TJ 59350, 8 juin 2026, RG 25/07176

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07176 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWW7

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 08 Juin 2026

S.C.I. [R], représenté par Me [P] [I] en qualité de liquidateur judiciaire

C/

[M] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR

Mme [M] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marine GORRE-DUTEIL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mars 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2007, à effet au 1er janvier 2008, la société civile immobilière (ci-après SCI) [R] a donné à bail à Mme [U] [O] [X] un logement situé [Adresse 3] à Herlies (59134), moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros hors charges, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par jugement du 1er août 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a notamment prononcé la dissolution de la SCI [R] et nommé Maître [P] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI

Par acte d'huissier de justice du 6 mars 2025, Maître [P] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R] a fait signifier à Mme [U] [O] [X] un commandement de payer la somme de 37 600 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de la souscription d'une assurance, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], a fait assigner Mme [U] [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 6 mai 2025 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;en tout état de cause :condamner Mme [U] [O] [X] à lui payer la somme de 38 839,10 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, ainsi que le montant mensuel du loyer plus les charges, soit la somme de 768,30 euros, sur la période du 1er mai 2025 jusqu'à la libération effective de la maison ;ordonner à Mme [U] [O] [X] de libérer les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard,prononcer son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, par application de l'article L.412-1 du code de procédures civiles d'exécution,condamner Mme [Q] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 13 juin 2025.

Appelée à l'audience du 19 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 23 mars 2026, lors de laquelle Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 44 415,05 euros.

Elle sollicite également la résiliation du bail pour défaut d'assurance et s'oppose à toutes demandes de délais.

Mme [U] [O] [X], représentée par son conseil, soulève la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour s'opposer à la demande en paiement, laquelle doit être limitée aux loyers et charges échus impayés depuis les trois dernières années.

Elle indique qu'elle ne s'oppose pas à la vente du bien immobilier mais sollicite des délais d'expulsion jusqu'à la vente du bien ou à tout le moins pendant douze mois. Elle expose et fait valoir qu'elle souffre de problèmes de santé invalidants, qu'elle perçoit une pension d'invalidité, qu'elle a des difficultés pour trouver un nouveau logement, qu'elle a repris le paiement du loyer avec l'aide de sa soeur et qu'elle doit déposer une demande de logement social.

Elle demande que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé au montant du loyer actuel, soit la somme de 615,99 euros, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Elle précise qu'elle ne bénéficie pas d'un dossier de surendettement en cours.

Le conseil de Mme [U] [O] [X] a été autorisé à produire par note en délibéré sous quinzaine un justificatif d'assurance contre les risques locatifs.

Ledit justificatif a été transmis au greffe de la juridiction par message électronique du 2 avril 2026.

Par courriel du 9 avril 2026, le conseil de Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], a indiqué qu'il n'avait pas d'observation s'agissant de l'attestation d'assurance communiquée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de production par le locataire d'un justificatif d'assurance contre les risques locatifs. Une telle clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois a été signifié le 6 mars 2025 à Mme [U] [O] [X].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Un avis de renouvellement d'assurance habitation pour le logement en cause à compter du 3 avril 2025 émanant de la société Crédit Agricole Assurances en date du 25 février 2025 a toutefois été remis au tribunal en cours de délibéré par Mme [U] [O] [X].

Cette dernière justifiant avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance.

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord le13 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 décembre 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [U] [O] [X] le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 37 600 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 6 mai 2025, 24h00.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], fait ressortir une dette d’un montant de 44 415,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.

Mme [X] soutient qu'une partie de la dette est prescrite.

Sur ce, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l'occurrence, le décompte comprend au débit du compte locatif la somme de 33 000 euros intitulée « reprise de solde au 31/07/2024 ».

Cette somme de 33 000 euros correspond à 55 loyers impayés, soit les loyers échus pour la période de janvier 2020 à juillet 2024 inclus.

L'assignation en justice, interruptive de prescription, ayant été délivrée le 13 juin 2025, les loyers et charges échus antérieurement au 13 juin 2022 sont prescrits. Il convient donc de déduire la somme de 18 000 euros correspondant aux loyers prescrits de janvier 2020 à juin 2022 inclus (600 euros x 30 mois).

En outre, les sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024 à hauteur de 400 euros ne sont justifiées par aucune pièce et seront dès lors écartées.

Dès lors, déduction faite des loyers prescrits et des charges non justifiées, le montant de la créance locative s'élève à la somme de 26 015,05 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [U] [O] [X] à payer à Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], la somme de 26015,05 euros, créance arrêtée au 18 mars 2026, dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges soit la somme actuelle de 625,99 euros selon le décompte locatif, pour la période courant du 1er avril 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Maître [P] [I], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R], de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Mme [X] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros.

Toutefois, si elle justifie de sa situation financière obérée, force est de constater que ses revenus et sa proposition de paiement sont insuffisants pour apurer l'intégralité de la dette dans le délai légal de 24 mois.

Dès lors, il convient de rejeter la demande délais de paiement.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, s'il est établi par les pièces médicales produites par Mme [X] que celle-ci souffre de problèmes de santé justifiant l’allocation d’une pension d’invalidité, il n’est pas démontré que son état de santé actuel l’empêche de se reloger dans des conditions normales et que la prise en charge de sa pathologie chronique justifie l’octroi de délais supplémentaires à compter de la signification du jugement pour quitter le logement. En outre, il ressort des pièces du dossier que Mme [X] ne règle plus son loyer depuis plus de six années, à l'exception des loyers de février et mars 2026, manifestant ainsi sa mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations. Elle ne justifie pas davantage de démarche de relogement.

Il s’ensuit que la demande de délais d’expulsion de Mme [X] doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Maître [P] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,