TJ 33063, 8 juin 2026, RG 26/00711

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/00711 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3GIM

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
à la SELAS ARKEN AVOCATS
la SELARL CF SOCIÉTÉ D’AVOCATS

Rendue le HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée d’Isabelle LEBOUL, Greffière lors des débats et Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

Société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Entreprise [J] [W] OSTA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurent FRAISSE de la SELARL CF SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 18 décembre 2025, la société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES a fait assigner Madame [J] [N], entrepreneur individuel, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles L.145-5-1 du code de commerce, 700, 834 et 835 du code de procédure civile et R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, de voir :
- constater l’acquisition, au 12 novembre 2025, de la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation précaire portant sur le local sis [Adresse 3], local n°5, à [Localité 1], du 25 janvier 2021 prolongée par avenant du 21 mars 2022, aux motifs caractérisés suivants :
. délivrance d’un congé de dénonciation valablement régularisé en date du 29 octobre 2025,
. défaut d’exploitation commerciale,
. défaut de paiement des redevances dans la quinzaine de la sommation de déguerpir et de payer ;
- juger qu’à compter du 12 novembre 2025, Madame [J] [N] est devenue occupante sans droit ni titre ;
- ordonner par conséquent l’expulsion de Madame [J] [N] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;
- condamner Madame [J] [N] au paiement par provision de la somme de 38 908,03 euros, suivant décompte locatif arrêté au 11 décembre 2025, correspondant aux redevances d’occupation dues, outres les intérêts de retard calculés à compter du 29 octobre 2025 conformément à la sommation de payer ;
- condamner Madame [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance d’occupation, fixée par jour d’occupation, égale à 19,26 euros par jour (7 033 euros/365) à partir du 13 novembre 2025 jusqu’à sa libération effective des lieux, outre les charges correspondant à la même période ;
- juger qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Madame [J] [N] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

La demanderesse expose que par une convention d’occupation précaire signée le 25 janvier 2021, à effet au 1er février 2021 et devant se terminer au plus tard le 31 janvier 2022, elle a autorisé Madame [J] [N] à occuper le local commercial n°5 situé dans le centre commercial Europe, [Adresse 4] - [Adresse 5] à [Localité 4] ; que le caractère précaire de cette convention était justifié par la nécessité pour elle de procéder à une restructuration globale du centre commercial dont le calendrier n’était pas encore défini lors de la signature de la convention ; que par un avenant signé le 21 mars 2022, cette convention d’occupation précaire a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022 ; que malgré l’expiration du terme au 31 décembre 2022, Madame [N] n’a, à ce jour, toujours pas libéré les lieux de sorte que la convention s’est poursuivie tacitement ; que depuis la signature de la convention, le règlement des redevances a été très irrégulier, voire totalement absent depuis le mois d’octobre 2022 ; que malgré des tentatives de discussions engagées avec Madame [N] en vue de parvenir au règlement des redevances et à la libération des lieux, cette dernière s’est maintenue dans les lieux sans rétablir sa situation ; que désormais elle envisage d’engager des travaux dans le local objet de la convention précaire pour pouvoir relouer la cellule ; que par procès-verbaux des 06 et 10 février 2025, il a été constaté que le local est en réalité fermé avec le volet roulant baissé ; que le défaut d’exploitation, outre les impayés de redevances, est caractérisé ; que le 29 octobre 2025, elle a fait délivrer à l’occupante une sommation de déguerpir ainsi qu’une sommation de payer visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 13 avril 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 04 mai 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la demanderesse, dans son acte introductif d’instance,

. la défenderesse, le 30 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :
A titre liminaire,
- se déclarer incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses,
- rejeter l’ensemble des demandes de la société INCITE et l’inviter à mieux se pourvoir au fond,
A titre subsidiaire,
- rejeter la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation de l’activité,
- rejeter la demande tendant à ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin concours d’un serrurier et de la force publique,
- rejeter la demande en condamnation provisionnelle au titre de la taxe foncière,
- lui accorder de plus amples délais de grâce,
- rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens engagés par elle,

exposant que la convention qui a été conclue entre les parties doit être requalifiée en bail commercial, en l’absence de motif légitime justsifiant la précarité indépendant de la volonté des parties et au vu de la durée de la convention, rendant le juge des référés incompétent au profit du juge du fond, que la sommation de déguerpir est nulle dès lors qu’elle n’a jamais cessé d’exercer son activité de plats à emporter au sein du local, de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, que la SA INCITE n’est pas fondée à lui réclamer le remboursement de la taxe foncière, que la situation de sa trésorerie actuelle ne lui permet pas de faire face immédiatement et intégralement au paiement des sommes réclamées sans mettre gravement en péril la pérennité de son activité et que le bailleur est un établissement dont la stabilité financière n’est aucunement en jeu.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1, le juge des référés paut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soir pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 permet enfin au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-5-1 du code du commerce, “n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties”.

La convention d’occupation précaire doit être caractérisée par des circonstances particulières constituant un motif de précarité.

Sur la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial et la compétence du juge des référés

En l’espèce, la défenderesse oppose des contestations relatives à la requalification de la convention d’occupation précaire, signée le 25 janvier 2021 et objet d’un avenant signé le 21 mars 2022, en bail commercial en arguant de l’absence de motif légitime justifiant la précarité indépendant de la volonté des parties, de la prolongation tacite pour une durée indéterminée soit depuis plus de trois ans et de dispositions classiques au bail commercial, et considère que ces questions relèvent de la compétence du juge du fond et non du juge des référés.

Cependant, il convient de relever qu’il est fait mention dans la convention, tout comme dans l’avenant à cette dernière, que “le Centre commercial Europe dans lequel est situé le local objet de la présente convention, doit faire l’objet d’une restructuration globale. Eu égard au calendrier du projet de restructuration du Centre Europe qui à ce jour n’est pas défini, les parties ne peuvent ni ne souhaitent s’engager mutuellement dans le cadre d’un bail”. Ces éléments caractérisent des circonstances de précarité, indépendantes de la seule volonté des parties, et justifient le recours à la convention d’occupation précaire.

Par ailleurs, la validité de la convention d’occupation précaire dépend de la persistance du motif de précarité et n’est pas soumise, à la différence du bail dérogatoire, à une durée maximale légale. Il ne saurait être déduit de la prétendue absence de réaction de la demanderesse avant trois années, l’absence de motif légitime justifiant la précarité de la convention.

Enfin, la présence de dispositions classiques au bail commercial dans la convention litigieuse, et l’utilisation inappropriée du mot “bail”, ne constituent pas un risque sérieux de requalification de la convention en bail commercial.

Les contestations soulevées par la défenderesse n’étant pas sérieuses, il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent au profit du juge du fond.

Sur le manquement de l’occupant aux obligations prévues à la convention d’occupation précaire

En l’espèce, la défenderesse conteste les manquements aux obligations prévues à la convention d’occupation précaire que lui reproche la demanderesse.

. concernant la sommation de déguerpir et le défaut d’exploiration commerciale

La défenderesse conteste la validité de la sommation de déguerpir qui lui a été délivrée par acte du 29 octobre 2025 au motif que le défaut d’exploitation du local invoqué est erroné.

Il convient de relever que l’article I 2 de la convention stipule que “le local présentement loué est exclusivement destiné à une activité de fabrication de plats cuisiné libanais et vente à emporter, avec une possibilité de restauration sur place”.

Si le commissaire de justice mentionne, dans son procès-verbal établi suite à une visite des lieux le 06 février 2025 à 16h45 et une autre le 10 février 2025 à 10h59, que le volet roulant de la devanture de l’enseigne est fermé, il constate toutefois la présence de matériel divers, de chaises, tables et autres matériels ressemblant à du matériel de cuisine et précise que la personne qui a décroché au téléphone de l’enseigne lui a indiqué que la vente se fait uniquement sur commande, de sorte que ce procès-verbal n’établit nullement le défaut d’exploitation commerciale.

Par ailleurs, l’activité de restauration apparaît comme étant toujours active au répertoire Sirene à la date du 29 avril 2026 et est notamment référencée sur les plateformes internet de livraison.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’absence d’exploitation du local invoquée par la demanderesse dans la sommation de déguerpir n’est pas établie.

. concernant la sommation de payer les redevances et la taxe foncière
La défenderesse conteste être redevable du remboursement de la taxe foncière, laquelle est notamment incluse dans le décompte visé dans la sommation de payer du 29 octobre 2025.

Il ressort toutefois de l’article II 4 de la convention d’occupation précaire relatif à la taxe foncière, lequel stipule que “le montant pour le local loué est estimé à environ 1 466 euros pour l’année en cours”, qu’il imcombe à l’occupant de rembourser la taxe foncière.
L’article II 8 de la convention litigieuse prévoit qu’“à défaut de paiement exactement à son échéance d’une seule redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites (...) ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses, charges et conditions de la présente convention (...) et 15 jours après une simple mise en demeure contenant la déclaration par le propriétaire de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeurée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit (...) Si l’occupant refusait de quitter les lieux immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé (...)”.

Il est constant que la société occupante ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement dans le délai prescrit dans la sommation de payer du 29 octobre 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation de la convention d’occupation précaire est intervenue le 12 novembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [J] [N], entrepreneur individuel, des locaux litigieux situés [Adresse 5], local 5, à [Localité 1] et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de dire qu’à compter du 12 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, Madame [J] [N], entrepreneur individuel, est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance acceptée par les parties dans la convention d’occupation précaire, comme sollicitée par la demanderesse ;

- de condamner Madame [J] [N], entrepreneur individuel, au paiement de la somme provisionnelle de 38 908,03 euros au titre des redevances et taxes impayées selon décompte arrêté au 11 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), cette somme n’étant pas sérieusement contestable, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 octobre 2025 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

- de condamner Madame [J] [N], entrepreneur individuel, au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 586,08 euros (7 033 /12), à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de Madame [J] [N], entrepreneur individuel, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux pourront être transportés par le propriétaire dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls de Madame [J] [N] conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

La défenderesse sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

La défenderesse ne rapporte pas la preuve de tels éléments, alors même que sa dette s’est aggravée depuis la sommation de payer qui lui a été délivrée.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [J] [N], entrepreneur individuel, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans la convention d’occupation précaire liant la société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES et Madame [J] [N], entrepreneur individuel ;

DIT qu’à compter du 12 novembre 2025, Madame [J] [N], entrepreneur individuel est devenue occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [J] [N], entrepreneur individuel, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], local n°5, à [Localité 1], et ce avec le concours éventuel de la force public et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [J] [N], entrepreneur individuel, à payer à la société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES :

1°) au titre des redevances, charges et taxes foncières arrêtées au 11 décembre 2025, la somme provisionnelle de 38 908,03 euros, 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivré le 29 octobre 2025 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, la somme de 586,06 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

AUTORISE la société INCITE [Localité 1] METROPLE TERRITOIRES à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira, les meubles éventuellement laissés par Madame [J] [N] dans les lieux après son départ, et ce aux frais, risques et périls de Madame [J] [N] ;

DEBOUTE la société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES de ses demandes plus amples et contraires ;

DEBOUTE Madame [J] [N], entrepreneur individuel, de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [N], entrepreneur individuel, aux dépens, ainsi qu’à payer à la société INCITE [Localité 1] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.