TJ 59350, 12 juin 2026, RG 25/00028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 25/00028 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSLN

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. TALA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Lamia BABA, substitué par Me ALI-BEY, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur Christophe BONNEL, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
Me Ali-Bey
M. [B]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Juin 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l'expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 3] au profit de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.

L'enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire s'est déroulée du 28 mars au 28 avril 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée section MW [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], dont l'Etablissement public des Hauts-de-France a déjà la maîtrise foncière, est concernée par le projet.

Cette parcelle accueille un immeuble bâti au sein duquel se trouve, au rez-de-chaussée, un local commercial exploité dans le cadre d'une activité de supermarché sous l’enseigne « TALA Epicerie » par la S.A.S. Tala, en vertu d'un bail commercial conclu le 1er mars 2014 avec M. [M] [K], l'ancien propriétaire.

Par un avis en date du 3 mars 2025, le service des Domaines a évalué l’indemnité d’éviction due pour la cessation d’activité, conformément aux vœux du gérant, à 26 000 euros outre 1450 euros de remploi et les frais de licenciement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er avril 2025 reçue le 4 avril 2025, l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France a notifié à la S.A.S. Tala un mémoire valant offre d'une indemnité d'éviction conforme à l’évaluation des Domaines.

Faute d'accord de la S.A.S. Tala, l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi la juridiction de l'expropriation par un mémoire en fixation judiciaire des indemnités reçu le 15 mai 2025, dans lequel elle demande la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme totale de 27 450 euros dont 26 000 euros d’indemnité pour la perte du fonds et 1450 euros d'indemnité de remploi.

Il se fonde sur un ratio de 22 % du chiffre d’affaires annuel brut pondéré, sur la base de sept termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 27 juin 2025, M. le commissaire du gouvernement propose :
une indemnité d'éviction de 13 200 euros
une indemnité de remploi de 660 euros.

Il exclut l’application d’une pondération aux chiffres d’affaires. Sur la base des termes de comparaison les plus pertinents, il retient un ratio de 10 % du chiffre d’affaires moyen.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 juillet 2025, en présence d'un représentant de l'EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et du gérant de la S.A.S. Tala.

La S.A.S. Tala a notifié des conclusions n°1 et n°2 reçues au greffe respectivement les 11 décembre 2025 et 18 février 2026.

Dans le dernier état de ses écritures, elle sollicite la fixation à son profit des indemnités suivantes :
→ indemnité d'éviction : à titre principal 52 892,70 euros, à titre subsidiaire 32 934 euros
→ indemnité de remploi : 4139,27 euros
→ indemnité pour trouble commercial : 1659 euros
→ indemnité au titre des frais de déménagement et e réinstallation, dont le montant sera justifié en cours de procédure ;
→ indemnité au titre des frais de publicité et d’information de la clientèle dont le montant sera justifié en cours de procédure ;
→ indemnité au titre des frais de licenciement : 3638 euros.
Elle demande en outre une indemnité procédurale de 2000 euros et la condamnation de l’autorité expropriante aux dépens.

La société Tala estime que le fonds n’est pas transférable et qu’elle doit donc être indemnisée sur la base de la perte de son fonds de commerce. Elle se prévaut de l’application de la méthode issue du barème [W] [H]. Elle argue ainsi de l’application d’un ratio moyen de 40,1 % correspondant aux commerces d’alimentation générale de moins de 120 m².
Subsidiairement, elle demande l’application de la moyenne croisée des trois approches, soit la méthode doctrinale et jurisprudentielle, la méthode sectorielle et la méthode de la rentabilité. Elle procède ainsi à la moyenne de la valeur dégagée selon le barème [W] [H], soit 52 892,70, de celle résultant de la méthode comparative appliquée par le service des Domaines, soit 26 000 euros et de la somme qu’elle calcule à 19 011 euros laquelle correspond à l’application d’un coefficient multiplicateur à l’excédent brut d’exploitation étant précisé qu’elle choisit un coefficient de 3.
Elle estime que même en cas de perte du fonds de commerce, l’exproprié peut solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la perte d’exploitation et ses frais de déménagement.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 26 mars 2026, l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France sollicite :
la fixation de l'indemnité principale d'éviction à 26 380 euros ;
la fixation de l'indemnité de remploi à 1488 euros.
Soit la somme totale de 27 868 euros.
Il demande le sursis à statuer sur les éventuelles indemnités de licenciement dans l’attente de la preuve de leur caractère effectif et en lien avec l’expropriation, et sous réserve de la présentation des justificatifs adéquats.

Il exclut les méthodes proposées par l’exproprié, estimant que la méthode par comparaison doit être privilégiée, s’agissant de la plus fiable. Il propose ainsi l’application d’un ratio de 20 % correspondant à la moyenne obtenue sur la base des termes de comparaison cités. Il conteste toute indemnisation d’un trouble commercial temporaire ou de frais de déménagement et de réinstallation.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 12 mars 2026, M. le commissaire du gouvernement revalorise l’indemnisation aux sommes suivantes :
une indemnité principale d'éviction de 26 380 euros
une indemnité de remploi de 1488 euros.
Il estime que le recours au barème [W] [H] est générique dans le sens où cet ouvrage se base sur la collecte de plus de 600 items sans qu’il soit possible de distinguer les villes concernées, les quartiers etc. Il souligne que la méthode par comparaison basée sur des transactions réelles, situées dans une zone géographique proche, apparaît de nature à cerner de façon plus précise le barème à appliquer au chiffre d’affaires hors taxe. Il corrige les chiffres d’affaires retenus.
Il exclut l’indemnisation du trouble commercial temporaire, faute pour l’exproprié de justifier des différents éléments de l’EBE. Il conclut au rejet des demandes au titre des indemnités de licenciements, faute de justificatifs suffisants.

Après quatre renvois à la demande des parties, l'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 22 mai 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article L.222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

L'article L322-1 dispose que les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La situation locative est prise en compte à la date de l'ordonnance d'expropriation tant en ce qui concerne la validité de l'acte de location que la superficie des biens loués. L'indemnité est évaluée à la date du jugement en fonction de l'usage effectif du bien à la date de référence. Le locataire doit avoir été dénoncé par le propriétaire ou s'être fait connaître à l'expropriant à l'occasion de la publicité collective.

L'indemnité d'éviction est accordée en raison de la rupture anticipée du bail et de la perte du droit au renouvellement.

I- Sur la description du bien

La S.A.S. Tala exploite un commerce d’alimentation générale depuis 2014, au [Adresse 2] sous l’enseigne « TALA épicerie » et sous le régime fiscal du réel simplifié à l’impôt sur les sociétés.

Il s’agit d’un magasin sis à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] loué aux termes d’un bail commercial signé le 1er mars 2014 pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 1er mars 2014. A la conclusion du bail, le loyer mensuel hors charges et hors taxes était fixé à 820 € HT/mois, avec indexation, à l’expiration de chaque période triennale, en fonction de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE avec pour indice servant de base celui du 2ème trimestre 2013 (valeur 108,50 €).
Le fonds a été acquis le 12 mars 2014 par la SAS Tala pour le prix de 15 000 €.

Selon les données cadastrales, le local commercial, hors dépendances, de la parcelle MW-56 a une Surface Utile Pondérée (SUP) de 125 m².

II- Sur l'indemnité d'éviction

1/ Sur la méthode d'évaluation

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S'agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :
la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l'exploitant d'un commerce ou d'une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l'expropriation, l'éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;
la méthode du droit au bail, lorsque l'exploitant d'un commerce ou d'une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l'éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L'indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

Les parties s'accordent sur la méthode de la perte totale du fonds de commerce, la clientèle étant perdue suite à l’éviction.

Lorsque la méthode de la perte du fonds de commerce est appliquée, le préjudice doit être réparé par l'allocation d'une indemnité égale à la valeur de l'entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail.

La méthode usuelle de détermination de la valeur du fonds de commerce perdu est la méthode du chiffre d’affaires, par comparaison : il convient de multiplier le chiffre d'affaires moyen, des 3 derniers exercices clos du commerce évincé, par un ratio prix de vente/chiffre d'affaires, ce ratio étant déterminé en comparant le fonds évalué à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local à correspondant.

La société Tala demande à titre principal l’application du ratio du barème [W] [H]. Subsidiairement, elle propose la combinaison de ces deux méthodes avec celle de la rentabilité.

Ainsi que le relève M. le commissaire du gouvernement, le barème [W] [H] est peu précis et non individualisé, puisqu’il se contente de mentionner un ratio moyen par type d’activité, ici l’activité d’alimentation générale avec une surface inférieure à 120 m², avec une fourchette, mais sans autre distinction selon le secteur géographique. Le ratio issu de ce barème est ainsi identique sur l’ensemble du territoire national.

Au contraire, avec la méthode par comparaison, le ratio applicable est déterminé par comparaison avec différentes cessions de fonds de commerce similaires,

Dès lors qu’il est produit des termes de comparaison suffisants et suffisamment pertinents, il convient de privilégier la méthode par comparaison qui permet une objectivation plus fine du ratio applicable que la méthode du barème [W] [H].

La méthode du barème [W] [H] sera donc écartée.
De même, la méthode de la rentabilité, laquelle consiste en l’application d’un coefficient multiplicateur au chiffre de l’excédent brut d’exploitation (EBE), pose la question de la difficulté de détermination de ce coefficient. D’ailleurs, en l’occurrence, la société Tala n’explique pas sur quelles données objectives elle se fonde pour retenir un coefficient de 3. Elle ne produit pas non plus les données comptables permettant la détermination de son EBE. Cette méthode ne pourra donc qu’être écartée.

Il convient en conséquence, comme il est d'usage en la matière, de recourir à la méthode du chiffre d'affaires avec la détermination du ratio selon la méthode par comparaison.

2/ Sur l'indemnité pour perte du fonds de commerce

En matière de liasse simplifiée, le chiffre d’affaires HT correspond à la somme des lignes 210, 214 et 218 et non à la ligne 232 (total des produits d’exploitation).

En l'espèce, les chiffres d'affaires hors taxe des 3 derniers exercices comptables de la S.A.S. Tala sont les suivants :
2022 : 105 155 € (104 867 + 288) ;
2023 : 136 411 € (135 286 + 1 125) ;
2024 : 154 141 € (152 819 + 1 322) ;

Il en résulte un chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, sans pondération en fonction des exercices, de 131 902, 33 euros arrondi à 131 902 euros.

Afin de déterminer le ratio prix de vente/chiffre d'affaires à appliquer, les parties proposent les termes de comparaison suivants :

Termes cités par l'EPF : (le tableau ne s’insère pas)

Termes de comparaison complémentaires apportés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement cite un terme de comparaison supplémentaire, soit le n°8.

Il corrige les données des termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et reprend l’ensemble des termes corrigés dans le tableau suivant :
(le tableau ne s’insère pas)

Les huit termes de comparaison cités correspondent à des cessions récentes de fonds de commerce similaires dans un secteur géographique proche.

Il en résulte un ratio moyen prix de cession/chiffre d'affaires de 19,40 %, pour une fourchette entre 5,65 % et 64,67 %.

Au regard de ces éléments, il convient, à l’instar du commissaire du gouvernement, d'appliquer un ratio de 20 % au chiffre d'affaires moyen des trois dernières années de la S.A.S. Tala.

L'indemnité principale d'éviction sera en conséquence fixée à 26 380,40 euros (131 902 € x 20 %).

3/ Sur l'indemnité de remploi

Conformément à l'article R 322-5 du code de l'expropriation, le propriétaire exproprié est fondé à solliciter une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais de tous ordres qu'il aura à supporter lorsqu'il achètera un bien destiné à remplacer celui dont il a été dépossédé.

Elle est due pour la recherche d'un nouvel emplacement au fonds de commerce (droit au bail, commissions d'intermédiaires, etc), participe du préjudice du commerçant devant faire l'objet d'une indemnisation intégrale. Elle se calcule en pourcentage de l'indemnité principale, par fraction de valeur, soit 5% jusqu'à 23 000 euros puis 10 % au-delà.

Il convient donc de fixer l'indemnité de remploi à la somme suivante :
- 23 000 € x 5 % = 1 150 euros
- 3 380,40 x 10 % =338,04 euros
= 1 488,04 euros, arrondi à 1488 euros.

4/ Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice éprouvé par le commerçant à l'occasion du transfert de son fonds l'ayant contraint à fermer momentanément, à passer du temps en démarches et recherches,

Le préjudice résultant de l’interruption temporaire de l’activité d’un commerçant, qui, exploitant son fonds de commerce dans un immeuble exproprié, est dans la nécessité de le remplacer est actuel et direct.

Dès lors que le commerçant évincé a fait le choix d’une indemnisation de la perte de son fonds de commerce, il ne peut prétendre à un trouble commercial lié au transfert du fonds, pendant le temps du déménagement de son activité.

La demande à ce titre sera donc rejetée, faute de démonstration d’un préjudice direct et certain.

5/ Sur les frais de déménagement et de réinstallation, l’indemnité de perte de stocks et l’indemnité au titre des frais de publicité et d’information

Ces demandes non chiffrées sont irrecevables.

6/ Sur les frais de licenciement

L’évincé produit trois formulaires de rupture conventionnelle de contrat de travail. Les documents ne sont ni datés, ni signés ni même approuvés, alors que la validité de ces conventions est subordonnée à leur homologation par l’administration avec envoi à la DIRECCTE

De plus, aucune autre pièce n’est produite pour établir le lien salarial : ni contrat de travail, ni fiche de paie.

Dans ces conditions, la société Tala ne justifie d’aucun préjudice certain et direct correspondant à des frais liés à l’obligation de licencier des salariés. Sa demande à ce titre sera rejetée, sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer sur cette demande.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'EPF. Il sera également condamné à payer à la S.A.S. Tala la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS