TJ 69123, 10 juin 2026, RG 25/01812

ORDONNANCE DU : 10 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01812 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3I7N
AFFAIRE : SCI KN IMMO C/ Syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] du [Adresse 2] à ECULLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI KN IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’[Adresse 4] [Adresse 1] du [Adresse 2] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la REGIE LESTRA
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 30 Mars 2026 - Délibéré au 21 Mai 2026 prorogé au 10 Juin 2026

La société civile immobilière KN IMMO a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 2], devant le juge des référés de [Localité 3] le 8 octobre 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 4 février 2026, de :
A titre principal :
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à libérer de tout obstacle la servitude de passage sur une largueur de 4 mètres le long de la limite Sud et le long de la limite Est de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 1], conformément à l'assiette établie dans l'acte authentique ;Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à laisser ouvert le lourd portail d'accès donnant sur la voie publique tant que son dispositif d'ouverture électrique n'aura pas été remis en état de fonctionnement ;Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA [Adresse 6] à supprimer les deux derniers ralentisseurs de sol situés devant l’accès à la propriété de la SCI KN IMMO Ordonner à l'issue de cette remise en état que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] communique au gérant de la SCI KN IMMO les coordonnées de l'entreprise fournissant les dispositifs d'ouverture dudit portail ;Ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA [Adresse 6] qu'il communique au gérant de la SCI KN IMMO les coordonnées de l'entreprise fournissant les télécommandes d'ouverture de la barrière automatique, et Condamner le même à fournir à prix coûtant à la SCI KN IMMO une télécommande ;Juger abusive et constitutive d'un abus de droit la mise en demeure du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA RIMAUD visant à faire obstruction à ce que la SCI KN IMMO puisse accrocher au niveau de la voirie l'affichage prévu par l'article R*424-15 du code de l'urbanisme ;Assortir la condamnation de la libération des obstacles situés sur l'assiette de la servitude y compris du portail qui devra rester ouvert jusqu'à réparation, d'une astreinte de 150 € / jour,10 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir. A titre subsidiaire :
Renvoyer au visa de l'article 873-1 du code de procédure civile, uniquement les chefs de demandes non tranchés par le juge des référés, devant le juge du fond.En toute hypothèse :
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à régler à la SCI KN IMMO une provision de 10 000 € au titre des dommages-intérêts ;Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à régler à la SCI KN IMMO la somme de 3 000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entier dépens de l'instance ;La SCI KN IMMO expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
Il a été créé une servitude de passage conventionnelle, selon acte de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 1998. La servitude a fait l’objet d’une publication au Service de Publicité Foncière de [Localité 3] 5 le 11 février 1999 Volume P numéro 769.
Selon acte authentique, la SCI KN IMMO a, le 15 septembre 2023, acquis une maison d'habitation sise [Adresse 2] à ECULLY (69130). Cette maison est édifiée sur des parcelles enclavées cadastrées sections D [Cadastre 2] et D [Cadastre 3]. Le fonds appartenant à la copropriété [Adresse 1] est situé [Adresse 7] à [Localité 1], situé sur les parcelles cadastrées D805 et D [Cadastre 4].
La maison acquise par la SCI KN IMMO étant enclavée, l’acte authentique de vente reprend, en page 10, la désignation de la servitude de passage conventionnelle suivante :
« CREATION DE DROIT DE PASSAGE
Pour permettre l'accès au lot B présentement vendu, cadastré section D n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], il est créé au profit dudit lot sur les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] restant la propriété du vendeur, un droit de passage en tout temps et à usage domestique, sauf pour les besoins de livraison ou déménagement.
Cette servitude autorisera en souterrain le passage de tous les réseaux de desserte et d'alimentation nécessaire au fonds dominant.
Il a un caractère réel et perpétuel.
Ce droit de passage s'exercera sur une bande de terrain d'une largeur de 4 mètres environ le long de la limite Sud puis le long de la limite Est de ladite parcelle, permettant l'accès du fonds dominant à la [Adresse 8].
Ce droit de passage apparaît en teinte rouge sur le plan qui demeurera annexé aux présentes après mention.
Les propriétaires du lot B et leurs ayants causes, pourront utiliser ce droit de passage en tout temps et par tous moyens.
Les propriétaires du lot B devront avoir en permanence le libre accès à leur propriété.
Eux-mêmes, leurs ayants droit ou ayants cause ne devront sous aucun prétexte, laisser stationner des véhicules ni entreposer quoi que ce soit sur ce chemin.
Les frais d'entretien et de réfection du chemin seront supportés par le vendeur, ainsi que pour les réseaux souterrains.
Le présent droit de passage est consenti à titre gratuit.
Fonds servant : section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4]
Fonds dominant : section D n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. »
La SNC KN IMMO a obtenu en date du 24 septembre 2024 un permis de construire pour réaliser une extension de la maison d’habitation, la création d’une piscine et de terrasse, la modification de l’ouverture, la création d’auvents, de balcons et de places de parking.
Des différends sont apparus entre les propriétaires des fonds servant et dominant relativement à la servitude et à son usage.
Le 4 juillet 2025, la SCI KN IMMO a fait dresser par commissaire de justice un procès-verbal de constat qui établit que des ralentisseurs ont été mis en œuvre sur l’assiette de la servitude de passage et que l’assiette de 4 mètres n’est pas respectée sur l’entièreté du passage.
Le rétablissement de la servitude présente un caractère urgent car son obstruction fait obstacle à la réalisation de travaux projetés par la SCI KN IMMO. La mise en demeure de rétablir cette servitude, envoyée le 30 juin 2024, par le conseil de la SCIKN IMMO est en effet restée sans effet.
La SCI KN IMMO rappelle que cette servitude doit permettre au fonds dominant enclavé l'accès à la [Adresse 8]. Or, Le procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2025 relate que la bande de roulement établi dans les actes pour une largueur de 4 mètres est mesurée par le commissaire de justice à environ 3 mètres et même parfois moins. Un massif de plantes soutenu par de petits enrochements longe le côté sud de l’assiette de la servitude, ce qui est contraire aux dispositions de l’acte authentique. Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à supprimer le massif de fleurs et les autres obstacles, pour rétablir la largeur conventionnellement prévue de la servitude.
Le syndicat des copropriétaires a fait installer, des ralentisseurs sur l’assiette de la servitude. La pose de ralentisseurs surélevés devant l'entrée de la propriété de la SCI KN IMMO constitue un abus, puisque sur cette section, ce dispositif est dénué de tout intérêt. La SCI KN IMMO indique que le défendeur a également procédé à la pose de rochers qui entrave le droit de passage. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] doit être condamné à supprimer l'ensemble des obstacles, dont les deux derniers ralentisseurs situés sur la servitude de passage.
La SCI KN IMMO précise que l’ensemble des accusations portées contre les membres de la SCI KN IMMO, notamment quant à leurs conduites à des vitesses excessives sur la zone constituant la servitude, sont infondées.
Enfin, la SCI KN IMMO sollicite l’octroi à titre provisoire de dommages et intérêts. Les manœuvres du syndicat des copropriétaires visent selon elle à bloquer la réalisation des travaux projetés par la SCI KN IMMO. Par courrier du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI KN IMMO de supprimer le panneau d'affichage d'obtention du permis de construire alors que cette formalité est obligatoire. Par ailleurs, pour justifier son opposition à la réalisation des travaux projetés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] prétend que le droit de passage exclurait le passage d'engins de chantier. Cette demande constitue selon la SCI KN IMMO un abus du droit de propriété de la part du fonds servant.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA 2 mars 2026, de :
Débouter la SCI KN IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées, pour faire l’objet de contestations très sérieuses, dépourvues de tout objet et injustifiées.Lui enjoindre de n’utiliser la voie d’accès sur le tènement D n°[Cadastre 1] que pour un usage strictement domestique et à la seule exception des livraisons et déménagements avec interdiction d’utiliser ladite voie de passage pour toutes sortes d’engins de construction, le tout sous astreinte de 150 € par infraction constatée et ce dès la signification de la décision à intervenir.Condamner la SCI KN IMMO à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner la SCI KN IMMO aux entiers dépens.Le syndicat des copropriétaires précise que l’acte de vente initial de 1998 ne permet pas de comprendre que le droit de passage s’exerce de façon uniforme sur une largeur de 4 mètres, puisque l’acte précise expressément que ce droit ne s’exercera que sur une bande d’une largeur de 4 mètres environ. Le terme « environ » est volontairement approximatif afin de prendre en considération la haie qui existait en limite sud du tènement D805 ainsi qu’une voie d’accès déjà existante qui n’était pas d’une largeur de 4 mètres. La SCI ne saurait se prévaloir d’un rétrécissement volontaire de l’assiette de la servitude ou même de la réalisation d’un massif de plantes, ces derniers étaient préexistants à la création même de la servitude.
Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé les 2 et 12 décembre 2025.
Sur la demande tendant à laisser ouvert le portail d’accès donnant sur la voie publique tant que son dispositif d’ouverture n’aura pas été remis en état, le syndicat des copropriétaires relève que ce portail existe depuis l’origine et bien avant que l’immeuble de la [Adresse 1] soit construit. Il connait des dysfonctionnements, des travaux seront très prochainement réalisés. Dès lors, la demande tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à laisser ouvert le portail d’accès est donc dénuée de tout objet.
Sur la demande tendant à faire supprimer les deux derniers ralentisseurs de sol devant l’accès à la propriété de la SCI KN IMMO, le syndicat des copropriétaires relève que l’installation desdits ralentisseurs tend à réguler les excès de vitesse, ces ralentisseurs étant parfaitement conformes aux règles de l’art, ainsi qu’aux termes de la servitude puisqu’aucun véhicule « à usage domestique, de livraison ou déménagement » n’est empêché de passer.
Sur la demande de condamnation à une provision de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires considère que la SCI KN IMMO ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice résultant de l’impossibilité de faire passer des engins de construction puisque, la servitude n’a jamais été stipulée pour cet usage. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires relève que l’état de la voirie ne permet pas de supporter un tel usage. En effet, le constat de commissaire de justice de décembre 2025 relate notamment des affaissements du sol.
A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires invoque une aggravation des conditions de la servitude et sollicite par conséquent que la SCI KN IMMO soit enjointe de ne pas utiliser la voie de passage, autrement que pour un usage strictement domestique, à l’exception des livraisons et déménagements et avec interdiction de l’utiliser pour le passage d’engins de construction. Cette demande est formulée sous astreinte de 150 € par infraction constatée.
L’audience a eu lieu le 30 mars 2026.
Le délibéré a été fixé au 21 mai 2026 et prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
En l’espèce, il apparaît que le présent litige pourrait être résolu globalement dans le cadre d’une mesure de médiation en considération de la nature des demandes et ce dans l’intérêt des parties auxquelles la mesure de médiation offrira l’opportunité de parvenir à un dénouement rapide et moins onéreux du litige global qui les opposent depuis plusieurs années alors que les parties sont voisines.
Par conséquent, il convient de commettre un médiateur aux fins d’information des parties sur la mesure de médiation et de recueil de leur avis sur son éventuelle mise en oeuvre et dans l’hypothèse où toutes les parties donnent au médiateur, un accord écrit à la médiation, celui-ci, désigné par provision, pourra commencer immédiatement les opérations destinées à identifier une issue amiable au présent litige.
Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS : Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,