TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/03345

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03345 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NLF4

AFFAIRE :

OFFICE VAR HABITAT

C/

[M]
[M]

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me FATOVICH
Copie : Me ERITZIAN
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

OFFICE VAR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me FATOVICH, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [T] [M]
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me ERITZIAN, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [N] [M]
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me ERITZIAN, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 05 novembre 1962, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a consenti à Monsieur [W] [M] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5].

Monsieur [W] [M] est décédé le 03 janvier 1993, tandis que son épouse, Madame [V] [M], est décédée le 16 mai 2024.

Par courrier du 31 mai 2024, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M], enfants de Madame [V] [M], ont fait part au bailleur leur souhait de se maintenir dans le logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 juillet 2024 adressé à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M], l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a sollicité de leur part les justificatifs demandés pour un transfert de bail.

Par courrier en date du 16 juillet 2024, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] ont communiqué l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT les pièces justificatives au soutien de leur demande de transfert de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a informé Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] de l’impossibilité de transférer le bail à leur profit en l’absence de la réunion des conditions nécessaires, au regard notamment des conditions de ressources et d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a fait délivrer à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] une sommation de déguerpir.

Par courrier en date du 12 mars 2025, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] ont informé l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT qu’ils venaient d’acquérir un bien immobilier et qu’ils étaient dans l’attente de l’achèvement du projet de construction pour restituer le logement.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 15 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT, prise en la personne de son représentant légale en exercice, a fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Constater la résiliation du bail par l’effet du décès du titulaire ; Constater l’absence de transfert ; Constater que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux précédemment loués par Madame [V] [M] et, ce, depuis le 16 mai 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] au besoin avec le concours de la force publique, de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef ; Condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail de Madame [V] [M] (loyer nu par mois, charges en sus, y compris taxes et accessoires) à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à la libération des lieux (soit la somme mensuelle de 370,74 euros) et ce avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation du 09 octobre 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT, représentée par son Conseil, a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles elle se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle maintient l’ensemble de ses demandes mais indique être d’accord pour que les locataires restent dans le logement jusqu’à la livraison de leur appartement et au plus tard le 31 décembre 2026.

Au visa notamment des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier d’un transfert du bail à leur nom, qui a été résilié au décès de Madame [V] [M], dès lors que leurs ressources dépassent le plafond fixé pour pouvoir bénéficier de ce logement social ; qu’en outre elle soutient que le logement n’est pas adapté à la taille du ménage, en ce qu’ils occupent un appartement de type 4 alors que leur foyer n’est constitué que de deux personnes.

Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M], ont été représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Ils s’opposent à la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent de constater l’accord intervenu entre les parties concernant leur maintien dans le logement sis [Adresse 6] jusqu’à la livraison du bien acquis [Adresse 7], outre le débouter de Var Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que par courrier du 29 août 2025, VAR HABITAT a indiqué à Monsieur le Maire de la commune [Localité 4] que leur maintien dans le logement était accordé jusqu’à la prise de possession de l’appartement acquis [Adresse 7]. Ils ajoutent avoir été destinataires d’un courrier de Monsieur le Maire en date du 05 septembre 2025 les informant de la situation. Ils estiment donc qu’un accord a été adopté entre les parties concernant leur maintien dans les lieux. Ils soutiennent également avoir continué à verser au bailleur la somme mensuelle de 370,74 euros depuis le décès de leur mère, représentant le montant du loyer et des charges, ce qu’ils continueront de faire jusqu’à la livraison de leur bien. Compte tenu de leur accord, ils font cependant valoir que le bailleur doit être débouté de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande tendant à voir constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] et la demande d’expulsion

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Selon l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 : « (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

Selon l’article 40 III du même texte, l'article 14 précité est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, il est constant que le contrat de location, consenti à Monsieur [W] [M] le 05 novembre 1962, a été transféré à son épouse, Madame [V] [M], au décès de ce dernier le 03 janvier 1993. Madame [V] [M] est elle-même décédée le 16 mai 2024.

Or, il résulte du courrier adressé par Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] à l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT le 31 mai 2024, lorsque ces derniers ont fait part au bailleur de leur souhait de se maintenir dans le logement, qu’ils ont soutenu résider avec leurs parents depuis plus de 60 ans.

Néanmoins, il résulte du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 juillet 2024 adressé par l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT, que les autres conditions posées par l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 tenant aux conditions de ressources et d’adaptation du logement applicables aux logements visés à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation n’étaient pas remplies à leur profit. Ainsi, le bailleur a justement notifié aux défendeurs l’impossibilité d’un transfert de bail à leur profit.

En conséquence, il sera jugé que le contrat de location, consenti à Monsieur [W] [M] le 05 novembre 1962 et transféré à son épouse, Madame [V] [M], au décès de ce dernier le 03 janvier 1993, est, à défaut de personnes remplissant les conditions pour son transfert, résilié de plein droit par le décès de cette dernière survenu le 16 mai 2024.

Il convient par conséquent de constater que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

D’autre part, il résulte des courriers produits et des débats à l’audience, qu’un accord est intervenu entre les parties, afin que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] soient autorisés à se maintenir dans le logement sis [Adresse 5] jusqu’à la livraison du bien qu’ils ont acquis [Adresse 8] [Adresse 9] en date du 21 septembre 2024, et au plus tard le 31 décembre 2026, de sorte qu’il convient de constater cet accord.

Cependant, il y a lieu également d’ordonner à Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] de quitter les lieux et de remettre les clés du logement, à compter de la livraison de leur bien acquis [Adresse 7] et au plus tard le 31 décembre 2026, et, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés à compter de la livraison du bien acquis [Adresse 7] et au plus tard le 31 décembre 2026, d’ordonner leur expulsion des lieux sis [Adresse 4] - [Adresse 10], selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2024, de sorte que Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ainsi, il convient de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait fait l’objet d’un transfert, en l’espèce la somme de 370,74 euros.

En conséquence, Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] seront condamnés solidairement à payer au bailleur cette indemnité mensuelle d’occupation de 370,74 euros à compter du 16 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, déduction faite des paiements d’ores et déjà effectués par eux, somme non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, et assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation du 09 octobre 2024.

Il convient également de condamner in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS