TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/06137

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/06137 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NSZJ

AFFAIRE :

[U]

C/

SOCIETE GARDEENNE D’ECONOMIE MIXTE (SAGEM)

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Copie : Me BOYARD - Me RECOTILLET + LRAR aux parties

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [W] [U]
née le 08 Février 1973 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me BOYARD, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2025/001644 du 03/07/2025)

à

DÉFENDEUR :

SOCIETE GARDEENNE D’ECONOMIE MIXTE (SAGEM)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 3 novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er août 2002, la Société Gardéenne d’Economie Mixte (ci-après « la SAGEM ») a consenti à Madame [W] [U] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 290,20 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 134,10 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 381,12 euros.

Par ordonnance en date du 06 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en la forme des référés, a notamment renvoyé les parties au fond, dit n’y avoir lieu à référé, et débouté Madame [W] [U] de toutes ses demandes.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 20 août 2025, Madame [W] [U] a fait assigner la SAGEM devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Ordonner à la SAGEM d’effectuer tout travaux nécessaires à empêcher les infiltrations dans l’appartement objet du bail, outre la remise en état de l’appartement, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
- A titre subsidiaire :
Ordonner une expertise ;
Commettre tel expert qu’il plaira avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux ;
Se faire remettre tout documents utiles et notamment tout documents relatifs à la structure du toit-terrasse et les éventuels travaux réalisés ;
Effectuer ou faire effectuer une mise en eau pour recherche de fuite ;
Lister l’intégralité des désordres constatés tant au niveau du toit-terrasse qu’à l’intérieur de l’appartement ;
Faire effectuer des devis pour la reprise des désordres constatés ;
Chiffrer le montant du préjudice de jouissance de Madame [U] ;
Et plus généralement, mission habituelle en la matière ;
Mettre à la charge du bailleur les frais d’expertise ;
Enjoindre au bailleur de reloger Madame [U] le temps des travaux de remise en état et le cas échéant de l’expertise, dans un logement similaire à celui objet du bail ;
- Juger la SAGEM responsable du préjudice de jouissance de Madame [U] ;
- Fixer le préjudice de jouissance de Madame [U] à 60% du montant du loyer soit 247 euros par mois ;
- Condamner la SAGEM à verser à Madame [U] la somme de 16 055 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2025 ;
- Condamner la SAGEM à verser à Madame [U] la somme de 247 euros par mois jusqu’au jour où le préjudice de jouissance aura cessé (après reprise des désordres et remise en état de l’appartement) ;
- Juger la SAGEM responsable de l’aggravation de l’état de santé de Madame [U] ;
- Avant dire droit, Ordonner une mesure d’expertise judiciaire médicale ;
- Nommer tel expert qu’il plaira aux fins de :
Rencontrer les parties ;
Se faire remettre par Madame [U] tout document médical relatif à son état de santé ;
Ausculter Madame [U] ;
Dire si l’exposition de Madame [U] à l’insalubrité de son logement (notamment, moisissures et humidité constante) ont pu aggraver son état de santé et dans l’affirmative, en préciser les conséquences ;
Evaluer le préjudice de Madame [U] sur la base des nomenclatures habituelles en matière d’expertises médicales ;
- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près ce Tribunal ;
- Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au juge des contentieux de la protection qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
- Condamner la SAGEM au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurore BOYARD, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
- Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle Madame [W] [U] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle précise que des infiltrations d’eau sont présentes dans son logement depuis six ans. Elle sollicite une expertise du logement et une expertise médicale. Elle précise être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Au visa des articles 143 et suivants du code de procédure civile et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, elle fait valoir que dès l’apparition d’infiltrations depuis le toit-terrasse situé au-dessus de son logement en 2019, le bailleur de Madame [W] [U] est resté inerte, de sorte que les infiltrations, qui persistent à ce jour et se sont même aggravées, ont rendu son logement dans un état catastrophique et lui ont occasionné de graves problèmes de santé. Elle ajoute que les travaux qui ont été réalisés par la SAGEM n’ont eu aucun effet sur la cause des désordres, ce qui résulte notamment d’un rapport d’expertise déposé le 26 mars 2024. Elle estime également ne pas être en capacité de réaliser les travaux d’embellissement, en dépit de la somme reçue de la part de son assureur, étant donné que la cause du désordre n’est pas reprise. Elle soutient que c’est au bailleur de remettre son appartement à neuf car les infiltrations permanentes l’ont rendu totalement insalubre, de prendre à sa charge intégrale les frais nécessaires à son relogement le temps des travaux, ce dans un appartement similaire au sien.
Madame [W] [U] fait également valoir que la responsabilité contractuelle de la SAGEM est engagée, en ce qu’elle n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles de délivrance d’un logement décent, de sorte qu’elle estime devoir être indemnisée de ses préjudices de jouissance, matériel et relatif à son état de santé. Sur ce dernier point, elle estime qu’une expertise médicale est nécessaire, en ce qu’elle affirme que, alors qu’elle est asthmatique depuis plusieurs années, l’humidité constante du logement et les moisissures persistantes aggravent considérablement son état de santé.

La SAGEM était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions en réplique et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle expose que différentes sociétés sont intervenues pour réaliser des travaux. Elle acquiesce à la demande d’expertise du logement, à frais partagé, mais s’oppose à la demande d’expertise médicale.

Au terme de ses conclusions, elle forme les demandes reconventionnelles suivantes :
- Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, et notamment :
De sa demande de voir condamner la SAGEM sous astreinte à faire réaliser les travaux nécessaires à la cessation des infiltrations et à la remise en état de son appartement ;
De sa demande de relogement par la SAGEM dans un appartement similaire au sien durant le temps des travaux de remise en état et le cas échéant de l’expertise ;
De sa demande de voir la SAGEM condamnée à l’indemniser de son préjudice de jouissance ;
De sa demande de voir fixer son préjudice de jouissance à 60% du montant du loyer soit 247 euros par mois ;
De sa demande d’expertise médicale ;
De sa demande de condamnation de la SAGEM à lui payer un article 700 et les dépens ;
- Ordonner une expertise judicaire aux fins de déterminer s’il y a réellement des infiltrations dans l’appartement de Madame [U], et le cas échéant de déterminer les causes à l’origine de ces infiltrations et de prescrire les travaux propres à y remédier de manière définitive ;
- Juger que les frais d’expertise seront à partager entre Madame [U] et la SAGEM ;
- Condamner Madame [U] à verser à la SAGEM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au visa de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, elle conteste être restée inerte face aux désordres affectant son logement, mais soutient au contraire avoir fait réaliser toutes les investigations utiles pour rechercher l’origine des infiltrations affectant son appartement, dès novembre 2019, et y mettre un terme. Elle ajoute que Madame [U], qui a perçu un dédommagement à hauteur de 9 267,39 euros par son assurance, n’a jamais refait les travaux de remise en état de son logement. Elle soutient ne pas avoir manqué à ses obligations de bailleur et avoir continuellement fait le nécessaire pour mettre un terme aux désordres subis dans l’appartement de sa locataire. Elle estime que la demande de condamnation sous astreinte à faire les travaux ne saurait prospérer étant donné qu’à ce jour l’origine des désordres et le type de travaux à réaliser pour faire cesser définitivement les infiltrations n’a pas été identifié.
La SAGEM considère par ailleurs qu’il ne lui appartient pas de prendre à sa charge le coût des travaux d’embellissement puisque sa locataire a été largement indemnisée pour cela.
Elle fait également valoir qu’il lui est impossible de reloger Madame [U] au regard de sa qualité de bailleur social sans aucun logement vacant, de surcroît dans un logement de même nature que celui qu’elle occupe actuellement. Elle ajoute qu’il lui est possible d’habiter dans l’appartement le temps de l’expertise judiciaire et des travaux étant donné que celui-ci comporte deux chambres et un séjour.
Elle conteste devoir indemniser Madame [U] de son préjudice de jouissance, considérant que sa faute n’est pas démontrée, en ce qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de bailleur, dans la mesure où elle soutient avoir réagi à chaque fois que Madame [U] a déclaré un sinistre, en apportant une réponse et en mandatant des experts d’assurances et des entreprises spécialistes de l’étanchéité.
Enfin, la SAGEM considère que la demande d’expertise médicale est sans objet, en ce qu’elle estime qu’aucune responsabilité de sa part n’apparaît sérieusement établie. Elle ajoute que si Madame [U] a fait le choix de ne pas réaliser les travaux de remise en état de son appartement avec la somme de 9 267,39 euros qui lui a été allouée par son assurance, c’est qu’elle a volontairement continué à vivre dans un logement détérioré par les infiltrations, ce qui a pu aggraver son état de santé.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation de travaux

En l’espèce et à titre principal, Madame [W] [U] sollicite de faire effectuer par la SAGEM, sous astreinte, tous les travaux nécessaires afin d’empêcher les infiltrations dans l’appartement objet du bail, outre la remise en état de l’appartement.

L’étude des pièces versées aux débats par les parties permet de comprendre que les désordres sont dus a priori à des infiltrations d’eau provenant de quatre toits-terrasses surplombant l’appartement de la locataire. Il est également démontré que plusieurs expertises contradictoires ont été réalisées depuis l’apparition des désordres en 2019, et que plusieurs interventions ont été réalisées par des entreprises mandatées par le bailleur, afin d’effectuer des travaux en divers endroits de l’immeuble, en ce compris sur la toiture de l’immeuble ainsi que sur le toit-terrasse.

Néanmoins et à ce stade, l’origine des désordres demeure encore inconnue, étant donné que les travaux réalisés jusqu’à présent n’ont pas permis d’y mettre un terme, et le type de travaux à réaliser pour faire cesser définitivement les infiltrations n’a pas été identifié. Dès lors, le bailleur ne saurait, à ce stade, être condamné sous astreinte à faire des travaux qui sont indéterminés et incertains.

Ainsi, il apparaît que le Tribunal n’est pas à ce stade suffisamment éclairé sur la nature des travaux à réaliser, tandis qu’il est nécessaire de déterminer l’origine des infiltrations et les travaux nécessaires pour y remédier de façon pérenne.

Dans ces conditions, la demande de condamnation du bailleur sous astreinte à réaliser les travaux ne saurait prospérer.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Il est constant que l'obligation de mise en conformité du logement loué répond à l'objectif de valeur constitutionnelle qui constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent, que l'obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail,

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Madame [W] [U] sollicite à titre subsidiaire la réalisation d’une expertise, ce à quoi consent la SAGEM.

Comme exposé précédemment, les pièces produites au débat permettent de constater que suite à plusieurs expertises contradictoires, plusieurs entreprises, mandatées par le bailleur, sont intervenues au domicile du locataire afin de proposer leur analyse des désordres, sans qu’il ne soit démontré que la réalisation des travaux effectués ait permis de remédier à ces désordres.

Il convient donc de constater que les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer précisément la nature des travaux à réaliser, pas plus qu'elles ne permettent de déterminer l'origine exacte des désordres évoqués et de définir les responsabilités.

Dès lors, il apparaît nécessaire de désigner un expert judiciaire dont la mission sera développée dans le dispositif ci-dessous et ce, afin de disposer de suffisamment d'éléments pour statuer sur le présent litige.

Une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l'expertise sera consignée auprès de la régie du tribunal judiciaire et mise à la charge de la SAGEM, propriétaire bailleur.

En ce qui concerne cependant la demande de relogement formée par la locataire, celle-ci échoue à démontrer en quoi la réalisation de l’expertise aurait vocation à l’empêcher de jouir de son logement. Sa demande sera donc rejetée.

En outre, toutes les autres demandes formées par Madame [W] [U], qui apparaissent corrélées aux résultats de ladite expertise, seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS