TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/05822

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05822 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NRZ4

AFFAIRE :

[I] [F]

C/

[M]
[M]

JUGEMENTcontradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me POTENZA

Copie : Monsieur [E] [M] - Madame [Y] [M]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I] [F]
né le 30 Janvier 1983 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me POTENZA, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [Y] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 septembre 2024, Monsieur [V] [I] [F], représenté par son mandataire la Société Cabinet Jean Michel Lefeuvre, a consenti à Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre une provision sur charges de 40,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024, un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement a été délivré par Monsieur [V] [I] [F] à Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] pour la somme en principal de 3 120,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 06 mai 2025, Monsieur [V] [I] [F] a fait assigner Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions, et y faire droit ;
Constater que Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ;
Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers ;
En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M], et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 2 822,00 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;
Condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation, suivant décompte produit au jour de l’audience ;
Condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;
Condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [E] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 07 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [V] [I] [F] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Il précise que la dette s’élève à la somme de 5 250,80 euros et s’en rapporte sur la demande de délais. Il a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants du code civil et des articles 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du code civil, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux dans les deux mois prévus par le contrat et ledit commandement, en dépit du fait que le délai légal ait été porté à six semaines.

Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] ont comparu. Ils indiquent reconnaître la dette. Ils soutiennent avoir repris le paiement du loyer depuis six mois. Ils sollicitent des délais à hauteur de 200 euros par mois afin d’apurer leur dette et se maintenir dans les lieux. Ils précisent percevoir pour l’un un salaire de 1 400 euros par mois et pour l’autre la somme mensuelle de 1 500 euros à compter du mois de novembre 2025.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier électronique en date du 14 novembre 2025, le Conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative en date du 16 octobre 2025, à hauteur de 5 250,80 euros.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 07 mai 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 19 décembre 2024).

La demande de Monsieur [V] [I] [F] est donc recevable.

Sur la demande en résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, ce même article prévoit que : « le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail en date du 27 septembre 2024, que Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail les liant à Monsieur [V] [I] [F], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Ainsi, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 17 décembre 2024, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, soit le délai de deux mois au regard du délai prévu au contrat de bail et visé dans le commandement de payer qui leur a été signifié, bien que le bail ait été conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 et qu’ils auraient dû être soumis au délai de six semaines. En outre, les défendeurs n’ont pas sollicité de délai par les voies légales, ce qui résulte de la lecture de l’extrait de compte en date du 16 octobre 2025.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande en paiement des impayés locatifs et la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d'office, sur le fondement de l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, ou à défaut avoir obtenu l'accord du bailleur, mais faute d'avoir l'un ou l'autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté en date du 16 octobre 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 5 250,80 euros, mois d’octobre 2025 inclus.

En conséquence, Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] seront condamnés solidairement, au regard de la clause de solidarité insérée à l’article VII du bail et de l’article 220 du code civil, à verser la somme de 5 250,80 euros au bailleur, jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus.

A l’audience, les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement, afin de régler leur dette locative et se maintenir dans les lieux. Ils proposent à ce titre de verser la somme de 200 euros par mois. Force est de constater, à la lecture du dernier décompte locatif, que Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] s’acquittent désormais et depuis de nombreux mois de leur loyer et des charges afférentes, bien que leurs versements soient légèrement inférieurs au montant appelé. Ainsi, le loyer du mois d’octobre 2025 a été réglé presque dans son intégralité avant l’audience (demeure un reliquat de 46,80 euros). En outre, bien qu’ils ne produisent aucune pièce justificative de leurs ressources financières à l’audience, la lecture du Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 17 octobre 2025, vient corroborer leurs déclarations à l’audience et le fait qu’ils se trouvent en capacité financière d’apurer leur dette. De surcroît, le bailleur ne s’est pas opposé fermement à l’octroi de tels délais lors de l’audience.

Ainsi, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement pendant une durée de 27 mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Si Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] se libèrent de la dette de 5 250,80 euros dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en supplément du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due sur la somme de 5 250,80 euros deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] et celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] seront également tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 797,80 euros correspondant au dernier loyer chargé, ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Madame [Y] [M] et Monsieur [E] [M] seront également condamnés in solidum, en équité, à payer à Monsieur [V] [I] [F] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS