TJ 26362, 28 mai 2026, RG 25/00629

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 mai 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : N° RG 25/00629 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IYOG

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

tous deux représentés par la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Me Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection
En présence de [U] [P], auditrice de justice
Greffière lors des débats : Loetitia MANNING
Greffière lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l'audience du 12 mars 2026
Jugement prononcé le 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [B] et Mme [K] [B] ont donné à bail à M. [O] [T] et Mme [J] [Y] un logement à usage d’habitation et une cave n°10G situés [Adresse 4], à [Localité 3] par contrat du 1er juillet 2016, pour un loyer mensuel initial de 499 euros, outre une provision pour charges récupérables de 200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [B] et Mme [K] [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 29 octobre 2025 délivrés à étude pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,
- être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [J] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation solidaire de M. [O] [T] et Mme [J] [Y] au paiement :
* de la somme de 974,58 euros arrêtée à l'échéance de Septembre 2025 incluse au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonner la capitalisation desdits intérêts,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement du 29 octobre 2024, et des commandements de payer du 2 août 2023 et du 28 février 2024.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 décembre 2025 dont il a été fait lecture à l'audience.

À l’audience du 12 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [L] [B] et Mme [K] [B] ont maintenu leurs demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2 261,76 euros au 14 janvier 2026 incluant les frais.

M. [O] [T] et Mme [J] [Y] ont comparu, assistés de leur Conseil, et ont sollicité des délais de paiement pour apurer la dette. Ils ont proposé de verser 306,29 euros par mois en plus du loyer courant. Ils ont par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. De plus, ils concluent le débouté des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que le montant de la provision pour charges ne correspond pas à la réalité des dépenses, ce qui occasionne d'importants rappels de crédit en leur faveur. Le montant de 259 euros mensuels de charges récupérables est particulièrement élevé et grève le budget familial. De plus les bailleurs tardent à régulariser les charges, ainsi les soldes des charges 2023 et 2024 ont respectivement été régularissé aux mois de Juillet 2025 et Août 2025 pour un montant total de 2 745,51 euros. Ainsi, ils ajoutent que l'intégralité des loyers de l'année 2025 a été honorée, les manquements au paiement de trois échéances ayant été compensés par ces rappels de crédit des charges.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [O] [T] et Mme [J] [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 3 004,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

M. [O] [T] et Mme [J] [Y] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [L] [B] et Mme [K] [B] produisent un décompte indiquant que M. [O] [T] et Mme [J] [Y] restent leur devoir la somme de 2 261,76 euros au 14 janvier 2026. Toutefois, ce décompte inclut :
- des frais de gestion pour un montant de 77,88 euros,
- des frais de commissaire de justice, qui constituent des dépens et ne peuvent donc être pris en compte à ce stade, pour un montant de 471,30 euros,
de sorte que la dette locative s'élevait à 1 712,58 euros au 14 janvier 2026.

M. [O] [T] et Mme [J] [Y] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience.

M. [O] [T] et Mme [J] [Y] seront dès lors solidairement condamnés à verser à M. [L] [B] et Mme [K] [B] la somme de 1 712,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l'audience. Par ailleurs, il ressort du décompte que le montant des charges est disproportionné par rapport aux dépenses d'entretien de la propriété. En effet, si ce montant avait été alloué au paiement des loyers, la dette en aurait été fortement réduite, voire qu'elle n'aurait pas existé. En effet, au 1er août 2025, suite aux régularisations tardives des charges 2023 et 2024, la dette locative est ramenée à moins d'une seule échéance de loyer et charges locatives, en ce qu'elle comprend les frais de justice et les frais de gestion ci-avant mentionnés.

A cet égard, il n'apparaît pas inutile de rappeler aux bailleurs et à leur gestionnaire immobilier les dispositions de l'article 23 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoient :

"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande."

Enfin, le décompte démontre que les locataires ont repris le paiement des échéances courantes et versent mensuellement un complément de 20 euros, et opèrent ponctuellement des versements complémentaires.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement annoncées à l'audience, un délai sera accordé à M. [O] [T] et Mme [J] [Y] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils seront tenus de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 306,29 euros sur une durée de six mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paient pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion des locataires ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à leur charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, M. [L] [B] et Mme [K] [B] sollicitent la capitalisation des intérêts en application du texte précité. Les intérêts au titre de l'arriéré locatif ont commencé à courir à compter du commandement de payer en date du 29 octobre 2024 et sont au moins dus pour une année entière, de telle sorte qu'il y a lieu de faire droit à leur demande et d'en ordonner la capitalisation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [J] [Y], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement du 29 octobre 2024 visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge des débiteurs. En revanche, les commandements des 2 août 2023 et 28 février 2024 doivent rester à la charge des bailleurs, car ayant produit leurs effets, ils ont été soldés dans le délais imparti et ne sont pas nécessaire à la présente procédure d'expulsion.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [L] [B] et Mme [K] [B] ; leur demande sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS