TJ 06069, 11 juin 2026, RG 26/01922

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me MUTTER
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 11 JUIN 2026

S.D.C. [Adresse 1]
c/
S.A.S. JJR DEVELOPMENT

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01922 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWAI

Après débats à l'audience publique tenue le 06 Mai 2026

Nous, Mme Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1]
C/o son syndic, Cabinet IMMOBILIER [B] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Thomas MUTTER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Aude MUTTER, avocat au barreau de NICE,

ET :

S.A.S. JJR DEVELOPMENT
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 06 Mai 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2026.

***

Exposé du litige

La SAS JJR DEVELOPMENT est copropriétaire des lots n°0110 (Parking), 0112 (Parking), 0117 (Cave), 0118 (cave), 0132 (studio), 0133 (appartement) et 0134 (chambre) au sein de la résidence PARC [Localité 3], sise [Adresse 4] à [Localité 4].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2026 signifié en l’étude, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]”, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet IMMOBILIER [B] [Y], a attrait La SAS JJR DEVELOPMENT devant le président du tribunal judiciaire de GRASSE statuant selon la procédure accélérée au fond , au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment de son article 19-2, de l’article 481-1 du code de procédure civile et de l’article 1231-6 du code civil, aux fins de voir :
➞ juger la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] recevable et bien fondée,
➞ condamner la société JJR DEVELOPMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER [B] [Y], la somme de 17.690,50 €, en ce compris la somme de 201,23 € au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
➞ condamner la société JJR DEVELOPMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER [B] [Y], la somme de 2.158,38 € au titre des charges échues depuis le 1er janvier 2026,
➞ juger que cessommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure adressée au copropriétaire le 21 mai 2024,
➞ condamner la société JJR DEVELOPMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER [B] [Y], la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
➞ condamner la société JJR DEVELOPMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER [B] [Y], la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
➞ condamner la société JJR DEVELOPMENT aux entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG n°26/01922, a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 6 mai 2026, date à laquelle elle a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” étant représenté par son conseil et La SAS JJR DEVELOPMENT ni comparante, ni représentée.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]”, représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice des prétentions exposées à son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le compte de La SAS JJR DEVELOPMENT est débiteur depuis 2024 et qu’au jour de l'assignation, elle reste à lui devoir la somme totale de 19.848,89 € selon décompte de charges et frais arrêté au 1er janvier 2026.

Il estime avoir valablement mis en oeuvre le dispositif de l’article 19-2, se prévalant de 4 mises en demeure et d’un acte du 17 décembre 2025 lui ayant fait sommation, en vain, d’avoir à régler dans un délai de 30 jours la somme de 17.489,27 € au titre de charges de copropriété impayées en date du 15 décembre 2025, outre 201,23 € au titre de frais, soit un total de 17.690,50 €.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude, La SAS JJR DEVELOPMENT n’était ni comparante ni représentée ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

❶ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

➀ Sur la qualité à agir

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” fournit en l’espèce :
- la fiche de renseignement du service de publicité foncière (pièce n°1),
- les contrats de syndic (pièces n°16 et 17).

Il a donc qualité à agir.

➁ Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er avril au 30 mars de l’année suivante.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” produit notamment aux débats les pièces suivantes :
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice allant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et voté le budget prévisionnel ainsi que la cotisation de fonds travaux pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice allant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et voté le budget prévisionnel ainsi que la cotisation de fonds travaux pour l’exercice du 1er avril 2026 au 31 mars 2027.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables et qu’ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 et du 1er avril 2026 au 31 mars 2027.

➂ Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :
➝ une mise en demeure du 21/05/2024 (pièce n°3)
➝ une mise en demeure du 27/08/2024 (pièce n°4)
➝ une mise en demeure du 10/09/2024 (pièce n°5)
➝ une mise en demeure du 27/11/2024 (constituant la pièce n°7 et non n°6 comme indiqué par erreur au bordereau).
Le bordereau de communication de pièces intégré à l’assignation mentionne une sommation de payer du 17/10/2025, censée constituer la pièce n°7, qui n’est pas produite.

Or, aucune des pièces précitées n’était de nature à permettre de mettre valablement en oeuvre le dispositif de l’article 19-2.

En effet :
➝ la mise en demeure du 21/05/2024 (pièce n°3) a bien été délivrée par LRAR mais ne vise pas les dispositions de l’article 19-2 ;
➝ la mise en demeure du 27/08/2024 (pièce n°4) a été délivrée par LRAR mais ne vise pas les dispositions de l’article 19-2 ;
➝ la mise en demeure du 10/09/2024 (pièce n°5) vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais n’a pas été délivrée par LRAR ;
➝ la mise en demeure du 27/11/2024 (pièce n°7) a été délivrée par LRAR mais ne vise pas les dispositions de l’article 19-2 et ne contient pas d’accusé de réception.

La sommation de payer les charges de copropriété du 17 octobre 2025 censée constituer la pièce n°7 n’est pas versée aux débats et la sommation de payer du 17 décembre 2025 mentionnée en page 5/9 de l’assignation n’est pas communiquée.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

Il s’ensuit que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” ne rapporte pas la preuve d’avoir délivré à La SAS JJR DEVELOPMENT une mise en demeure conforme aux prescriptions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par l’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

* Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]”, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs