TJ 68224, 11 juin 2026, RG 25/02081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02081 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNJ4
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [D], née le 01 Juin 1968 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6] - [Localité 3] [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2018, la S.A HLM DOMIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,75 euros et d’une provision pour charges générales de 110,91 euros, outre 0,66 euros de provisions pour charges pour l’eau. Selon contrat du 10 novembre 2022, la S.A HLM DOMIAL a également donné à bail à Mme [T] [D] un garage situé à la même adresse contre un loyer mensuel de 34,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 986,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [T] [D] le 13 juin 2024.

Par assignation du 5 août 2025, la S.A HLM DOMIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement en prononcer la résiliation, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,2 121,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 19 mars 2026, la S.A HLM DOMIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La S.A HLM DOMIAL ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A HLM DOMIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 986,68 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A HLM DOMIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, au jour de l’audience, la S.A HLM DOMIAL a versé aux débats un décompte actualisé démontrant que la dette de la locataire a diminué depuis l’assignation, sans toutefois évoquer oralement à l’audience cette situation. Le décompte produit fait état d’une dette restante de 294,79 € au 12 mars 2026.

Mme [T] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 546,18 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A HLM DOMIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de la S.A HLM DOMIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,