TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/03196

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03196 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKZC

AFFAIRE :

[H] [Y]

C/

[J]

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me DUSAN
Copie : Me COHEN-GABRIELE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [H] [Y]
né le 26 Mars 1982 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me DUSAN, avocat du barreau de TOULOUSE substitué par Me HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [O] [J]
née le 18 Avril 1983 à [Localité 4] (59)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me COHEN-GABRIELE, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 novembre 2018, Monsieur [Z] [H] [Y] a consenti à Madame [O] [J] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 36,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 500,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Monsieur [Z] [H] [Y] a fait délivrer à Madame [O] [J] un congé pour motifs légitimes et sérieux, à effet au 18 novembre 2024 à minuit.

Par courrier en date du 25 février 2025, Monsieur [Z] [H] [Y] a rappelé à Madame [O] [J] qu’elle était depuis le 18 novembre 2024 à minuit occupante sans droit ni titre et qu’elle devait quitter les lieux dans les meilleurs délais, en lui rappelant l’existence d’une dette à hauteur de 1 091,51 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 21 mai 2025, Monsieur [Z] [H] [Y] a fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Déclarer valable le congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 13 mai 2024 à effet du 18 novembre 2024 à minuit ; Déclarer que le bail a pris fin le 18 novembre 2024 à minuit et que Madame [O] [J] est occupante ou tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ; Déclarer que Madame [O] [J] commet une faute en restant dans les lieux ; A défaut : prononcer la résiliation du contrat de location signé le 16 novembre 2018 avec une prise d’effet au19 novembre 2018 pour le local d’habitation situé [Adresse 3] pour manquement de la défenderesse à ses obligations et en raison de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ; - En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [O] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ; Condamner Madame [O] [J] à payer à Monsieur [Z] [H] [Y], les sommes suivantes : ◦
Les loyers et indemnités d’occupation dues au regard du décompte produit lors de l’audience et toutes les indemnités d’occupation dues depuis la fin du bail, soit la somme de 1 347,86 euros, somme à parfaire au jour de l’audience ; ◦Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivants les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux, somme s’élevant à 657,51 euros ; ◦1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;Ne pas écarter l’exécution provisoire.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 22 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [Z] [H] [Y] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au terme de ses dernières conclusions, il sollicite désormais la condamnation de Madame [O] [J] à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
2 175,10 euros selon décompte en date du 27 octobre 2025, au titre des loyers et indemnités d’occupation et de toutes les indemnités d’occupation dues depuis la fin du bail ; 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
Au visa des articles 15-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, il soutient que Madame [O] [J], qui n’a pas quitté les lieux au 18 novembre 2024 à minuit, en dépit du congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été délivré le 13 mai 2024, est depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement pris à bail. Il ajoute que la défenderesse a quitté les lieux le 11 septembre 2025, de sorte qu’il ne sollicite plus la résiliation ni l’expulsion. Il précise que la dette locative s’élève à la somme de 2 175,10 euros, laquelle n’est pas contestée par Madame [O] [J]. En revanche, il s’oppose fermement à la demande de délais au regard de l’ancienneté de la dette et de l’irrégularité des paiements effectués, qui ont généré une aggravation de celle-ci.

Madame [O] [J] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au terme de ses conclusions, elle forme les demandes reconventionnelles suivantes :
Constater qu’elle ne conteste pas la dette due à Monsieur [Z] [H] [Y] ; Constater qu’elle a d’ores et déjà quitté le logement situé [Adresse 3] ; Accorder, au regard de sa situation financière, les plus larges délais dans le règlement de la dette due à Monsieur [Z] [H] [Y] ; Débouter Monsieur [Z] [H] [Y] de sa demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; Dire et juger que chacune des parties gardera à sa charge les frais et dépens par elle exposée.
Au visa de l’article 1343-5 du code civil, elle sollicite de disposer d’un échelonnement du règlement de sa dette, qu’elle ne conteste pas, sur une durée de deux ans, arguant de sa particulière bonne foi. Elle expose une situation financière et personnelle qu’elle qualifie de très difficile et précise qu’elle va reprendre une activité professionnelle. Elle précise avoir quitté les lieux depuis le 11 septembre 2025.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande principale en résiliation du bail pour congé pour motifs légitimes et sérieux

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

[…] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par Monsieur [Z] [H] [Y] le 13 mai 2024, signifié à étude et à effet au 18 novembre 2024 à minuit, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, de sorte qu’il doit être déclaré valide.

En effet, ce congé, qui a été délivré au terme du contrat de location en cours, respecte le délai de préavis de six mois. De plus, ce congé mentionne précisément le motif allégué, qui apparaît légitime et sérieux. Ce motif tient en effet au comportement fautif de la locataire, s’agissant de paiement irrégulier et tardif des loyers, ayant des lettres de mise en demeure et un commandement de payer les loyers.

Or, malgré ce congé, il est patent que Madame [O] [J] s’est maintenue dans les lieux après le 18 novembre 2024 à minuit, date de résiliation du contrat par l’effet du congé.

En revanche, il convient de prendre acte du désistement par Monsieur [Z] [H] [Y] de sa demande d’expulsion, au regard du départ des lieux de Madame [O] [J] en date du 11 septembre 2025, ce qui est notamment confirmé par le constat d’état des lieux sortant réalisé à cette date de façon contradictoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 27 octobre 2025, que Madame [O] [J] reste redevable de la somme de 1 857,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 11 septembre 2025 inclus, date de son départ effectif des lieux, déduction faite des frais de commandement de payer appelés le 09 juin 2023 à hauteur de 170,13 euros et des frais de procédure appelés le 09 février 2024 pour un montant de 147,31 euros, étant rappelé qu’au regard des dispositions précitées, seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Madame [O] [J] sera condamnée à verser la somme de 1 857,66 euros au bailleur, jusqu’au 11 septembre 2025 inclus.

En revanche, il n’y a plus lieu de statuer sur la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, étant donné qu’il n’est pas contesté que celle-ci a quitté les lieux de façon définitive et en a remis les clés.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Madame [O] [J], qui ne conteste pas la dette, sollicite des délais de paiement pendant une durée de deux ans afin de la régler. Monsieur [Z] [H] [Y] s’oppose fermement à l’octroi de tels délais, estimant que la dette est ancienne et l’irrégularité des paiements a généré une aggravation de celle-ci.

Néanmoins, la lecture du dernier décompte locatif permet de démontrer que la défenderesse a procédé à plusieurs règlements, à hauteur de ses moyens, jusqu’au mois de mai 2025, et ce de façon parfois conséquente. De plus, elle justifie, par la production notamment de pièces relatives à ses ressources, d’une situation financière sensible.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et d’ordonner l’échelonnement du paiement des sommes dues sur une durée de 24 mois, soit le maximum légal, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [O] [J] sera également condamnée à payer à Monsieur [Z] [H] [Y] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS