TJ 81004, 12 juin 2026, RG 26/00038
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI
Département du Tarn
ORDONNANCE DU 12 JUIN 2026
Minute : n° / 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00038 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIWI
N.A.C. : 50D
AFFAIRE : [G] [D] / [N] [K], S.A. ALLIANZ IARD, Entreprise [S] [Q] Membre du réseau BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame MALLET, Vice-présidente
GREFFIER : Mme PELFORT
DEMANDEUR
M. [G] [D]
né le 26 Septembre 1968 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocats au barreau d’ALBI
DEFENDEURS
M. [N] [K]
né le 11 Mars 1969 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marion DUEDRA de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocats au barreau d’ALBI
S.A. ALLIANZ IARD,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Emilie DELHEURE de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO,avocat postulant, avocats au barreau d’ALBI, Me Agnès PEROT, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS
Entreprise THOMAS CARRION Membre du réseau BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Emilie DELHEURE de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO,avocat postulant, avocats au barreau d’ALBI, Me Agnès PEROT, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS
Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 12 Mai 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026 :
FAITS ET PROCÉDURE :
Selon acte authentique du 11 août 2025, M. [G] [D] a acquis, auprès de M. [N] [K], une maison d’habitation sise [Adresse 5].
L’acte authentique mentionnait un diagnostic termites daté du 27 avril 2025, réalisé par la société BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, concluant à l’absence d’indices d’infestation.
Après prise de possession du bien, M. [D] a constaté la présence de termite dans l’immeuble.
M. [D] a consulté M. [O], intervenant pour le cabinet IRIA EXPERTISE, dont le rapport a confirmé la présence de termites en retenant la présence antérieure à la vente du bien immobilier.
Par exploits des 18 et 19 février 2026, M. [G] [D] a assigné M. [N] [K], la société BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de cette dernière, devant le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
M. [D] rappelle avoir acquis une maison à usage d’habitation auprès de M. [K]. Il indique que le diagnostic termites réalisé par la société BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, annexé à l’acte de vente, ne mentionne aucun indice d’infestation. Sur lecture du rapport d’expertise établi par le cabinet IRIA EXPERTISE, il soutient la présence de termites sur son bien et une antériorité à la vente. Il estime disposer d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire du vendeur et du diagnostiqueur, dont la responsabilité est susceptible d’être engagée, ainsi que contre l’assureur de ce dernier, dont les garanties sont susceptibles d’être mobilisées en suivant.
En réplique, M. [S] [Q], membre du réseau BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, et la SA ALLIANZ IARD, ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.
Aux termes de ses dernières conclusions écrites, M. [N] [K] demande, à titre principal, le prononcé de sa mise hors de cause et, à titre subsidiaire, ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.
M. [K] soutient que, durant son occupation ponctuelle du bien objet du litige, il n’a pas constaté de traces d’infestation de termites. Il précise avoir réalisé un premier diagnostic en 2022 qui ne mentionne aucun indice d’infestation. Il souligne que le diagnostic annexé à l’acte de vente parvient à la même conclusion. Il conteste avoir eu connaissance d’une quelconque infestation et, par là-même, réfute sa mise en cause au titre de la garantie pour vice caché.
Après renvois, l’affaire, appelée à l’audience du 12 mai 2026, a été mise en délibéré au 12 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d’expertise judiciaire
L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.
Le motif légitime de l'article 145 précité suppose qu'il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d'instruction ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.
En l’espèce, l’acte authentique produit atteste du transfert de propriété entre M. [K] et M. [D] portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 5].
L’acte authentique prévoit une clause d’exclusion de garantie pour cause de vice caché, sauf s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance d’un vice et l’avait volontairement dissimulé.
L’acte authentique mentionne un diagnostic technique concernant l’état de l’immeuble en lien avec les termites, annexé audit acte et versé aux débats. Ce diagnostic a été réalisé par la société BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, et plus précisément par M. [Q], le 27 avril 2025, à la suite d’un repérage réalisé le même jour, et n’a révélé la présence d’aucun termite au sein du bien et aux abords de l’immeuble examiné.
Le diagnostic souligne que les combles et la toiture n’ont pu être analysé du fait d’un accès impossible.
Le diagnostic précise cependant que « des indices d’infestation par des agents de dégradation biologique du bois autre que des termites ont été repérées en extérieur (souche dégradée par exemple) »
Le rapport d’expertise bâtiment, établi par la SAS IRIA EXPERTISE le 14 décembre 2025, reprend ces conclusions ainsi que les conclusions établies aux termes du diagnostic du 21 octobre 2022, soutenant une absence d’indices dans les zones examinées et sur les abords immédiats.
Le rapport d’expertise bâtiment, établi par la SAS IRIA EXPERTISE, présente cependant en annexe un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 1er octobre 2025 et qui objective la présence de termites sur la propriété.
Ledit rapport d’expertise relève également la présence de termites sur site, indice direct et non équivoque d’activité. Il est soutenu le fait que la palette en bois, contre l’habitation, en extérieur, présente une destruction importante, compatible avec une consommation prolongée par insecte xylophage, ce alors qu’elle se trouve aux abords immédiats de l’habitation. Des indices en intérieurs sont également relevés, dans les cadres et boiseries de la salle de bain, mais aussi sous caisson. Le cordon intérieur en placard observé est dit techniquement compatible avec un cordon de circulation de termites durant le déplacement entre le sol et les ouvrages en bois.
Ledit rapport considère que la présence d’individus termites, la dégradation avancée de bois aux abords immédiats de la propriété, les atteintes intérieures et l’existence de cordons caractérisent une activité installée et structurée, typiquement incompatible avec une apparition fortuite en quelques jours après l’acquisition.
De ces considérations, le rapport considère comme techniquement hautement probable que l’infestation était déjà présente avant l’acquisition.
Relativement aux méthodologies employées, le rapport établi par la SAS IRIA EXPERTISE reprend le cadre réglementaire applicable et les implications techniques directes, soit des sondages au poinçon sur les bois visibles et accessibles, en particulier en cas de suspicion, relevant en l’espèce l’absence d’indice évident de marques de poinçon sur les pièces bois visibles lors des constats postérieurs au diagnostic technique.
De ces considérations, le rapport considère que l’antériorité rend plausible un défaut de détection ou une insuffisance méthodologique lors du diagnostic du 27 avril 2025 au regard des obligations de moyens, de visite et de sondages imposés par la réglementation.
M. [G] [D] justifie dès lors d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [S] [Q], membre du réseau BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, dont la responsabilité est susceptible d’être engagée si des fautes dans l’exercice de sa mission lui sont imputables, ainsi qu’au contradictoire de la SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de ce dernier, dont les garanties sont susceptibles d’être mobilisées en suivant.
Au soutien de sa mise hors de cause, M. [K] argue d’une occupation temporaire du bien avant la vente et d’une domiciliation dans un autre département. Ces seules circonstances sont insuffisantes à l'exonérer de la garantie des vices cachés en cas de connaissance du vice.
La demande de mise hors de cause de M. [K] sera par conséquent rejetée, la mesure d'expertise étant de nature à établir s'il a pu ou non avoir connaissance de la présence de termites.
Il sera accordé aux parties défenderesses le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.
Sur les dépens
M. [G] [D] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :
Déboutons M. [N] [K] de sa demande de mise hors de cause ;
Ordonnons une expertise ;
Désignons en qualité d’expert pour y procéder :
- M. [I] [M], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de [Localité 3],
ou en cas d'indisponibilité
- Mme [T] [Z] [P], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de [Localité 3] ;
Avec pour mission de :
- Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d’assurance ;
- Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison d’habitation sise [Adresse 5] appartenant à M. [G] [D], la décrire et entendre tous sachants ;
- Rechercher la présence d'agents de dégradation biologiques du bois et/ou d'indices d'infestation sur l'ensemble du bien acquis ;
Dans l'affirmative préciser si possible la date de leur apparition, et indiquer si la présence d'agents de dégradations biologiques était visible au jour de l'établissement des rapports effectués par M. [S] [Q], membre du réseau BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,
- Dire si les diagnostics parasitaires établis ont été réalisés selon les règles de l'art, et décrire le cas échéant, les manquements constatés, mauvaise exécution, insuffisance de recherches, non-respect des normes ;
- Préciser si les désordres étaient décelables par un acquéreur non professionnel au moment de la visite du bien et dire s’ils étaient susceptibles d’être connus du vendeur ;
- Rechercher si les désordres relevés sont des vices graves susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou de porter atteinte à sa destination ;
- Dire si les signes d’infestation correspondent à une infestation ancienne ou une infestation active ;
- Rappeler les circonstances matérielles dans lesquelles les indices d'infestation et/ou la présence de termites ont été mis au jour ;
- Déterminer l'ancienneté de l'infestation au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;
- Déterminer, le cas échéant, la nature des travaux conservatoires entrepris par les propriétaires depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte de l’infestation ;
- Décrire les travaux à réaliser pour remédier aux désordres en chiffrant notamment les traitements à mettre en œuvre pour mettre fin à l'infestation et les travaux de réparation qui s'impose ;
- Préciser la durée des travaux ;
- Dire si après réalisation des travaux de reprise, l'immeuble sera affecté d'une moins-value ;
- Déterminer les préjudices subis ;
- Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues ;
Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
Disons que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
Disons que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, M. [G] [D] devra consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,
Disons que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,
Disons que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
Disons que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,
« Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,
Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie,
Précisons que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé
Condamnons M. [G] [D] aux dépens de l’instance,
Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière
Le greffier Le président
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