TJ 93008, 12 juin 2026, RG 26/00218

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00218 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4PXW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01065

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Nous,Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Avril 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SEINE-[Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

La société KIP HOUSE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 10 janvier 2020, l'Office Public Seine-[Localité 1] Habitat (ci-après, l'OP Seine-[Localité 1] Habitat) a consenti à la société KIP HOUSE un bail commercial portant sur un local n° 9015, situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2], moyennant paiement d'un loyer annuel de 7 000 € hors taxes et hors droits, payable trimestriellement et à terme échu, en paiements égaux.

Le 11 juillet 2025, l'OP Seine-[Localité 1] Habitat a fait signifier à la société locataire un commandement de payer la somme en principal de 5 302,32 € visant la clause résolutoire du contrat.

Par exploit de commissaire de justice du 26 janvier 2026, l'OP Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner la société KIP HOUSE en référé devant le président du tribunal de céans aux fins de voir :

- constater que le preneur n'a pas réglé ses loyers et charges dans le délai prescrit,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives,

En conséquence,

- ordonner l'expulsion de la société KIP HOUSE des lieux donnés à bail, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance et jusqu'au départ définitif,

- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner la société KIP HOUSE à payer, à titre provisionnel :

. 5 862 € au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au terme du 4ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts de retard conventionnellement fixés au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de trois points à compter du 11 juillet 2025, date du commandement de payer,

. une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur et des charges, en application de l'article 26 CLAUSE RESOLUTOIRE qui sera perçue dans les même conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2026 à titre de réparation du préjudice subi et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés,

- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail,

- condamner la société KIP HOUSE à lui payer une indemnité de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, des frais de levée d'états et d'extrait Kbis.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 avril 2006.

L'avocate de l'OP Seine-[Localité 1] Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, mais souligne qu'elle actualise le montant de sa créance à la somme de 1 907,96 € en raison de règlement effectué par la société locataire.

Régulièrement assignée la société KIP HOUSE n'a pas comparu, ni personne pour elle.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L 142-4-1 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

En l'espèce, le bail commercial signé entre les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle, « A défaut de paiement d'un seul terme de loyer (...), à son échéance ou de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d'occupation en cas de maintien dans les lieux, comme les frais d'actes extrajudiciaires ou encore (...) et un mois après un commandement de payer (...) resté sans effet pendant un mois, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et dans qu'il n'y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.
Il suffira d'une simple ordonnance de référé pour obtenir l'expulsion des lieux loués et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance, s'il y en a, resteront acquis au bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts. (...) ».

En l'espèce, un commandement de payer la somme en principal de 5 302,32 € et visant la clause résolutoire a été signifié le 11 juillet 2025 dans les formes prévues par l'article L 145- 41 du code de commerce. La société KIP HOUSE ne justifie d'aucun paiement libératoire dans le délai d'un mois après le commandement de payer. Dès lors le bail s'est trouvé résilié à compter du 12 août 2025.

L'obligation de la société KIP HOUSE de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable ; il convient d'ordonner son expulsion.

La clause résolutoire du contrat de location prévoit que le preneur défaillant qui se maintiendra dans les lieux sera redevable d'une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur. Au regard de cette clause contractuelle il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte dans le cadre de l'expulsion, l'indemnité d'occupation majorée par rapport au loyer courant apparaissant suffisamment comminatoire pour permettre une libération des lieux dans les meilleurs délais.

Les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

L'OP Seine-[Localité 1] demande de condamner, à titre provisionnel la société KIP HOUSE à « une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur et des charges, en application de l'article 26 CLAUSE RESOLUTOIRE qui sera perçue dans les même conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2026 à titre de réparation du préjudice subi et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés. ».

La majoration de l'indemnité d'occupation s'analyse en une clause pénale. Or, une telle clause étant susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835, 2ème alinéa du code de procédure civile. La demande de majoration de l'indemnité d'occupation sera donc rejetée.

En conséquence, il convient de condamner la société KIP HOUSE à payer une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes.

La demande de conservation du dépôt de garantie excède les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement accorder une provision. Elle sera rejetée.

A l'audience, l'OP Seine-[Localité 1] Habitat demande la condamnation de la société KIP HOUSE à lui payer un arriéré de loyers et charges, actualisé après un paiement du 23 février 2025, d'un montant total de 1 907,96 € et communique au soutien de sa demande, un décompte arrêté au 31 mars 2026 inclus et 1er trimestre 2026 inclus.

Il apparaît de l'examen de cette pièce que la société KIP HOUSE a soldé l'arriéré locatif le 23 février 2026 par un règlement d'une somme de 5 862 €, incluant également notamment les frais du commandement de payer (161,78 €). La somme pour laquelle il est encore sollicité condamnation du preneur au paiement, correspond aux loyer et charges du 1er trimestre 2026 et aux frais de l'assignation (58,85 €). La société KIP HOUSE, par son absence, ne justifie d'aucun paiement libératoire. Il convient en conséquence de la condamner à payer à l'OP Seine-[Localité 1] Habitat la somme non sérieusement contestable de 1 849,11 € correspondant à l'échéance du 1er trimestre 2026.

La société KIP HOUSE qui succombe sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l'assignation (58,85 €), étant précisé que le coût du commandement a déjà été payé par la société KIP HOUSE. Le surplus des actes restera à la charge du bailleur.

Enfin, il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société KIP HOUSE à payer à l'OP Seine-[Localité 1] Habitat une indemnité de 1 000 € au titre des frais irrépétibles que ce dernier a été contraint d'engager pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS