TJ 68224, 11 juin 2026, RG 25/01538

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01538 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JLAR
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [T] épouse [Y], née le 24 Août 1978 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [B] [Y], né le 04 Juin 1975 à [Localité 3] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 24 juin 2019, l’office public de l’habitat du Haut-Rhin, dénommé « HABITATS DE HAUTE-ALSACE » (ci-après « l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE ») a consenti à Mme [N] [Y] et M. [B] [Y] (ci-après « les époux [Y] ») un bail d’habitation, avec prise d’effet au 10 juillet 2019, sur un ensemble locatif n°143 comprenant un appartement de type F4 et une cave situé au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer de 359,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 004,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des époux [Y] le 14 mars 2025.

Par actes d’huissier signifiés à étude le 30 mai 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Mme [N] [Y] d’une part, M. [B] [Y] d’autre part, aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse en vue, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
• A titre principal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat locatif à la date du 21 mars 2025 ;
- ordonner la libération des lieux et la restitution des clés au bailleurs ou à son mandataire dès la signification du jugement à intervenir et, à défaut d’exécution dans un délai de deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, dire que l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à l’expulsion des occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
- dire que les meubles et objets se trouvant les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;
- condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges tels que réévalués aux échéances prévues, due à compter de la résolution du bail et jusqu’à libération des lieux ;
o 3.050, 46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025 avec les intérêts à taux légal à compter de cette date ;
o Les dépens ;
o 400 euros au titre des frais prévus par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
• A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail locatif ;
- ordonner la libération des lieux sans délai et, dire qu’à défaut d’exécution dans un délai de deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à l’expulsion des occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;
- dire que les meubles et objets se trouvant les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;
- condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 3.050, 46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025 avec les intérêts à taux légal à compter de cette date ;
o La somme correspondant aux loyers, charges ou provisions sur charge à échoir à compter du 20 mai 2025 et jusqu’au jugement à intervenir ;
o Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges tels que réévalués aux échéances prévues, due à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux ;
o Les dépens ;
o 400 euros au titre des frais prévus par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 19 mars 2026, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, le bénéfice de son acte introductif d’instance, au sein duquel il fait notamment valoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que, les époux [Y] ne s’étant pas acquittés de l’intégralité de leurs loyers et charges dus, ils n’ont pas respecté leurs obligations de locataires, de sorte que, le commandement de payer étant demeuré infructueux après deux mois, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise. Il soutient par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, fixant le dernier règlement des locataires au 10 septembre 2024, pour une somme de 600 euros. Il évalue l’arriéré locatif actuel à 7 880,52 euros et s’oppose à tout délai de paiement.

En réponse au moyen avancé par les époux [Y] quant à leur capacité à reprendre le paiement du loyer actuel pour solliciter des délais de paiement, il fait valoir qu’avec les allocations, il leur restait 200 euros de loyer résiduel à s’acquitter, ce qu’ils n’ont pas été en capacité de faire.

A l’audience du 19 mars 2026, les époux [Y] sollicitent de manière reconventionnelle des délais de paiement, faisant valoir s’être trouvés dans une situation précaire l’année passée, justifiant l’accroissement de la dette locative. A cet égard, M. [B] [Y] précise qu’il s’est trouvé sans emploi durant plus d’un an, qu’il a perçu l’allocation chômage à hauteur de 600 euros par mois et Mme [N] [Y] précise qu’elle a repris le travail l’été précédent. Chacun explique que ces revenus n’ont pas été suffisants pour s’acquitter du loyer et Mme [N] [Y] ajoute que la fin de l’allocation pour le logement a accru la dette locative. Sur leurs perspectives d’acquittement de la dette, chacun précise qu’un dossier de surendettement est en cours de finalisation et qu’il est en cours de trouver un travail, Mme [N] [Y] indiquant qu’elle souhaite trouver une formation. M. [B] [Y] mentionne souhaiter recourir à l’aide de sa sœur pour financer le paiement des loyers, s’engageant également à reprendre ce paiement dès aujourd’hui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable à la présente affaire en application de l’article 2 du code civil, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer comprenant les mentions prévues à l’article 24 susmentionné et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, si les locataires se sont acquittés partiellement de leur dette locative, la somme de 2 640,80 euros était encore due le 21 mars 2025, soit deux mois après ce commandement de payer. Dès lors, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si les époux [Y] allèguent être en capacité de reprendre le paiement de leurs loyers en sollicitant l’aide de leur famille, ils ne produisent aucun élément à l’appui de ces déclarations. Ils ne produisent pas davantage d’éléments justificatifs de leurs ressources actuelles et charges permettant l’évaluation de leur capacité actuelle à s’acquitter de leur dette locative, ni de démarches de recherche d’emploi qui pourraient étayer une perspective d’accroissement de leurs revenus.

Les époux [Y] ne démontrant pas être en capacité de s’acquitter de leur dette locative, il convient de rejeter la demande reconventionnelle en délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

En conséquence, il sera dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2026, les époux [Y] restaient redevables de somme de 7 880,52 €.

Les époux [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.050, 46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer de 436,96 euros et de la provision sur charges la plus récente, à hauteur de 230,45 euros, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 667,38 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 22 mars 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les époux [Y] succombant, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025 et celui des deux assignations du 30 mai 2025.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
*
En l'espèce, l’équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE concernant les frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,