TJ 83137, 11 juin 2026, RG 23/04776

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 23/04776 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MICQ

En date du : 11 juin 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du onze juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 avril 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S LE ROY D’YS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Frédéric DIMINO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

Madame [T] [K] épouse [P], née le 15 Février 1936 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2][Localité 2]
représentée par Me Marion BARRIER, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [X] [P], né le 10 Décembre 1968 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]
représenté par Me Marion BARRIER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Marion BARRIER - 0051
Me Frédéric DIMINO - 1026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2013, Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] (ci-après « les bailleurs) ont consenti un bail commercial à la SARL LES EMBIERS portant sur des locaux de 108m² situés au [Adresse 5].

Le bail commercial a été renouvelé le 1er avril 2022 pour une durée de neuf ans.

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2022, la SAS LE ROY D’YS est devenue propriétaire du fonds de commerce auparavant détenu par la société BRASSERIE PIZZERIA LE CAMILLO qui l’avait acquis de la SARL LES EMBIERS.

Le 21 mars 2023, la SAS LE ROY D’YS a saisi la commune de [Localité 5] d’une demande visant la modification de la devanture de son restaurant. Le 18 avril 2023, cette demande a fait l’objet d’une décision de non opposition sous la condition que les gaines d’extraction rondes en façades soient supprimées.

Par courriel du 19 avril 2023, la SAS LE ROY D’YS a contacté les bailleurs en leur proposant de louer les combles afin de pouvoir y installer une gaine d’évacuation des fumées de cuisson dans l’optique de se mettre en conformité avec le règlement sanitaire départemental dans ses dispositions relatives à la ventilation des locaux professionnels.

La SAS LE ROY D’YS a fait réaliser des travaux d’aménagement dans le local commercial.

Par ordonnance du 23 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulon a désigné un commissaire de justice et l’a autorisé à pénétrer dans les lieux afin de constater l’existence et la nature des travaux effectués.

Par courrier en date du 20 juin 2023, les bailleurs ont rejeté la demande d’autorisation de passage des gaines d’extraction de fumée en indiquant que la proposition technique aurait pour conséquence de créer une sortie d’air proche d’une fenêtre du domicile leur appartenant, les bailleurs résidant dans la proximité immédiate du fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la SAS LE ROY D’YS a fait assigner, selon la procédure à jour fixe, Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] devant le tribunal judiciaire de TOULON en exécution forcée des travaux à la charge du bailleur et en indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance d’incident du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par la SAS LE ROY D’YS visant à déterminer si une solution alternative d’extraction des fumées provenant de la cuisine était réalisable.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 février 2026, la SAS LE ROY D’YS demande au tribunal de :
A titre principal
Condamner Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant de leur résistance abusive ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;A titre subsidiaire
Débouter Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ; Ecarter l’exécution provisoire ; En tout état de cause
Condamner Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] aux dépens ; Condamner Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la SAS LE ROY D’YS fait valoir, sur le fondement de l’article 1719 du code civil que les travaux d’aménagement étaient à la charge du bailleur.

Elle indique, en raison de l’urgence de la situation et du trouble causé par le non-respect de la réglementation en vigueur, avoir dû elle-même effectuer les travaux. Elle déclare que la résistance des bailleurs face à l’urgence de procéder aux travaux est fautive et qu’elle lui a causé un préjudice. Elle précise qu’en ne l’autorisant pas à procéder aux travaux, le bailleur a violé son obligation de délivrance conforme.

En réponse aux demandes reconventionnelles, elle précise que le préjudice n’est pas justifié en raison de la présence antérieure d’une sortie en toiture. Elle déclare que les travaux effectués ont eu pour objectif de mettre le local en conformité avec la réglementation et qu’ils étaient la seule option possible pour rejeter les fumées. Elle précise que les défendeurs n’apportent pas la preuve de dommages causés sur le toit pendant les travaux.
Au soutien de sa demande subsidiaire visant à écarter l’exécution provisoire, elle indique qu’une décision de remise en état des locaux aurait des conséquences trop importantes voire irréversibles dans l’attente d’un possible appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 décembre 2025, Madame [T] [K] épouse [P] et Monsieur [X] [P] demandent au tribunal de :
A titre principal
Débouter la SAS LE ROY D’YS de l’ensemble de ses demandes ; A titre reconventionnel 
Condamner la SAS LE ROY D’YS à remettre les locaux dans l’état où ils étaient quand ils ont été pris sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, nonobstant appel ; Condamner la SAS LE ROY D’YS à rétablir sous astreinte de 100 euros par jour de retard la trappe d’accès à la réserve d’eau située au sous-sol ; Condamner la SAS LE ROY D’YS à payer à Madame [T] [K] épouse [P] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice ; Condamner la SAS LE ROY D’YS à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice ; Condamner la SAS LE ROY D’YS aux dépens ; Condamner la SAS LE ROY D’YS à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de leur demande, ils font valoir que les travaux réalisés constituent une violation du contrat de bail et une atteinte au droit de propriété des bailleurs. Ils déclarent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la nouvelle installation en toiture leur cause un préjudice en raison du fait qu’ils résident dans la proximité directe de l’évacuation.

En réponse aux moyens développés par le demandeur, ils expliquent qu’au moment de l’acquisition du fonds de commerce, les locaux étaient conformes. Ils déclarent que le demandeur n’apporte pas la preuve de l’obligation pour lui de réaliser son extraction en toiture. Ils précisent que la sortie en toiture n’est pas conforme au règlement sanitaire du Var. Ils déclarent que les travaux effectués en toiture n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de leur part et qu’ils ont conduit à ce que plusieurs éléments du toit, dont des tuiles, soient endommagés. Ils indiquent que les combles auxquelles les ouvriers ont eu accès et au sein desquelles une gaine a été installée, ne font pas partie du bail. Ils précisent que la résistance abusive alléguée n’est pas établie en raison de l’absence de la constitution d’un dossier de travaux complet et de la possibilité d’exploiter le fonds de commerce sans rencontrer de difficultés particulières.

Par ordonnance du 6 janvier 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 9 mars 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2026.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, applicable aux instances en cours au 1er septembre 2025, que le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.
Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur. Les dispositions du chapitre Ier du présent titre sont alors applicables.

L’article 1533-3 du même code précise que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

Aux termes de l’article 1534 du code de procédure civile, le juge saisi du litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation. La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que, par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, la SAS LE ROY D’YS et les époux [P] ont maintenu des échanges réguliers dès le 19 avril 2023 et cela pendant plusieurs mois, sans toutefois parvenir à trouver un accord sur la nature des travaux à réaliser dans le fonds de commerce. Les éléments versés au dossier démontrent également que l’approche de la saison estivale de l’année 2023 a créé des circonstances particulières de nature à parasiter les échanges entre les bailleurs et le preneur, ce dernier ressentant le besoin d’être prêt pour démarrer son activité dans les meilleures conditions. Il est également notable que le fait que les bailleurs résident dans un immeuble attenant au commerce créé une situation particulière exigeant que le preneur et les bailleurs entretiennent des relations courtoises et fluides.

En outre, lors de l’audience, le conseil des bailleurs a justifié de l’absence de demande de résiliation du bail commercial par la situation économique tendue, la difficulté à trouver des preneurs et le fait que le preneur, en l’espèce, paye ses loyers. La juridiction ne peut dès lors que constater que le preneur et les bailleurs continuent à vivre et travailler dans une proximité immédiate qui justifierait qu’ils entretiennent les meilleurs rapports.

Dans ces conditions, il paraît judicieux de privilégier la voie amiable pour résoudre le litige.

D’autre part, l’un des critères d’éligibilité à une mesure de médiation civile est la disproportion évidente entre les enjeux et l’importance prévisible du coût, des délais et de l’aléa dans lesquels les parties s’engagent.

Dans la présente instance, la SAS LE ROY D’YS sollicite une condamnation à hauteur de 50.000 euros au titre des dommages et intérêts. Les époux [P] forment deux demandes reconventionnelles dont l’une vise à remettre en état les locaux et l’autre à obtenir des dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros. Or, sans toutefois préjuger de l’issue du litige, la perspective d’une condamnation à des dommages et intérêts dont le principe et le chiffrage demeurent à déterminer, particulièrement s’agissant d’un préjudice moral, ou l’opportunité d’une remise en état de locaux à la suite de l’engagement particulièrement important de travaux d’aménagement sur plusieurs niveaux, apparaissent incertaines et difficiles à mettre en œuvre.

Enfin, la demande visant à remettre en état les lieux, si elle devait aboutir, s’opposerait à la continuation de l’activité commerciale mais aussi à de multiples difficultés de mise à exécution. Cette dernière serait nécessairement entravée par des désaccords sur la disposition précise des lieux, les responsabilités de chacun face à la présence de signes de vétusté ou de dégradations comme le démontrent déjà les échanges respectifs concernant l’état de la toiture.

De ce fait, il existe une disproportion manifeste entre les enjeux et l’importance du coût, des délais et de l’aléa. Il apparaît donc nécessaire d’ordonner aux parties de rencontrer un médiateur dans le cadre d'une première réunion d'information gratuite. Il est rappelé que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à cette injonction s’expose au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

L’objectif de la médiation est de permettre à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions, avec l'aide d'une tierce personne impartiale, au cours d'entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun.

Les discussions exposées dans les conclusions respectives démontrent que la sortie des fumées en toiture et l’impossibilité d’accéder à la réserve d’eau souterraine cristallisent certaines tensions entre les parties. Il s’agirait notamment d’engager, dans le cadre d’une médiation, des échanges sur ces sujets.

Les parties, informées au cours de cette réunion d’information gratuite sur la médiation, des conditions, de la durée et du montant prévisible de la médiation, seront invitées à faire connaître leur accord ou non à une mesure de médiation.

En cas d’accord, le tribunal ordonne, dès à présent, ladite médiation et désigne le médiateur désigné pour tenir la première rencontre gratuite pour la mener.

Dans l’attente des résultats de la réunion d’information, puis, le cas échéant, de la médiation, il est sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS