TJ 21231, 1 juin 2026, RG 25/00532

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00532 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JABA

S.A.S. KVBW PROPCO FR [Localité 2]

C/

M. [Q] [G]
Mme [Z] [L] épouse [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. KVBW PROPCO FR [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège, représentée par son mandataire la SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES dont le siège social est [Adresse 3].

représentée par Me Karim CHEBBANI, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, substitué par Me Isabelle THOMAS, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 04 novembre 2025

DEFENDEURS :

M. [Q] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Mme [Z] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection
GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2026

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Juin 2026par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 octobre 2023, ayant pris effet le 23 novembre 2023 consenti par la SAS KVBW PROPCO FR [Localité 2] représentée par son mandataire la société ACTEVA RESIDENCES SERVICES, Monsieur [Q] [G] a pris en location un logement situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 3] un garage n°13 situé [Adresse 7] à [Localité 4].

Par avenant du 31 mars 2024, Madame [Z] [G] née [L] est devenue cotitulaire des contrats de baux

Par acte d'huissier en date du 4 novembre 2025, la SAS KVBW PROPCO FR [Localité 2] représentée par son mandataire la société ACTEVA RESIDENCES SERVICES a fait assigner en référé Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :
*la somme de 6674,57€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 22 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

*une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, fixée à deux fois le le loyer quotidien et à titre subsidiaire, au montant du loyer et des charges en vigueur,

- condamner solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] au paiement de la somme de 1500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 23 janvier 2026, Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] ont comparu en personne et le demandeur a sollicité un renvoi pour mettre en place un échéancier.

A l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 5 mars 2026 à la somme de 7197,16€ outre la somme de 425,69€ au titre du contrat du parking. Il précise accepter les modalités de règlement sollicités par les époux [G] (délais de paiement sur 26 mois d'un montant mensuel de 300 € en sus du loyer et suspensifs des effets de la clause résolutoire).

Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] n'étaient ni présents, ni représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 4 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 5 novembre 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 20 novembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 15 novembre 2024 pour la somme de 5296€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 7 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 janvier 2025 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera au bail du garage dans les mêmes termes.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 4 de la même loi précise qu'est réputée non écrite toute clause, qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 mars 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 7197,16€ s'agissant du loyer et des charges ainsi que 425,59 € au titre du parking. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 7197,16€, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5296 €, conformément à l'article 1231-6 du Code civil et à compter la présente décision pour le surplus.

Eu égard à la reprise du paiement des loyers courants depuis la délivrance de l'assignation, des deux versements de la somme de 300 € en apurement de la dette locative, aux propositions de règlement de Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] et à l’accord intervenu entre les parties, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS KVBW PROPCO FR [Localité 2] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer, à titre provisionnel, à la SAS KVBW PROPCO FR [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme de 928,19 €.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q] [G] et Madame [Z] [G] née [L] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300€ sera allouée de ce chef à la SAS KVBW PROPCO FR [Localité 2]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS