TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/03061

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03061 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKOW

AFFAIRE :

[K]

C/

[Y]
[R]

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me BRUNET
Copie : Monsieur [L] [Y] - Madame [N] [R] [Y]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [C] [K]
née le 25 Juin 1946 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me BRUNET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [N] [R] [Y] (nom d’usage)
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2021, Madame [C] [K] a donné à bail à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] un appartement meublé situé au [Adresse 3], pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, ainsi que 20,00 euros de provisions sur charges.

Par avenant au contrat de bail en date du 07 février 2023, le montant de la provision sur charges a été fixé à 165,00 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, Madame [C] [K] a fait signifier à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] un congé pour reprise, à effet au 31 décembre 2024.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties en date du 23 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2025, Madame [C] [K] a fait signifier à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Madame [C] [K] a fait assigner Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :
Juger valide le congé pour reprise du 26 juillet 2024 ; Juger que Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement appartenant à Madame [C] [K] ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] et tout occupant au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] à payer à Madame [K] une indemnité mensuelle de 847,09 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] à payer à Madame [K] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, lors de laquelle Madame [C] [K] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle précise qu’il s’agit d’un congé pour reprise au 31 mars 2025, sans problème de paiement des loyers.

Au visa de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient que le contrat de bail conclu entre les parties a pris fin le 31 décembre 2024, en raison de la délivrance du congé pour reprise, motivé par la nécessité pour la bailleresse, en raison de son état de santé, d’occuper le logement pris à bail par les défendeurs situé à l’étage du dessous du sien. Elle ajoute avoir tenté de permettre aux locataires de quitter les lieux de façon amiable, notamment en signant un protocole transactionnel avec eux en date du 23 décembre 2024, dans lequel ils se sont engagés à quitter les lieux le 31 mars 2025. Elle déplore cependant qu’ils n’aient pas quitté les lieux à la date prévue, au mépris de leurs engagements.

A l’audience, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] ont comparu. Le premier explique avoir été greffé cardiaque et percevoir l’AAH. Tous deux exposent avoir réalisé une demande de logement social. Ils sollicitent un délai, en attente de la labellisation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué ».

Il est constant que si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par Madame [C] [K] le 26 juillet 2024, signifié à la personne de Monsieur [L] [Y] et de Madame [N] [E], et à effet au 31 décembre 2024, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, qui a été délivré au terme du contrat de location en cours, respecte le délai de préavis de trois mois.

De plus, le congé mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte, en ce qu’il expose que la bailleresse souhaite reprendre pour elle-même le logement, au regard de son âge et des problèmes de santé importants qu’elle rencontre, qui génèrent des difficultés pour emprunter l’escalier escarpé qui conduit à son logement, situé au premier étage, tandis que le logement pris à bail par les défendeurs se situe au rez-de-chaussée. Madame [C] [K] a joint à ce titre au congé un certificat médical en date du 20 juillet 2024, mentionnant le fait qu’elle présentait un état de santé incompatible avec le maintien dans son logement actuel. Ce faisant, il apparaît que le caractère réel et sérieux de la décision est justifié.

Il s’ensuit que le congé délivré à ce titre par Madame [C] [K] le 26 juillet 2024 doit être considéré comme valide et régulier.

Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] devaient par conséquent quitter le logement pris à bail au 31 décembre 2024, date de résiliation du contrat du bail.

Néanmoins, il est constant que suite à un protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 23 décembre 2024 et produit aux débats, la bailleresse a accordé aux locataires un délai expirant le 31 mars 2025 pour libérer les lieux, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 847,09 euros.

Or, en dépit de leur engagement, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] n’ont pas quitté les lieux à la date du 31 mars 2025, ce qui est confirmé par la sommation de quitter les lieux qui leur a été signifiée en date du 04 avril 2025, de sorte qu’ils doivent désormais être déclarés occupants sans droit ni titre du logement pris à bail.

Il convient dès lors, faute de leur départ volontaire, d’ordonner, l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux situés au [Adresse 3].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 23 décembre 2024, que l’indemnité mensuelle d’occupation a été fixée à la somme de 847,09 euros.

En conséquence, dans l'attente du départ effectif de Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E], il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 3] à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 847,09 euros.

Sur la demande reconventionnelle d’octrois de délais

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] sollicitent que leur soient accordés des délais avant de quitter. Ils justifient à ce titre avoir déposé une demande de logement social le 23 septembre 2024.

Cependant, au regard du protocole d’accord transactionnel signé entre les parties en date du 23 décembre 2024, il est constant que des délais leur ont d’ores et déjà été octroyés par la bailleresse, ce jusqu’au 31 mars 2025. Ainsi, et alors qu’ils se trouvent encore à l’heure actuelle dans les lieux, il apparaît qu’ils ont en réalité bénéficié d’un délai supplémentaire de quasiment douze mois depuis la date d’expiration du congé pour reprise.

De plus, la situation personnelle de Madame [C] [K], au regard de son âge et des difficultés médicales exposées par elle dans le congé en date du 26 juillet 2024 et étayées par le certificat médical joint en date du 20 juillet 2024, doit également être prise en considération.

L’ensemble de ces éléments ne permet donc pas d’envisager qu’un délai supplémentaire soit accordé aux défendeurs pour quitter les lieux.

En conséquence, la demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie succombant au procès, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux. 

En outre, étant tenu aux dépens, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E] seront également condamnés à payer à Madame [C] [K] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, comme sollicité par Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [E].

PAR CES MOTIFS