TJ 06069, 9 juin 2026, RG 26/00567

1 CCC DOSSIER + 1 Fe et 1 CCC Me LAUGA
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 09 JUIN 2026
S.D.C. [Localité 1]
c/
[T] [G] épouse [Q], [J] [Y], [F] [Q] épouse [Y], [R] [I]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00567 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QXHY

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 04 Mai 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Localité 1]
C/o son syndic, BERTRAND ROY GESTION IMMOBILIERE
ET CONSEILS - [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [T] [G] épouse [Q]
née le 02 Août 1946 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [Y]
né le 16 Août 1980 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [Q] épouse [Y]
née le 22 Mai 1975 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [I]
né le 16 Septembre 1946 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] sont propriétaires en indivision d'un appartement situé au 6eme étage de la copropriété " LE BLASON ".

Par actes en date du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble immobilier [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les faits exposés et les pièces versées aux débats,
Vu l 'article 835 du code de procédure civile,
Vu l 'article L 131-1 du code des procédures civiles et d'exécution,
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 novembre 2025,
Vu les articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER Monsieur [J] [Y], Madame [X] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] à remettre en leur état d'origine les parties communes irrégulièrement modifiées.
Soit, conformément aux préconisations du rapport d'expertise judiciaire du 24 novembre 2025 :
- Remettre en l'état identique de verticalité la ventilation de la colonne d'eau usée commune.
- Effectuer la réfection de la gaine technique maçonnée l'entourant.
Et cela sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, Monsieur [K] [C], afin de garantir leur bonne exécution.
ASSORTIR ces condamnations d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
CONDAMNER Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] de réaliser, dans leur lot privatif, l'ensemble des travaux nécessaires à la suppression des désordres constatés et à la remise en conformité des installations, conformément aux règles de l'art et aux prescriptions de l'expert judiciaire.
Soit, conformément aux préconisations du rapport d'expertise judiciaire du 24 novembre 2025 :
- Réaliser le remplacement complet des alimentations en eau chaude et en eau froide à partir du distributeur jusqu'à la robinetterie de la douche.
- Effectuer le remplacement complet du receveur à carreler, ainsi que le remplacement complet du réseau de vidange, du receveur au branchement de la colonne verticale, en respectant les règles de l'art et la norme DTU 60.1.
Et cela sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, Monsieur [K] [C], afin de garantir leur bonne exécution.
ASSORTIR ces condamnations d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.
CONDAMNER Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires une provision de 15 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice moral collectif subi par la copropriété.
CONDAMNER Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 18 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [J] [Y], Madame [F] [Q] épouse [Y], Monsieur [R] [I] et Madame [T] [G] épouse [Q] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise s'élevant à 8 308,23€.

Il fait valoir que :
* en 2021, les époux [Y] ont déclaré au syndic des travaux présentés comme comprenant notamment la réfection de la salle de bain et des WC, la pose d'un nouveau carrelage et le remplacement de fenêtres et de baies vitrées, ces interventions devant se dérouler entre les mois de mars et mai 2021,
* le descriptif détaillé desdits travaux ainsi que les attestations d'assurance des différents entrepreneurs n'ont jamais été communiqués au syndic malgré ses nombreuses demandes,
* contrairement à ce qu'ils avaient annoncé, les époux [Y] effectuaient leurs travaux depuis le mois de mars 2021 et jusqu'en février 2022, travaux qui
- d'une part, ne correspondent pas aux travaux qu'ils avaient déclarés.
d'autre part, impactent les parties communes de l'immeuble sans qu'aucune autorisation ne leur a été octroyée par l'assemblée générale des copropriétaires,
* postérieurement à ces travaux, un important dégât des eaux est survenu dans l'appartement situé au-dessous, entraînant notamment la chute du faux plafond et de multiplies désordres (plafonds, murs, sols, menuiseries),
* trois autres appartements de la même cage d'escalier ont été affectés, dans une moindre mesure,
* le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 avril 2023, a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [O],
* l'expert désigné, déposait son rapport définitif le 24 novembre 2025,
* l 'Expert conclut en outre que l'ensemble des désordres affectant les parties communes de l'immeuble et les parties privatifs des appartements sous-jacents sont imputables aux travaux réalisés dans l'appartement des défendeurs, lesquels n'ont pas été exécutés conformément aux règles de l'art,
* l'expert préconise, de manière précise et circonstanciée (page 28 du rapport), les travaux nécessaires pour remédier aux désordres,
* les époux [Y] ignorent toutes les demandes du syndicat et les conclusions de l'expertise relatives à la remise en état,
* les époux [Y] :
- Ont procédé à des travaux affectant les parties communes sans aucune autorisation de l'Assemblée générale,
- Ont démoli la gaine technique et modifié la colonne d'évacuation des eaux usées, causant des désordres aux parties communes,
- Ont posé un joint de silicone défectueux sur l'évent situé en toiture, compromettant l 'intégrité et le bon fonctionnement des installations communes.
- leurs travaux affectaient de plus les lots privatifs des autres copropriétaires,
* ces agissements constituent un trouble manifestement illicite que le Juge des référés est compétent pour faire cesser,
* il n'est pas sérieusement contestable, au sens de ce même article, que les défendeurs devront procéder à la remise en état des parties communes irrégulièrement modifiées et mettre un terme aux désordres,
* l'expert conclut, page 28 de son rapport, à la nécessité de :
- " Remettre en l'état identique de verticalité la ventilation de la colonne d'eau usée commune.
- Effectuer la réfection de la gaine technique maçonnée I 'entourant.
- Réaliser le remplacement complet des alimentations en eau chaude et en eau froide à partir du distributeur jusqu 'à la robinetterie de la douche.
- Effectuer le remplacement complet du receveur à carreler, ainsi que le remplacement complet du réseau de vidange, du receveur au branchement de la colonne verticale, en respectant les règles de l'art et la norme DTU 60.1. "
* il y a donc lieu de condamner les défendeurs de procéder à ces travaux, conformément aux préconisations de l'expert, sous astreinte de 500 euros par jour de retard 15 jours après de la signification de l'ordonnance à intervenir, et cela sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, afin de garantir leur bonne exécution,
* au-delà des désordres matériels, la collectivité des copropriétaires subit un préjudice moral collectif distinct, réel et actuel,
* en effet, des travaux lourds ont été entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, en violation manifeste des règles de la copropriété, portant atteinte au fonctionnement normal de l'immeuble,
* des éléments essentiels des parties communes ont été démolis et modifiés, compromettant leur intégrité structurelle et leur accessibilité pour entretien,
* l'impossibilité d'inspecter la colonne commune du fait des modifications réalisées a créé une situation d'insécurité technique persistante qui place le Syndicat des copropriétaires dans l'incapacité d'assurer pleinement sa mission légale de conservation, d'entretien et de sauvegarde des parties communes de l'immeuble,
* le syndicat a dû multiplier les mises en demeure, réunions, interventions techniques et diligenter une procédure judiciaire avec expertise, générant une mobilisation constante et anxiogène pour la collectivité,
* ces éléments caractérisent une atteinte à la tranquillité et à la sécurité et à la jouissance collective des parties communes,
* cette atteinte est d'autant plus sensible que l'immeuble constitue une résidence de standing, dont la valeur patrimoniale et l'image reposent sur la qualité et l'intégrité de ses équipements communs,
* l'altération des installations techniques communes, les infiltrations et les désordres constatés portent nécessairement atteinte à cette valeur et à la sérénité des copropriétaires,
* en conséquence, le syndicat des copropriétaires est pleinement fondé à solliciter la condamnation des défendeurs in solidum à lui payer une provision à valoir sur la réparation de ce préjudice moral collectif, qu'il serait de bonne justice de fixer à la somme de 15 000 euros.

Bien que régulièrement assignés (actes déposés en l'étude du commissaire de justice), les défendeurs n'ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à exécuter des travaux

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, et qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble constituent un trouble manifestement illicite, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [F] a effectué une déclaration de travaux, devant être réalisés aux mois de mars et mai 2021.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 13 janvier 2022, que les toilettes ont été déplacées et qu'un tuyau d'aération a été installé sur le toit, avec un mastic grossièrement appliqué autour de ce tuyau.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat du 2 février 2022, que des infiltrations ont causé d'importants dégâts dans l'appartement du-dessous, situé au 5ème étage.

Il résulte du rapport de recherche de fuites en date du 14 février 2022 qu'il est impossible d'atteindre la colonne verticale, qui a été modifiée, et de passer la caméra dans la bonde du bac à douche.

Il résulte enfin du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [O], en date du 24 novembre 2025 que :
- l'expert a constaté :
* deux dévoiements de la partie ventilation de chute de la colonne verticale commune des eaux usées.
Ces dévoiements provoquent deux problèmes : la difficulté de passage d'un furet (câble de dégorgement), pour le curage et l'entretien de cette colonne verticale commune, et la ventilation (air) de la colonne n'est plus assurée correctement.
* l'existence de fuites sur les réseaux d'eau chaude et d'eau froide de l'appartement,
* la pose et le raccordement du receveur de douche n'ont pas été réalisés suivant les règles de l'art et les préconisations du fabriquant,
- l'expert précise que tous les désordres constatés par l'expert sont imputables aux travaux réalisés dans l'appartement des consorts [Y],
- il indique :
" Suite aux investigations réalisées, l'Expert peut suggérer les travaux à réaliser pour résoudre les désordres touchant la ventilation de la colonne verticale commune et les défauts d'étanchéité des alimentations de la robinetterie et du receveur de la douche, dans l'appartement de M. [J] [Y], Mme [F] [Q] épouse [Y], M. [R] [I], Mme [T] [G] épouse [Q].
Il faut remettre en l'état identique de verticalité la ventilation de la colonne d'eau usée commune, effectuer la réfection de la gaine technique maçonnée l'entourant et réaliser le remplacement complet des alimentations en eau chaude et en eau froide à partir du distributeur jusqu'à la robinetterie de la douche. Effectuer le remplacement complet du receveur à carreler, ainsi que le remplacement complet du réseau de vidange, du receveur au branchement de la colonne verticale, en respectant les règles de l'art et la norme DTU 60.1. "

Il résulte de ces éléments que :
* les requis ont effectué des travaux qui ont modifié la colonne verticale commune, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
* les requis ont effectué des travaux dans les parties privatives, qui sont à l'origine des infiltrations constatées dans l'appartement sous-jacent.

Ces travaux entraînent un trouble manifestement illicite, tant au préjudice du syndicat des copropriétaires qu'au préjudice d'autres copropriétaires.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de remise en état de la colonne commune et de condamnation à exécuter les travaux de réfection préconisés par l'expert.

Aux termes du règlement de copropriété, il est stipulé :
" Article 11
(…)
Tout copropriétaire peut modifier, à ses frais et comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement ou autre local et de leurs dépendances.
Toutefois, le percement (pour aménagement intérieur) des gros murs ou des murs de refend ainsi que tous travaux susceptibles d'intéresser les parties communes ne devront être entrepris qu'après autorisation du syndicat des copropriétaires et seront exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble.
Les honoraires de l'homme de l'art seront à la charge de celui qui aura commandé les travaux ".

Ces dispositions ne sont pas contestées.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de surveillance des travaux par l'architecte de la copropriété, mais seulement en ce qui concerne les travaux affectant les parties communes.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, le préjudice collectif allégué par le syndicat des copropriétaires n'est étayé par aucun élément.

Son appréciation relève de la compétence du juge du fond.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de provision formée à ce titre.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

Le juge des référés ne tient de l'article 835 du Code de procédure civile aucune compétence pour statuer, sur le coût de l'expertise et les frais irrépétibles correspondant à toute la procédure; ces frais relevant de l'appréciation de la juridiction du fond compétente.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1] sera en conséquence débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS