TJ 33243, 11 juin 2026, RG 25/00635

JUGEMENT DU : 11 JUIN 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00635 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DQDQ
AFFAIRE : [O] [B] [A] [E], [K] [G] épouse [E] C/ [Q] [U], [C] [Y] [X] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT
ASSESSEURS : Valérie BOURZAI
François NASS
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- par QUINT Bertrand
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 07 Mai 2026 devant QUINT Bertrand siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l'article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 29 Avril 2025

DEMANDEURS :

M. [O] [B] [A] [E]
né le 09 Janvier 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
Mme [K] [G] épouse [E]
née le 02 Février 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Anne-sophie DECOUX, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 14

DEFENDEURS :

M. [Q] [U]
né le 19 Décembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Mme [C] [Y] [X] épouse [U]
née le 10 Décembre 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] [Localité 5]
représentés par Me Nicolas BRUNEAU, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant, vestiaire :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique établi le 22 mars 2022, [Q] [U] et son épouse [C] [X] ont vendu à [O] [E] et son épouse [K] [G] une maison à usage d’habitation avec garage, bassin filtré et terrain située au [Adresse 5] à [Localité 2] (Gironde) pour le prix de 318.500 €.

Il s’agit d’une maison qui a été édifiée par le constructeur de maisons individuelles MCA avec une réception remontant au 13 décembre 2012.

Se plaignant d’infiltrations en provenance des deux douches et d’une fuite du bassin filtré, les époux [E] ont fait réaliser une expertise contradictoire dans le cadre de leur protection juridique. Deux rapports ont été établis à ce sujet les 20 juin 2022 et 7 juillet 2022 (le premier par [T] [J] du cabinet AG PEX -IXI mandaté par PACIFICA pour le compte des époux [U] et le second par [R] [W] du CABINET HERAUT mandaté par COVEA pour le compte des époux [E]).

Une expertise dommages-ouvrage a par ailleurs été réalisée par 3C EXPERTISES à la demande d’AXA suite à la déclaration de sinistre effectuée par les époux [E] pour les désordres en lien avec les douches. Un rapport a été rédigé en ce sens le 23 août 2022. L’assureur dommages-ouvrage a refusé de garantir ce sinistre au motif que les dommages concernaient des ouvrages qui ne faisaient pas partie de l’opération de construction assurée (prestations hors contrat à la charge des précédents propriétaires et maîtres de l’ouvrage).

Par courrier du 25 octobre 2022, les époux [E], via leur protection juridique, ont demandé aux époux [U] de faire le nécessaire pour que les désordres dénoncés soient réparés au titre de la garantie légale des vices cachés dont les vendeurs seraient redevables.

N’obtenant pas satisfaction, les époux [E] ont, par actes du 27 octobre 2023, assigné les époux [U] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 18 janvier 2024.

L’expert [D] [V] a établi son rapport définitif le 14 mars 2025.

En l’absence de solution amiable, les époux [E] ont, par actes du 29 avril 2025, assigné au fond les époux [U] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026 par les époux [E] demandant au Tribunal, en application des articles 1641, 1645 et 1792 du Code Civil, de :

à titre principal :
- juger que les époux [U] sont tenus de la garantie des vices cachés concernant les désordres affectant les salles de bain et le bassin filtré ;

- condamner les époux [U] à payer aux époux [E] la somme de 42.050,70 € au titre des travaux réparatoires, à indexer sur les indices applicables à chaque lot en matière de construction ;

à titre subsidiaire concernant le bassin filtré :
- juger que les époux [U] sont tenus de la garantie décennale ;

- condamner les époux [U] à payer aux époux [E] la somme de 28.056 € au titre des travaux réparatoires portant sur le bassin filtré, indexer sur l’indice applicable en la matière ;

en tout état de cause :
- condamner les époux [U] aux sommes suivantes :

* 106,56 € au titre des frais exposés pour remplir inutilement le bassin ;

* 5.000 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres ;

* 19.800 € au titre de la moins-value de l’immeuble ;

- condamner les époux [U] aux dépens, y compris les frais d’expertise ;

- condamner les époux [U] à payer aux époux [E] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs demandes, les époux [E] font valoir, en s’appuyant sur les différents rapports d’expertise, que la maison qu’ils ont acheté a subi des désordres graves (des infiltrations en provenance des douches et un bassin filtré inutilisable en raison d’une fuite). Ils considèrent que les époux [U] avait bien connaissance des infiltrations étant donné que c’est M. [U] qui a réalisé le carrelage des parois des douches et que les vendeurs ont eux-même procédé à des “rafistolages” au mastic après avoir constaté les problèmes d’infiltrations à l’usage. Concernant le bassin, les époux [E] indiquent que c’est également M. [U] qui a construit le bassin filtré en utilisant une bâche totalement inadaptée puis collé des rustines sur la bâche pour tenter de remédier aux fuites, qu’il n’y avait pas d’eau dans le bassin lorsqu’ils ont visité la maison et qu’un épisode de grêle a certes détérioré la bâche mais que ces détériorations ne peuvent être confondues avec les rustines posées par les vendeurs. Invoquant la mauvaise foi de leurs cocontractants, les époux [E] estiment par conséquent qu’ils peuvent bénéficier de la garantie légale des vices cachés nonobstant la clause d’exonération figurant dans l’acte de vente. Ils fondent également leurs prétentions au sujet du bassin sur la garantie décennale des constructeurs.

S’agissant de la réparation, les demandeurs réclament une indemnité permettant de réaliser des travaux de reprise des désordres en précisant que les contestations émises par les époux [U] à propos des évaluations de l’expert judiciaire ne sont pas pertinentes. Ils estiment aussi avoir ont subi un préjudice de jouissance (privation d’une chambre, d’une salle d’eau et du bassin depuis l’acquisition). Ils prétendent également avoir dépensé en pure perte de l’argent pour remplir le bassin fuyard et que leur maison a subi une moins-value en raison des désordres constatés.

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 mars 2026 par les époux [U] demandant au Tribunal, en application des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

à titre principal :
- concernant les désordres affectant les salles de bain, juger que les époux [E] ne sont pas fondés à engager la responsabilité des époux [U] sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civile au regard de la clause exonératoire de responsabilité contenu dans l’acte de vente ;

- concernant les désordres affectant le bassin, juger que l’immeuble cédé n’est affecté d’aucun vice que les vendeurs auraient préalablement connus et qu’ils auraient délibérément cachés aux acquéreurs ;

- débouter en conséquence les époux [E] de toutes leurs demandes ;

à titre subsidiaire :
- concernant les désordres affectant les salles de bain, juger que l’immeuble cédé n’est affecté d’aucun vice que les vendeurs auraient préalablement connus et qu’ils auraient délibérément cachés aux acquéreurs ;

- concernant les désordres affectant le bassin, juger que les désordres résultent d’une cause étrangère ;

- débouter en conséquence les époux [E] de toutes leurs demandes ;

en tout état de cause :
- condamner les époux [E] aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

- condamner les époux [E] à payer aux époux [U] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les époux [U] contestent tout garantie ou responsabilité.

S’agissant de la douche à l’italienne dans la chambre parentale, ils entendent se prévaloir d’une clause exonératoire figurant dans l’acte de vente. Ils indiquent également que cet ouvrage a été conçu et réalisé par MCA et non par M. [U], qu’ils ne se sont jamais aperçus de la moindre infiltration, que les traces d’humidité ne sont apparues qu’au moment où les époux [E] ont déplacé les meubles du dressing et que les gonflements du parquet se sont eux aussi révélés postérieurement à la vente. S’agissant de la douche de la salle de bain familiale, les vendeurs prétendent qu’ils n’en avaient pas non plus connaissance malgré la pose d’une baguette et d’un joint en silicone destiné à assurée l’étanchéité. S’agissant enfin du bassin, les époux [U] indiquent que les rustines étaient apparentes au moment de la vente et que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte d’une averse de grêle qui a détruit complètement la bâche après la vente litigieuse alors que cet épisode climatique constitue une cause étrangère excluant l’application de la garantie décennale des constructeurs.

Concernant les préjudices invoqués, les époux [U] soutiennent que les époux [E] ne peuvent réclamer une indemnité correspondant à la construction d’une véritable piscine à la place d’un simple bassin creusé et revêtu d’une toile géotextile faute de quoi il en résulterait une amélioration et non une remise en état, que les acquéreurs ne peuvent à la fois obtenir une indemnité destinée à réaliser les travaux réparatoires et une indemnité compensant la dépréciation de l’immeuble en lien avec les désordres, qu’ils ne démontrent pas avoir surconsommé de l’eau à cause du fonctionnement anormal du bassin filtré et que l’indemnité réclamée au titre du préjudice de jouissance est disproportionnée et non étayée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026 (après un renvoi le 2 avril 2026 en raison d’un mouvement national de grève des avocats) et la décision mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

1°) SUR LES GARANTIES INVOQUÉES

Rappel général de la réglementation

D’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est au contraire tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable.

Par ailleurs, en vertu des articles 1792 et suivants du Code Civil, toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est applicable pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage pour les désordres non apparents.

Concernant la douche à l’italienne dans la chambre parentale

Il ressort des différents rapports d’expertise et des photographies versées aux débats que la cloison qui sépare la douche du dressing est souillée de traces d’humidité et de moisissures à l’angle gauche intérieur du dressing contigu à l’arrière droit de la douche. Une légère fissure du carrelage existe également au niveau de l’entrée de la douche. Il existe aussi une détérioration du parquet flottant dans la chambre (gondolements) car l’eau migre en dessous.

Ces désordres sont antérieurs à la vente. Ils sont en lien avec des malfaçons ou erreurs de conception concernant la réalisation de la douche.

Ces problèmes n’étaient pas visibles pour les acquéreurs. Ils se sont révélés lorsqu’ils ont voulu déplacer les meubles du dressing apposés au mur de la douche à l’italienne.

Au contraire, les époux [U] avait connaissance de cette situation même s’ils n’ont pas la qualité de professionnels du bâtiment. Si le constructeur de maison individuelle MCA a réalisé le sol de la douche, c’est M. [U] qui a réalisé la pose de la faïence sur les parois. Or, M. [U] a rajouté des cordons de mastic élastomère dans les angles verticaux et horizontaux. Il n’y aurait pas eu besoin de procéder à de tels rajouts si la douche avait été dans son ensemble réalisée conformément aux règles de l’art (d’après le DTU du carrelage mural, il aurait fallu utiliser soit un système d’étanchéité liquide dit SEL soit un système de protection à l’eau sous carrelage dit SPEC avant la mise en place de la faïence). Cette intervention, à juste titre qualifiée de “rafistolage”, démontre que les vendeurs avaient connaissance de l’existence d’infiltrations avant la vente.

Si les époux [E] avait su plus tôt que la douche à l’italienne était affectée d’un tel vice, cette information aurait eu une influence certaine sur le prix de vente (voire sur leur intention d’acquérir ce bien) vu l’importance des travaux de reprise à entreprendre (plusieurs milliers d’euros).

Dans ces conditions, la clause de non-garantie des vices cachés figure dans l’acte de vente doit être écartée vu la réticence dolosive imputable aux vendeurs. Les époux [U] auraient dû faire preuve de loyauté en signalant ce problème à leurs cocontractants au lieu de le dissimuler. En présence d’une telle réticence dolosive, les époux [E] peuvent se prévaloir de la garantie légale des vices cachés à l’encontre des défendeurs.

Concernant la douche familiale

Cette douche est équipée d’un receveur classique contrairement à la précédente douche à l’italienne. Elle n’est pas davantage étanche comme l’ont confirmé des arrosages pratiqués au niveau du joint périphérique induisant des pénétrations d’eau visibles par une caméra endoscopique. Concrètement, l’eau s’infiltre entre les joints de carrelage et coule sous le bac à douche. Elle a ainsi entraîné un décollement du carrelage devant la douche.

Ces désordres sont liés à la mauvais qualité des travaux réalisés par M. [U] (qui s’est là aussi réservé les travaux de pose du carrelage des parois tandis que MCA s’est contentée de réaliser le sol). En effet, il n’a pas correctement traité la jonction entre son carrelage et le receveur de la douche.

Selon l’expert [V], les acquéreurs n’étaient pas en mesure de déceler ce vice. En revanche, les époux [U] en avaient bien connaissance vu la baguette qui a été rajoutée
en périphérie du receveur de douche pour tenter de stopper les infiltrations (sans succès).

Il s’agit là encore d’un vice grave eu égard à l’importance des travaux de reprise à effectuer pour y remédier (encore plusieurs milliers d’euros).

Il convient d’en tirer les conséquences en retenant l’application de la garantie légale des vices cachés nonobstant la clause d’exonération insérée dans l’acte de vente.

Concernant le bassin

Il s’agit d’un bassin avec système de filtration mais sans fondations creusé à l’arrière de la maison. D’une profondeur d’1,5 m, il est recouvert par une bâche reposant sur un feutre géotextile et un lit de sable. Les travaux ont été effectués par M. [U].

Ce bassin n’a ps été réalisé conformément aux règles de l’art car la bâche en PVC qui a été utilisée n’était pas adaptée pour recevoir de l’eau potable pouvant monter en température (une bâche EPDM aurait dû être posée par un technicien ayant reçu une formation spécifique par le fabricant SIKA). Le bassin fuit, l’eau ne pouvant se maintenir à son niveau normalement attendu. Il est impropre à sa destination et doit être totalement reconstruit (a fortiori si la bâche a été perforée suite à un épisode de grêle survenu après la vente).

Cela étant dit, les époux [E] ne peuvent utilement se prévaloir de la garantie légale des vices cachés ou de la garantie décennale des constructeurs.

En effet, contrairement aux infiltrations dans les douches, le vice était suffisamment perceptible avant la conclusion de la vente étant donné que des rustines collées par M. [U] sur la bâche étaient visibles ainsi que l’ont relevé l’expert judiciaire et les cabinets HERAUT et IXI.

L’agent immobilier [P] [H] a également indiqué que M. [U] avait bien montré aux époux [E], lors de l’état des lieux du 22 mars 2022, les réparations qu’il avait effectuées sur le “liner” (cf la pièce 15 en défense).

Les époux [E] devaient être d’autant plus vigilants que le bassin était totalement vide lors de leur visite préalable à la vente. Ils auraient dû exiger une remise en eau du bassin pour s’assurer qu’il fonctionnait correctement. En l’absence de cette vérification, ils sont censés avoir acheté cet ouvrage en l’état sans aucune garantie comme il est stipulé dans l’acte de vente.

Le vice étant apparent pour des acquéreurs normalement diligents, les époux [E] seront déboutés de toutes leurs prétentions en rapport avec le bassin.

2°) SUR LA RÉPARATION EN DÉCOULANT

Sur les travaux de reprise

Si la garantie légale des vices cachés est applicable, l’acquéreur a le choix entre, d’une part, rendre la chose et se faire restituer le prix et ,d’autre part, se faire rendre une partie du prix.

Conformément à cette option offerte par l’article 1644 du Code Civil, les époux [E] ne souhaitent pas que la vente litigieuse soit annulée mais recevoir une indemnité équivalente à une réduction du prix et correspondant aux travaux de reprise qu’ils doivent effectuer.

Ce choix relève de la liberté des acquéreurs qui ne sont pas tenus de se justifier. Il ne sera toutefois tenu compte que des travaux de reprise à entreprendre pour remédier aux infiltrations dans la mesure où aucune garantie n’est applicable pour les désordres affectant le bassin.

Sur la base des devis qui lui ont présentés, l’expert [V] a évalué les travaux de reprise des infiltrations à hauteur de 13.994,70 € (42.050,70 € pour tous les travaux - 28.056 € pour la réfection du bassin qui n’est pas indemnisable).

En l’absence de contestation pertinente au sujet de cette évaluation, les époux [U] seront en conséquence condamnés à payer aux époux [E] une indemnité de 13.994,70 € au titre des travaux de reprise des infiltrations. Cette indemnité sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction (l’indice général étant préférable à l’application d’indices différents selon chaque spécialité pour éviter un calcul trop complexe) à compter du 14 mars 2025, date du rapport d’expertise judiciaire, et ce pour tenir compte de l’évolution des prix dans le bâtiment.

Sur les autres demandes indemnitaires

Ainsi que le prévoit l’article 1645 du Code Civil, les époux [E] peuvent aussi prétendre à des dommages et intérêts complémentaires dès lors que les époux [U] connaissaient l’existence des infiltrations.

En ce sens, il convient d’accorder aux demandeurs la somme de 4.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance tenant compte de l’ancienneté des infiltrations, de l’impossibilité d’utiliser la douche à l’italienne, du temps passé à gérer ce sinistre et des désagréments qu’ils subiront encore pendant la réalisation des travaux de reprise (mais pas davantage car aucune garantie n’est due pour le bassin).

En revanche, les deux autres demandes indemnitaires doivent être rejetées puisque :

- ni la garantie des vices cachés ni la responsabilité civile décennale des constructeurs ne sont applicables pour les prétendus frais exposés pour remplir inutilement le bassin ;

- l’immeuble acquis par les époux [E] ne sera plus affecté d’aucune moins-value en lien avec les infiltrations lorsque les travaux de reprise correspondants auront été réalisés. Admettre le contraire reviendrait à accorder une double indemnisation aux acquéreurs alors qu’ils sont censés être replacés dans la situation qui aurait été la leur s’ils avaient eu connaissance des infiltrations en temps utile, sans perte ni profit.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, les époux [U] supporteront les dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de les condamner à payer aux époux [E] une indemnité de 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que les acquéreurs ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

PAR CES MOTIFS