TJ 81004, 12 juin 2026, RG 26/00066
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI
Département du Tarn
ORDONNANCE DU 12 JUIN 2026
Minute : n° /2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00066 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EJDL
N.A.C. : 50D
AFFAIRE : [R] [X], [O] [H] / [N] [F], [P] [L]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente
GREFFIER : Mme PELFORT
DEMANDEURS
M. [R] [X],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI
Mme [O] [H],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI
DEFENDEURS
Mme [N] [F],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Karine GROS de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocats au barreau d’ALBI
M. [P] [L],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Karine GROS de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocats au barreau d’ALBI
Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 12 Mai 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026 :
FAITS ET PROCÉDURE :
Selon acte authentique de vente du 12 septembre 2025, M. [R] [X] et Mme [O] [H] ont acquis, auprès de M. [P] [L] et Mme [N] [F], une maison d’habitation sise [Adresse 1].
Après prise de possession des lieux, M. [X] et Mme [H] ont observé des désordres en la forme de refoulements des eaux usées par les toilettes situées dans le garage.
Le 26 octobre 2025, la société HERAIL ASSAINISSEMENT est intervenue sur site et a confirmé l’existence de désordres.
Par courriel du 8 janvier 2026, la société BOUAT TP a décrit les désordres relevés et établi un devis d’un montant de 21 705,20 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2025, M. [X] et Mme [H] ont mis en demeure M. [L] et Mme [F] de prendre en charge les désordres.
Le 26 décembre 2025, par l’intermédiaire de leur conseil, M. [L] et Mme [F] ont répondu par la négative au regard notamment de leur méconnaissance des désordres évoqués.
Selon note officielle du 29 janvier 2026, M. [X] et Mme [H] ont mis en demeure M. [L] et Mme [F] de reprendre les désordres et leur ont communiqué l’attestation établie par HERAIL ASSAINISSEMENT, le plan des désordres et les explications de la société BOUYAT TP.
Selon note officielle du 9 février 2026, le conseil de M. [L] et Mme [F] répondait par la négative.
Par exploit du 17 mars 2026, M. [X] et Mme [H] ont assigné M. [L] et Mme [F] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire à leur contradictoire.
M. [X] et Mme [H] soutiennent avoir acquis, auprès de M. [L] et Mme [F], une maison à usage d’habitation au sein de laquelle ils ont observé des désordres en la forme de refoulements des eaux usées par les toilettes situées dans le garage. Ils considèrent que, par leur ampleur et leurs désagréments, ces désordres n’ont pu échapper aux vendeurs, lesquels sont susceptible d’engager leur responsabilité dans le cadre d’une instance au fond de ce fait.
En réplique, M. [L] et Mme [F] demandent le débouté de M. [X] et Mme [H] de leurs demandes et la condamnation solidaire de ceux-ci à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
M. [L] et Mme [F] excipent de l’existence, au sein de l’acte authentique de vente, d’une clause d’exonération des vendeurs de la garantie des vices cachés et soutiennent que les demandeurs n’apportent aucun élément à même de justifier de la connaissance des désordres antérieurement à la vente. Ils précisent qu’un mariage a eu lieu sur leur propriété, sans désordres relevés par les invités, et que les acquéreurs ont visité la propriété à de nombreuses reprises et ont entreposé leurs affaires un mois avant la signature de l’acte de vente, sans qu’aucun désordre ne soit repéré. Ils arguent de ce que la conformité de l’installation a été contrôlée antérieurement à la vente, sans désordre relevé, et que le devis produit ne correspond pas à une reprise en l’état des désordres. Ils terminent sur l’absence de motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à leur contradictoire.
Après renvoi, l’affaire, appelée à l’audience du 12 mai 2026, a été mise en délibéré au 12 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d’expertise judiciaire
L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.
Le motif légitime de l'article 145 précité suppose qu'il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d'instruction ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.
En l’espèce, l’acte authentique de vente produit atteste de ce que, le 12 septembre 2025, M. [R] [X] et Mme [O] [H] ont acquis, auprès de M. [P] [L] et Mme [N] [F], une maison d’habitation sise [Adresse 1].
L’acte authentique stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. »
S’agissant des vices cachés, la clause précise que « cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »
Les parties produisent aux débats un courrier émanant de la Communauté d’Agglomération de l’Albigeois qui, ainsi qu’il est mentionné dans l’acte authentique, soutient que le dispositif de branchement public est conforme à la réglementation en vigueur.
Il reste que les attestations et factures d’interventions établies par les sociétés HERAIL ASSAINISSEMENT et BOUYAT TP font apparaître l’existence de plusieurs anomalies sur la canalisation des eaux usées, notamment des défauts de type écrasement, affaissement, cassures ainsi que des anomalies de type « flash ». Il est précisé que ces dégradations génèrent des contraintes hydrauliques importantes, entrainant une évacuation non conforme des eaux usées.
Sur ce point, les attestations produites par les défendeurs, relatant l’absence de désordres observés par les témoins sollicités, ne permettent pas d’écarter avec évidence l’existence de tels désordres et leur connaissance par les vendeurs avant la signature de l’acte authentique de vente.
Aussi, M. [X] et Mme [H] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [L] et Mme [F] dont la responsabilité en tant que vendeur est susceptible d’être recherchée dans le cadre d’une instance au fond.
Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.
Sur les demandes accessoires
M. [L] et Mme [F] seront déboutés de leur demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
M. [X] et Mme [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :
Ordonnons une expertise ;
Désignons en qualité d’expert pour y procéder :
M. [D] [C], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse,
Ou en cas d'indisponibilité
M. [V] [M], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse,
Avec pour mission de :
• Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d’assurance ;
• Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison d’habitation sise [Adresse 1] appartenant à M. [R] [X] et Mme [O] [H], la décrire et entendre tous sachants ;
• Dire si la maison à usage d’habitation présente des désordres précisément invoqués dans l'assignation ou tout document de renvoi à l'exception de ceux non définis ;
• Dans l'affirmative,en indiquer la nature et l'étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements ;
• Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d'entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;
• Déterminer la date d’apparition de l’ensemble des désordres,
• Dans le cas où les désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;
• Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;
• Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;
• Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,
• Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,
• Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations,
• Répondre aux dires des parties,
• De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige
Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
Disons que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
Disons que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, M. [R] [X] et Mme [O] [H] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,
Disons que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,
Disons que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
Disons que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,
« Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,
Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ;
Précisons que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;
Condamnons in solidum M. [R] [X] et Mme [O] [H] aux entiers dépens de l’instance ;
Rejetons toute autre demande ;
Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière.
Le greffier Le président
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