TJ 68224, 9 juin 2026, RG 24/00502

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 24/00502 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I5NB

VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
09 juin 2026
Dans la procédure introduite par :

Société à responsabilité limitée AROFI exploitant sous l’enseigne CONSULT’IMMO, représentée par son représentant légal, enregistré au SIREN n°379 861 453 - dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Jean-Louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [Z] [T] - demeurant [Adresse 4]
Représenté par Maître Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

- partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et de Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 10 mars 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sarl Arofi, exploitant sous l’enseigne Consult’Immo, s’est vu confier un mandat de vente portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 2].

M. [Z] [T], dirigeant d’une société spécialisée dans la pâtisserie et la chocolaterie, et gérant d’une société civile immobilière, est entré en relation avec la Sarl Arofi en vue de l’acquisition de ce local commercial.

Par assignation signifiée le 2 septembre 2024, la Sarl Arofi a attrait M. [Z] [T] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir condamné à lui verser la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la rupture fautive des relations précontractuelles.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2025, la Sarl Arofi demande au tribunal de :
- condamner M. [Z] [T] à lui verser la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner M. [Z] [T] aux entiers frais et dépens de la procédure,
- condamner M. [Z] [T] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir pour l’essentiel :
- que M. [Z] [T] est le défendeur légitime dès lors que c’est lui qui, à titre personnel, a entretenu l’intégralité des relations précontractuelles avec l’agence, la SCI dont il est gérant, n’étant apparue que tardivement, par courriel du 2 février 2024, comme entité destinée à figurer à l’acte final ;
- que les négociations étaient suffisamment avancées au moment de leur rupture, quatre visites ayant été effectuées, deux notaires ayant été mandatés et la date de signature du compromis ayant été fixée d’un commun accord au 23 février 2024 ;
- que M. [Z] [T] a rompu brutalement et sans justification légitime des pourparlers arrivés à leur terme, ce qui constitue une faute au sens de l’article 1112 du code civil ;
- que son préjudice correspond à la commission qu’elle aurait dû percevoir à la conclusion de la vente, soit 36.000 euros, la Sarl Arofi ayant exécuté l’intégralité de ses obligations.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 novembre 2025, M. [Z] [T] demande au tribunal de :
À titre liminaire,
- prononcer l’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance de la Sarl Arofi du 30 juillet 2024 pour erreur sur la qualité du défendeur.

À titre subsidiaire, sur la demande principale,
- débouter la Sarl Arofi de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions.
Sur demande reconventionnelle,
- condamner la Sarl Arofi à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la Sarl Arofi à lui verser la somme de 1.500 euros à titre d’amende civile.
En tout état de cause,
- condamner la Sarl Arofi à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il soutient en substance :
- qu’à titre liminaire, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre est recevable, ayant été soulevée devant le juge de la mise en état, et bien fondée, dès lors que le compromis de vente désignait expressément la SCI comme acquéreur et que la Sarl Arofi ne pouvait ignorer cette qualité ;
- que, sur le fond, M. [Z] [T] n’a jamais pris d’engagement ferme d’acquérir le local, les négociations ayant été menées sous réserve expresse de la vérification de conditions suspensives tenant à la faisabilité technique et réglementaire de l’installation des équipements nécessaires à l’activité de pâtisserie-chocolaterie ;
- que la rupture des pourparlers est intervenue de bonne foi, après que les professionnels mandatés ont établi l’inadaptation du local au projet envisagé, l’agenceur ayant conclu que le local était trop étroit et le frigoriste ayant souligné l’impossibilité d’accéder aux groupes frigorifiques de manière permanente ;
- que l’article 1112 du code civil consacre la liberté de rupture des négociations précontractuelles, sous la seule réserve de la bonne foi, laquelle est en l’espèce établie ;
- que la Sarl Arofi a elle-même contribué à précipiter les négociations en fixant unilatéralement la date de signature du compromis avant que M. [Z] [T] ait reçu le retour des professionnels sur la faisabilité du projet, et en refusant toute négociation sur le prix et les honoraires ;
- que le préjudice allégué, correspondant à une commission sur une vente qui ne s’est jamais conclue, est purement hypothétique et ne saurait constituer un dommage certain et actuel au sens de l’article 1240 du code civil, la loi Hoguet subordonnant au surplus la rémunération de l’agent immobilier à la conclusion effective de l’opération ;
- que la procédure engagée par la Sarl Arofi, dépourvue de fondement juridique solide et de tout préjudice caractérisé, est constitutive d’un abus du droit d’agir en justice justifiant sa condamnation pour procédure abusive et au paiement d’une amende civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile , pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] [T] tirée de son défaut de qualité à défendre

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

Il résulte des pièces de la procédure que M. [Z] [T] n’a pas saisi le juge de la mise en état de cette fin de non-recevoir par voie de conclusions d’incident.

En conséquence, cette fin de non-recevoir doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande en indemnisation, formée par la Sarl Arofi au titre de la rupture des négociations précontractuelles

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, sous réserve du respect des exigences de la bonne foi.

La liberté de rompre les pourparlers trouve ainsi sa limite dans l’obligation de loyauté, dont la méconnaissance est caractérisée lorsqu’une partie, après avoir fait naître chez son interlocuteur une confiance légitime dans l’aboutissement de l’opération, rompt sans motif légitime des négociations parvenues à un stade avancé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] avait, dès l’origine des discussions, subordonné son engagement à la vérification de plusieurs conditions techniques essentielles à la faisabilité de son projet d’exploitation.

La Sarl Arofi soutient que le rendez-vous du 16 février 2024 avait permis de confirmer la possibilité de réaliser son projet. Toutefois, il résulte de l’attestation de M. [C], spécialiste de l’agencement de magasin de vente, que ce dernier a, le 20 février 2024, conclu à l’impossibilité de concrétiser le projet de M. [Z] [T] dans les conditions qu’il avait envisagées.

La Sarl Arofi reproche, par ailleurs, à M. [T] d’avoir sollicité, le 20 février 2024, une révision du prix de vente et des honoraires d’agence. Une telle démarche s’analyse toutefois comme une tentative légitime d’adapter l’opération aux contraintes techniques auxquelles il allait être confronté, ce que la demanderesse a refusé.

Cette demande ne saurait dès lors caractériser une quelconque mauvaise foi de M. [T], mais traduit au contraire une volonté de poursuivre les discussions avant de renoncer définitivement au projet.

Il convient en outre de relever que le projet de compromis de vente a été établi à l’initiative de la Sarl Arofi, laquelle a également fixé unilatéralement la date du rendez-vous de signature, sans qu’il soit démontré que M. [T] aurait exprimé un consentement définitif et irrévocable à l’acquisition du bien.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de M. [T] dans la conduite ou la rupture des négociations précontractuelles. Sa responsabilité ne saurait dès lors être engagée.

Au surplus, le préjudice invoqué par la Sarl Arofi, correspondant au montant de la commission qu’elle aurait perçue si la vente avait été conclue, ne présente pas un caractère certain et actuel.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 6, alinéa 8, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de l’opération constatée dans un acte écrit signé des parties. La vente n’ayant jamais été régularisée, aucun droit à commission n’a pu naître au profit de la Sarl Arofi.

Dès lors, le préjudice allégué, qui correspond à la perte d’une rémunération purement éventuelle, ne constitue pas un dommage indemnisable au sens de l’article 1112 du code civil.

Il y a lieu, dans ces conditions, de rejeter la demande de la Sarl Arofi en paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des relations précontractuelles.

Sur la demande reconventionnelle de M. [Z] [T] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

M. [Z] [T] sollicite une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’existence d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, aucune preuve n’est apportée de la mauvaise foi ou de la légèreté de la Sarl Arofi, qui a exercé son droit d’agir en justice.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur la demande de condamnation de la Sarl Arofi à une amende civile formée par M. [Z] [T]

Le prononcé d’une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile constitue un pouvoir propre de la juridiction.

La demande formée par M. [Z] [T] à ce titre ne constitue dès lors pas une prétention dont le tribunal serait saisi en application de l’article 4 du code de procédure civile .
Il n’y a donc pas lieu d’y répondre.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la Sarl Arofi, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 € au titre des frais exposés par M. [Z] [T] et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS