TJ 31555, 9 juin 2026, RG 26/00682

N° RG 26/00682 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7IF

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 26/00682 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7IF
NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] SIS [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société OSIRIS GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [H] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein d’une copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dénommée [Adresse 1], sis [Adresse 5] à [Localité 2] (Haute-Garonne).

La société OSIRIS GESTION est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société OSIRIS GESTION a assigné Monsieur [H] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir :

condamner à lui verser la somme de 5.463,20 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues ;condamner à lui verser la somme de 1.505,24 € au titre des charges de copropriété exigibles à échoir,condamner à lui verser la somme de 1.000 € au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner à lui verser la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,condamner aux dépens de l'instance.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 mai 2026.

Monsieur [H] [X], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur les charges de copropriété échues et à échoir

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [H] [X] est propriétaire de lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [E], sis [Adresse 5] à [Localité 2] (Haute-Garonne).

À ce titre, et comme tous les autres copropriétaires, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

1- Charges échues

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 21 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [H] [X] reste redevable de la somme de 5.463,20 € d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient toutefois d’en expurger les frais de commandement de payer (pour 218,24 euros) et la provision pour frais d'avocat (pour 216 euros), lesquels ont vocation à intégrer respectivement les dépens et les frais irrépétibles et ce, afin d'éviter les doublons.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [H] [X]. Il appartient désormais à ce dernier de démontrer qu’il s’est acquitté du montant de ses charges ou de justifier qu’elles ne lui sont pas dues.

En choisissant de ne pas comparaître, le défendeur est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [H] [X] est redevable de la somme de 5.028,96 € au titre des charges échues, arrêté au 21 novembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date d'exigibilité des sommes.

2- Charges à échoir

Il ressort des écritures et des pièces du demandeur que le copropriétaire a été valablement mis en demeure et que son non-paiement des charges est établi.

La mise en demeure est restée infructueuse dans les trente jours suivant son envoi, et le copropriétaire n’a pas régularisé sa situation.

Par ailleurs, le budget prévisionnel de l'exercice 2026 ayant été voté par l’assemblée générale, Monsieur [H] [X] était informé des montants à échoir avant même la mise en demeure du 13 juin 2025.

Ainsi, la copropriété, prise en la personne de son syndic, est bien fondée à solliciter le paiement des charges à échoir, en sus des charges échues. Monsieur [H] [X] sera donc condamné à payer la somme de 1.505,24 € au titre des charges à échoir pour le 4 trimestres de l'année 2026 (soit 357,99 euros + 18,32 euros Loi Alur x 4 trimestre en 2026).

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour
résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition
que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de
copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [H]
[X] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu'il s'est sciemment abstenu de le faire.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [H] [X], partie succombante pour n’avoir pas réglé une partie de ses charges, sera tenu aux entiers dépens, y compris les frais relatifs au commandement de payer et à l'assignation.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [H] [X] à payer la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires [E], pris en la personne de son syndic.

Non seulement le syndicat a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, mais il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,