TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/03616

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03616 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NLZ2

AFFAIRE :

[E]
[U]

C/

[Y]
[K]

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me NADAL

Copie : Monsieur [S] [Y] -
Madame [G] [K] épouse [Y]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [E]
né le 06 Juillet 1942 à [Localité 2] (ESPAGNE)
de nationalité Espagnole
[Adresse 1]
[Localité 3] (ESPAGNE)
représenté par Me NADAL, avocat du barreau de TOULON

Madame [X] [U] épouse [E]
née le 29 Janvier 1943 à [Localité 2] (ESPAGNE)
de nationalité Espagnole
[Adresse 2]
[Localité 3] (ESPAGNE)
représenté par Me NADAL, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [Y]
né le 14 Janvier 1974 à [Localité 4] (BULGARIE)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par son épouse [G] [K] épouse [Y], munie d’un pouvoir

Madame [G] [K] épouse [Y]
née le 17 Septembre 1976 à [Localité 6] (BULGARIE)
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 04 août 2023, Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E], représentés par leur mandataire AGERIS IMMOBILIER, ont consenti à Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans sur un appartement non meublé sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros, sans charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 700,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2024, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] à Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] pour la somme en principal de 1 362,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 1er novembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2025, un deuxième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoier a été délivré par Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] à Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] pour la somme en principal de 1 787,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 13 mai 2025, Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Constater la résiliation du bail établi le 04 août 2023 à compter du 26 mars 2025 ;
Dire et juger que Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date d’un appartement de type T3 sis [Adresse 7] ;
Condamner solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 1 619,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, date de résiliation du bail ;
Condamner solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] à payer à Monsieur et Madame [E], à titre provisionnel, la somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, correspondant au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, actualisable selon les stipulations contractuelles, à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à libération totale et effective des lieux ;
Condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] à remettre tous les jeux de clés en leur possession des locaux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
Condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à l’article 1231-7 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, à hauteur de 147,16 euros.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 14 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Ils précisent que la dette a été soldée et que demeure un reliquat de 695 euros correspondant au loyer de novembre 2025, mais maintiennent leurs demandes.

Au visa des articles 1103, 1231-7 et 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, ils soutiennent que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux dans le délai légal de six semaines.

Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] ont comparu, et ont déposé leurs conclusions et pièces, vers lesquelles il est renvoyé. Ils sollicitent de rester dans le logement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 14 mai 2025).

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 13 février 2025).

La demande de Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] est donc recevable.

Sur la demande en résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, ce même article prévoit que : « le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail en date du 04 août 2023, que Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail les liant à Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.
Ainsi, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 12 février 2025, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, soit dans le délai de six semaines mois conformément au délai légal, le bail ayant été conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 et à celui prévu dans le deuxième commandement de payer qui leur a été signifié.

En outre, les défendeurs n’ont pas sollicité de délai par les voies légales, ce qui résulte de la lecture de l’extrait de compte en date du 27 octobre 2025.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 mars 2025.

Sur la demande en paiement des impayés locatifs et la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d'office, sur le fondement de l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, ou à défaut avoir obtenu l'accord du bailleur, mais faute d'avoir l'un ou l'autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 27 octobre 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 387,48 euros, mois de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais de commandements de payer appelés le 09 décembre 2024 pour un montant de 147,16 euros et le 18 février 2025 pour un montant de 160,36 euros, étant rappelé que, conformément aux dispositions légales précitées, seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] seront condamnés solidairement, au regard de la clause de solidarité insérée à l’article VII du bail et de l’article 220 du code civil, à verser la somme de 387,48 euros aux bailleurs, jusqu’au mois de novembre 2025 inclus.

A l’audience, les défendeurs sollicitent de se maintenir dans les lieux. Ils soutiennent notamment avoir soldée leur dette, ce qui est demeurant admis par les demandeurs. En outre, à la lecture du dernier décompte locatif, force est de constater que Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] s’acquittent désormais et depuis de nombreux mois de leur loyer et des charges afférentes, tout en ayant effectué plusieurs virements conséquents. Dans le courrier qu’ils produisent, ils indiquent avoir sollicité auprès de leurs bailleurs un plan d’apurement, à hauteur de 50 euros par mois. En outre, l’ensemble des pièces justificatives qu’ils produisent permettent de déterminer qu’ils disposent d’une capacité financière suffisante pour apurer leur dette.

Ainsi, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement pendant une durée de 8 mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Si Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] se libèrent de la dette de 387,48 euros dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en supplément du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due sur la somme de 387,48 euros deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] et celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après ; en revanche, la demande d’astreinte sera rejetée, car le recours à la force publique apparaît le cas échéant nécessaire ;
Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 700,00 euros correspondant au dernier loyer chargé, ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Monsieur [S] [Y] et Madame [G] [K] épouse [Y] seront également condamnés in solidum, en équité, à payer à Monsieur [V] [E] et Madame [X] [U] épouse [E] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS