TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/05643

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05643 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M6MK

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me GAUTHIER
Copie : Monsieur [J] [O]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me GAUTHIER, avocat du barreau de LYON substitué par Me PALERM, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]
né le 07 Mars 2004 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 octobre 2023, Monsieur [Y] [C] a consenti à Monsieur [J] [O] un contrat de location meublée relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 1] (83) [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 570,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 10,00 euros.

Par acte du 04 octobre 2023, dans le cadre du dispositif VISALE, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [J] [O], pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d'un impayé de loyer, la garantie couvrant 36 impayés de loyer sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par acte en date du 15 avril 2024, au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à Monsieur [J] [O], un commandement de payer la somme de 1 868,34 euros, comprenant les frais de l’officier ministériel, dans un délai de six semaines.

Par acte délivré le 22 août 2024, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [J] [O] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
La dire et juger recevable et bien fondée en son action,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [J] [O]
En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
En toute hypothèse,
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 2 900,00 euros, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1 740,00 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,
Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,
Condamner Monsieur [J] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier réalisé le 22 novembre 2024 a été reçu au greffe de la juridiction le 28 novembre 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024, puis celles des 10 mars 2025 et 13 octobre 2025.
A cette date, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES ne comparaît pas et est représentée par son conseil.
Monsieur [J] [O] comparaît en personne.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, réactualisant sa créance à la somme de 7 540,00 euros.
En défense, Monsieur [J] [O] ne conteste pas le montant de sa dette mais sollicite des délais de paiement, faisant valoir la précarité de sa situation personnelle et financière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.
Monsieur [J] [O] a été autorisé à produire, en cours de délibéré, les justificatifs liés à sa situation financière ainsi que le jugement lui ayant octroyé la garde de son jeune enfant.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et 10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 27 août 2024, de sorte que la demande de la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable, la première audience s'étant tenue le 02 décembre 2024.

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 8.1 de l'acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Selon l'article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

L'article 1346-1 du même code dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Il résulte de ces dispositions que les actions sanctionnant la créance ou découlant de celle-ci sont transmises au subrogé. En conséquence, la personne qui s'est portée caution du paiement de loyers peut user de la possibilité d'acquitter elle-même les sommes dues et d'exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées ou d'éviter l'accroissement de la dette.

En l'espèce, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir versé à Monsieur [Y] [C], pour le compte du locataire, la somme de 7 540,00 euros, au titre des loyers et charges impayés pour la période de décembre 2023 à octobre 2025, dont le bailleur lui a donné quittance subrogative.

Il en résulte que la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur créancier, peut valablement exercer l'action en résiliation du bail dont celui-ci était titulaire à l'encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi que l'action en paiement à hauteur des sommes versées au bailleur et non récupérées au jour de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, à la vue du décompte transmis, la créance de la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [J] [O] sera condamné à lui payer la somme de 7 540,00 euros au titre de l'arriéré locatif. Cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail et d'expulsion

Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail peut être résilié de plein droit.

Par acte du 15 avril 2024, la caution a fait commandement aux locataires, au visa de la clause résolutoire, de s’acquitter de la somme de 1 868,34 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de six semaines .
Il résulte du décompte produit que Monsieur [J] [O] ne s'est pas acquitté du paiement de l'intégralité des causes du commandement dans ce délai.

Le bail est donc résilié par application de la clause à compter du 27 mai 2024.

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne s'oppose pas à la demande de délais en paiement formulée par Monsieur [J] [O], bien que la situation du locataire reste très précaire.
En conséquence, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 15 juin 2024.

Dans cette hypothèse, Monsieur [J] [O] serait alors désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Monsieur [Y] [C], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, aurait ainsi vocation à en retrouver la libre disposition.
Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces dispositions, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En conséquence, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [O] à payer à la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES un montant correspondant aux indemnités d'occupation que la caution réglerait éventuellement au bailleur par la suite en cette qualité, une telle créance n'étant pour le moment ni certaine ni exigible, et le juge ne pouvant préjuger de la régularité d'une éventuelle subrogation à venir.
En outre, l’indemnité d’occupation a pour fonction d’indemniser le propriétaire d’un bien immobilier de son occupation sans droit ni titre, de telle sorte que la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas vocation à solliciter, pour son compte, l’indemnisation d’un préjudice subi par un tiers à l’instance. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la caution présentée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Monsieur [J] [O], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer à la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,