieur [A] [F] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation outre un garage ainsi qu'un hangar de 2120 m2 sis à [Localité 6] (Var) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d'un montant de 1 212,87 euros.

Monsieur [U] [V] est décédé le 28 décembre 2020 laissant pour recueillir sa succession Monsieur [L] [V] et Madame [G] [V], ses deux enfants, habiles à se porter héritiers de leur père.
Une attestation de propriété, constatant la transmission dudit bien immobilier, a ainsi été régularisée pardevant Maître [T], notaire à [Localité 6] le 22 juin 2021.

Se prévalant de loyers impayés, les consorts [V] ont fait délivrer, par acte en date du 12 mars 2021, au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir paiement de la somme de 22.876,07 euros.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 mars 2021.

Par acte d’huissier du 16 juin 2021, dénoncé le 22 juin 2021 au Préfet du VAR, les consorts [V] ont fait assigner en référé M. [A] [F] afin d'obtenir:
- le paiement de la somme de 25.301,81 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 13 mai 2021 échéance de mai 2021 incluse, outre intérêts au taux légal ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement ;
- que l'expulsion soit assortie d'une astreinte d'un montant de 50 € par jour ;
- la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1212,87 euros jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par décision en date du 20 janvier 2022, le juge des référés a constaté l'existence de contestations sérieuses, dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviserons.

Par acte délivré le 11 juillet 2024, Monsieur [L] [V] et Madame [G] [V] ont fait assigner Monsieur [A] [F] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Déclarer recevable et bien fondée l'action qu'ils ont engagée
Prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties et portant sur une maison située à [Adresse 4]
Déclarer Monsieur [A] [F], et tout occupant de leur chef, occupants sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir
Ordonner l'expulsion des lieux loués de Monsieur [A] [F] ainsi que celles de tous occupants de son chef avec l'assistance si besoin est de la force publique ainsi que la séquestration à ses frais, risques et périls des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde meubles du choix des demandeurs
Condamner Monsieur [A] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale du montant du dernier loyer soit la somme de 874,50 euros et ce à compter du jugement à intervenir
Condamner Monsieur [A] [F] au paiement de la somme de 27 331,50 euros au titre de l'arriéré de loyers
Condamner Monsieur [A] [F] au paiement de la somme de 1 500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner le défendeur aux entiers dépens
Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier réalisé le 22 décembre 2024 a été reçu au greffe de la juridiction le 26 décembre 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 janvier 2025 puis celles des 10 mars 2025 et 13 octobre 2025.
A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, les consorts [V] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant le montant de sa créance à la somme de 35 649,00 euros, pour la période du 1er janvier 2021 au 30 octobre 2025, et ce en vertu d'un loyer fixé à la somme mensuelle de 874,50 euros selon un avenant intitulé « Bail serre » en date du 1er mai 2018.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [A] [F] sollicite de voir
Déclarer irrecevables les demandes des consorts [V] au titre de l'année 2021
Débouter les consorts [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
A titre subsidiaire,
Limiter le montant du loyer à la somme de 300,00 euros jusqu'à la réalisation des travaux permettant de mettre le logement en conformité
Octroyer à Monsieur [F] un délai de 36 mois pour lui permettre de procéder au règlement des sommes dues
En toute hypothèse,
Condamner Madame [V] [G] et Monsieur [V] [L] à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles
Condamner Madame [V] [G] et Monsieur [V] [L] aux entiers dépens.

En tout premier lieu, Monsieur [A] [F] soutient que la demande tendant au paiement des loyers antérieurs au mois d'août 2021 est prescrite dans la mesure où l'assignation a été délivrée le 11 juillet 2024.
Ensuite, il fait valoir qu'il règle depuis l'année 2022 la somme mensuelle de 300,00 euros, conformément à un accord verbal conclu avec les demandeurs puisqu'il n'occupe désormais plus que le bien à usage d'habitation, ne bénéficiant ainsi plus de l'usage des serres.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 articles 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l'État du département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 12 juillet 2024, de sorte que la demande des consorts [V] est recevable dans la mesure où la première audience s'est tenue le 06 janvier 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée en défense

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent le paiement des loyers dus à compter du 1er janvier 2020. Monsieur [A] [F] soutient que les demandeurs sont irrecevables à solliciter un quelconque paiement antérieurement au mois d'août 2021 dans la mesure où l'assignation a été délivrée le 11 juillet 2024.

Pour autant, il convient de relever que les consorts [V] ont saisi la juridiction en référé par acte d'huissier en date du 16 juin 2021 pour obtenir le paiement des loyers demeurés impayés depuis décembre 2019, soit la somme de 25 301,81 euros, échéance du mois de mai 2021 comprise.
En raison de contestations sérieuses, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront.
Dans ces circonstances, les consorts [V] ont saisi la présente juridiction par acte délivré le 16 juin 2021.

En l'état de ces éléments, force est de constater que l'action en paiement des demandeurs, relativement aux loyers de l'année 2021, n'est pas prescrite et qu'elle est donc recevable.
Monsieur [A] [F] sera débouté de sa demande.

Sur la résiliation et l'expulsion

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des dispositions de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1728 dudit code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 dudit code ajoute que si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge du fond apprécie ainsi souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Le prononcé de cette résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués.

En l’espèce, Monsieur [A] [F] soutient que les parties s'étaient entendues, à compter de l'année 2022, sur un loyer mensuel de 300,00 euros, dont il s'acquitte, ce que contestent les demandeurs.

Aucune pièce du dossier ne permet de corroborer les affirmations de Monsieur [A] [F].
Les consorts [V] s'accordent sur un loyer mensuel d'un montant de 874,50 euros selon une quittance établie par leur père au mois d'avril 2020.
Monsieur [A] [F] ne règle que partiellement son loyer et ce depuis des années.
Les manquements du locataire à ses obligations contractuelles découlant du bail sont ainsi d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, qui sera en conséquence prononcée.

Monsieur [A] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, les consorts [V], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les consorts [V] justifient d'un décompte arrêté au 30 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 35 649,00 euros.
Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance des consorts [V] est établie tant dans son principe que dans son montant.
En conséquence, Monsieur [A] [F] sera condamné à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Monsieur [A] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du logement appartenant aux consorts [V], ce qui cause nécessairement un préjudice à ces derniers qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer par provision le montant de cette indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formulée par les consorts [V], soit la somme de 874,50 euros par mois non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, dès le prononcé de la présente décision et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il convient de relever que des incidents de paiement sont persistants depuis plusieurs années. Actuellement, Monsieur [A] [F] ne règle que partiellement son loyer.

Il ne justifie d'aucune pièce relativement à sa situation financière permettant d'établir qu'il serait en situation de régler sa dette locative et d'assurer le paiement de son loyer courant.

En conséquence, celui-ci sera débouté de cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Monsieur [A] [F], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer aux consorts [V] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne commande de déroger à ces dispositions.

PAR CES MOTIFS