TJ 69123, 10 juin 2026, RG 25/01400

ORDONNANCE DU : 10 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01400 - N° Portalis DB2H-W-B7J-25IK
AFFAIRE : [V] [L], [U] [L] C/ S.A.S.U. REGIE DES LUMIERES, Société SO CAF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [L]
née le 12 Août 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée Maître Pierre-Etienne MOULLE, avocat au barreau de LYON

Monsieur [U] [L]
né le 28 Juin 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre-Etienne MOULLE, avocat de LYON

DEFENDERESSES

SASU REGIE DES LUMIERES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON

Société SOCAF
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Juliette PEROL-FRANQUEVILLE de la SELARL JPF AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 30 Mars 2026 - Délibéré au 21 Mai 2026 prorogé au 10 Juin 2026

Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] ont assigné la société REGIE DES LUMIERES et la société SO.CAF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon les 25 et 27 juin 2025 aux fins, dans leurs dernières conclusions de :
Rejeter toute les demandes, fins et prétentions de la REGIE DES LUMIERES ; Condamner la SASU REGIE DES LUMIERES au versement, aux Consorts [L], du montant provisionnel de 6 768,71 € au titre de leur créance certaine, liquide et exigible correspondant aux loyers perçus par la REGIE DES LUMIERES et non reversés aux Consorts [L] ; Condamner la SASU REGIE DES LUMIERES au versement, aux Consorts [L], du montant provisionnel de 7 425 € au titre de la perte de chance de location subie ; Condamner la SASU REGIE DES LUMIERES à verser au Consort [L] la provision de 3 000 € au titre du préjudice moral subi Condamner la SO.CA.F à garantir, à titre provisionnel, la SASU REGIE DES LUMIERES au titre des condamnations de la SASU REGIE DES LUMIERES dans les conditions détaillées supra ; Condamner la SASU REGIE DES LUMIERES au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] exposent les éléments suivants au soutien de leurs demandes :
Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] (ci-après les consorts [L]) sont propriétaires d’un appartement de type 5 ainsi que d’un parking en sous-sol dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Par deux mandats, l’un de location, l’autre de gestion, conclus en date du 3 août 2023, les consorts [L] ont confié à la société REGIE DES LUMIERES, ayant pour activité principale l’administration d’immeubles, la gestion locative exclusive de leur bien immobilier.
Plusieurs différends sont apparus entre la société REGIE DES LUMIERES et les consorts [L], notamment en février 2024, les locataires ont adressé leurs congés après la survenance, au mois de décembre 2023, d’un dégât des eaux dans une des chambres du bien loué.
Les consorts [L] ont confié à LA REGIE DES LUMIERES la gestion des travaux de reprise du dégât des eaux afin de permettre la remise du bien sur le marché de la location. Or ils ont constaté, début juin 2024, que les travaux n’étaient pas achevés. A compter de juillet 2024, le logement a été loué à nouveau.
En septembre 2024, la fuite s’étant à nouveau manifestée, les consorts [L] ont sollicité un commissaire de justice, qui a fait dresser un procès-verbal de constat le 8 novembre 2024.
Les consorts [L] reprochent à la société REGIE DES LUMIERES des défauts dans sa gestion vis-à-vis des locataires, notamment le fait que les locataires occupaient le logement sans avoir pour certains procédés à la signature de leur bail.
Par deux mises en demeure en date du 8 octobre 2024 et du 24 décembre 2024, les consorts [L] ont sollicité de la société REGIE DES LUMIERES qu’elle procède au remboursement immédiat des loyers perçus depuis septembre 2024, qu’elle verse aux propriétaires les intérêts légaux de retards sur ces sommes, et qu’elle soumette aux propriétaires, une offre d'indemnisation du préjudice subi en raison des manquements successifs, en ce compris leurs frais de Conseil.
Les consorts opposent à leur mandataire l’absence de versement des loyers encaissés. Le montant total versé par les quatre locataires, au titre des périodes louées, et encaissé par la REGIE DES LUMIERES s’élève à la somme de 9 946,12 €. Ainsi, la créance des consorts est certaine, liquide et exigible, la REGIE DES LUMIERES est débitrice à leur égard d’une dette d’un montant total de 9 568,71 €. Pour autant, les consorts [L] n’ont été destinataires que de deux virements de la part de la REGIE DES LUMIERES, sans qu’aucune pièce justificative ne leur ait été communiquée quant au fondement de ces sommes :
Un premier virement de 2 000 € en date du 19 février 2025, intitulé « Régul loyer » ; Un second virement de 900 € en date du 11 mars 2025.Ainsi, les consorts [L] sont fondés à demander le versement de la somme de 6 768,71€, déduction faite du montant de 2 900 € déjà reversé, correspondant aux loyers perçus et encaissés par la REGIE DES LUMIERES au titre de la location de leur bien immobilier.
Les consorts [L] indiquent que le suivi opéré par la RÉGIE DES LUMIÈRES dans la gestion des baux litigieux est lacunaire, voire inexistant et que plusieurs meubles ont disparu à la suite du départ des locataires alors que l’état des lieux ne leur a pas été communiqué.
Les consorts [L] reprochent à la REGIE DES LUMIERES de ne pas avoir diligenté les mesures nécessaires à la relocation effective du bien immobilier. Les propriétaires eux-mêmes ont dû réaliser la remise en location du bien. La RÉGIE DES LUMIÈRES prétend avoir recherché des locataires, sans être en capacité de justifier de la réalité de telles recherches. Il convient selon les consorts [L] de chiffrer le préjudice subi à hauteur de 75% du montant des loyers qui aurait pu être perçu par les propriétaires sur cette période, soit la somme de 9 990 €, (550 € de loyer x 6 mois x 3 locataires = 9 990 € x 75% = 7 425 €).
Les consorts [L] indiquent que la SO.CA.F constitue une caisse de garantie financière et non une assurance de responsabilité civile, ce qui ne peut pour autant la placer hors de cause dans le présent litige. Il est constant que LA REGIE DES LUMIERES a procédé à plusieurs retenues de loyers d’un montant total de 6 668,71 €, que cette créance est effectivement consécutive à la remise de fonds, à savoir les loyers versés par les locataires, à l’occasion de la gestion locative des biens des Consorts [L].

Il est ainsi selon eux constant que la défaillance de la personne garantie peut être établie par tout moyen et que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière sont réunies s’agissant des sommes correspondantes aux loyers indûment retenus par la société LA REGIE DES LUMIERES de sorte que la SO.CA.F ne saurait être mise hors de cause.
Sur la résistance abusive, les consorts [L] sollicitent leur indemnisation au titre du préjudice moral subi, évalué à hauteur de 3.000€.
Enfin, compte tenu de la réunion d’éléments suffisamment probants, les consorts [L] renoncent à l’organisation d’une expertise judiciaire.
La société REGIE DES LUMIERES demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 30 mars 2026, de :
A titre principal,
Débouter Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. Condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] à payer à la REGIE DES LUMIERES la somme provisionnelle de 2505.96 € au titre du trop-perçu. A titre subsidiaire, dans le cas extraordinaire où le juge des référés ferait droit à la demande d’expertise,
Dire que les frais d’expertise seront avancés par Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L].Prendre acte que la REGIE DES LUMIERES formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. En tout état de cause,
Condamner Madame [V] [L] et Monsieur [U] [L] à payer à la REGIE DES LUMIERES la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.
La REGIE DES LUMIERES conteste les demandes de provision et relève que les consorts [L] ne justifient pas le montant de la provision réclamée à hauteur de 14.850€.
Par ailleurs, la REGIE DES LUMIERES produit les relevés qui détaillent ce qu’elle a perçu en loyers et charges des locataires et ce qu’elle a reversé, après déduction des frais et honoraires prévus au mandat, pour les états des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, frais suivi travaux et des règlements faits aux entreprises pour les travaux. Elle estime ainsi que la régie a, à ce jour trop versé aux consorts [L] à hauteur de la somme de 1074.50 €.
S’agissant du supposé préjudice moral que les consorts [L] chiffrent à 3000 euros, il convient de préciser que l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral relève d’une question de fond, il faut rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité.
Sur les manquements reprochés à la REGIE DES LUMIERES, d’abord, le retard dans la distribution des badges n’est pas imputable à la REGIE DES LUMIERES mais au syndic de l’immeuble. Sur la signature des baux, la REGIE DES LUMIERE a informé les consorts [L] des dates de signatures effectives des baux. Les retards de signature sont imputables aux locataires. En tout état de cause, les fautes et le lien causal éventuel avec un préjudice relève du juge du fond. La société REGIE DES LUMIERES a effectué des diligences pour trouver de nouveaux locataires après la réalisation de travaux en juillet 2024. Les consorts [L] ont, de leur seule initiative, décidé d’entamer des démarches pour trouver de nouveaux locataires, il n’en demeure pas moins que la société REGIE DES LUMIERES a rempli ses obligations contractuelles. La REGIE DES LUMIERES n’a jamais pu constater que des meubles avaient été subtilisés par des locataires sortants, ce dont par ailleurs elle n’est pas responsable.
Sur le dégât des eaux, La REGIE DES LUMIERES a déclaré le sinistre et a mandaté une entreprise pour réaliser des interventions en juillet 2024 comme cela résulte des propres échanges produits par les consorts [L]. La REGIE DES LUMIERES relève qu’elle ne peut être tenue responsable si les travaux réalisés par l’entreprise S.R RENOVATION n’ont pas été suffisants, et s’il a été nécessaire de faire appel à une autre entreprise. Les consorts [L] ne peuvent sérieusement reprocher à leur mandataire d’avoir eu à supporter des frais aux titres des travaux à réaliser sur le bien, dès lors qu’il s’agit d’une obligation élémentaire du bailleur. Sur l’absence de relocation pour la période entre mars et août 2024, la REGIE DES LUMIERES indique que les travaux de reprise du dégât des eaux n’avaient pas encore pu être réalisés, ayant été terminés en juillet 2024.
Sur la mesure d’expertise, la REGIE DES LUMIERES sollicite, si elle venait à être ordonnée, qu’elle soit ordonnée aux frais avancés par les demandeurs.
Sur la mise en cause et l’appel en garantie de la SO.CAF, la REGIE DES LUMIERES relève qu’il est justifié du fait que la SOCAF est une caisse de garantie financière et non pas un assureur responsabilité civile. Sa mise en cause n’est pas justifiée.
La SO.CAF demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 16 janvier 2026, de :
A titre principal
Recevoir la SOCAF en ses demandes et les déclarer bien fondées Juger que les griefs invoqués par Monsieur et Madame [L] ne relèvent pas de la garantie financière de la SO.CA.F ; Juger que la mesure d'instruction sollicitée ne présente aucune utilité à l'égard de la SO.CA.F ; En conséquence :
Prononcer la mise hors de cause de la SO.CA.F ; A titre subsidiaire
Juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière de la SO.CA.F ne sont pas réunies ; Dire que les demandes formulées par Monsieur et Madame [L] font l’objet de contestation sérieuse ;Débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leur demande, fins et prétention ;Renvoyer Monsieur et Madame [L] à mieux se pourvoir ;En tout état de cause
Condamner Monsieur et Madame [L] à verser à la SO.CA.F la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;Condamner aux entiers dépens.La SO.CAF indique qu’elle cautionne l’activité de ses adhérents au seul titre des sommes qu'ils ont reçues de la part de leurs mandants ou pour le compte de leurs mandants, et qu'ils sont dans l’incapacité de représenter au paiement pour les activités prévues à l’article 1 er de la Loi du 2 janvier 1970. Elle a consenti sa garantie financière à la Société RÉGIE DES LUMIÈRES et ce depuis le 18 novembre 2021. Les garanties délivrées couvrent exclusivement les activités suivantes :
Transactions immobilières sur immeuble et fonds de commerce avec détention de fonds, et ce à concurrence de 120.000,00 euros Gestion immobilière à concurrence de 120.000,00 euros, Syndic de copropriété à concurrence de 1.500.000,00 euros. Toutefois, dans le présent litige les consorts [L] invoquent des manquements de la part de leur mandataire et réclament le versement de sommes qui ne correspondent pas aux garanties offertes par la SO.CAF.
Par conséquent, la mise en jeu de la garantie financière de la SO.CA. F. ne sera jamais effective dans le cadre du présent litige, cette dernière n’étant pas l’assureur de la Société REGIE DES LUMIERES.
La SO.CAF sollicite ainsi sa mise hors de cause, en indiquant que rien dans l’argumentation soutenue par les époux [L] ne saurait justifier du maintien de la SO.CAF dans la présente procédure.
A titre subsidiaire, en cas de condamnation au paiement, la SO.CAF rappelle que sa garantie ne couvre que les créances certaines liquides et exigibles et justifiées. La créance des consorts [L], à hauteur de 6.768,71 euros n’est pas justifiée.
Il résulte des dispositions légales que la mise en œuvre de la garantie financière suppose la réunion des trois conditions suivantes :
Une créance consécutive à un versement ou une remise de fonds, effets ou valeurs à l’occasion de l’une des opérations visées par l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, Que cette créance soit certaine, liquide et exigible, Que la personne garantie soit défaillante.Ainsi, selon la SO CAF, les conditions de mise en œuvre de la garantie ne sont pas réunies.
Aussi, la SO.CAF relève que les consorts [L] ne contestent aucunement le quantum des sommes encaissées et décaissées à l’exception de celle de Messieurs [Q] ET [K] (3.938,71€) de telle sorte que le tableau récapitulatif produit par la REGIE DES LUMIERES est parfaitement cohérent à leur compte propriétaire. De plus, Monsieur et Madame [L] ne déduisent pas de la somme de 3.938,71 euros les honoraires (4%) prévus par le mandat de gestion. Ainsi la somme de 157,55 euros (3.938,71€ X 4%) doit être déduite des sommes prétendument encaissées.
En outre, les différents courriers adressés par les époux [L] à la société REGIE DES LUMIERES ne justifient aucunement de la défaillance de la REGIE DES LUMIERES. En effet, la SO.CAF relève que la défaillance ne peut être constatée qu’à la suite d’une sommation de payer rester sans effet. Or, il n’est justifié de la notification d’aucune sommation de payer, ainsi la défaillance de la REGIE DES LUMIERES n’est pas rapportée. Monsieur et Madame [L] devront être déboutés de leur demande de provision.
Enfin la SO.CAF invoque l’existences de contestations sérieuses à l’encontre des demandes de Monsieur et Madame [L], en ce qu’elles ne sont aucunement justifiées au regard des dispositions du décret du 20 juillet 1972. Les sommes réclamées sont nt contestées tant par la SO.CAF que par la société REGIE DES LUMIERES. Les conditions requises à la mise en jeu de la garantie, notamment la défaillance de la société REGIE DES LUMIERES, n’est aucunement établies. Par conséquent, l’ensemble des demandes des consorts [L] seront rejetées.
L’audience a eu lieu le 30 mars 2026.
Le délibéré a été fixé au 21 mai 2026 et prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS
Compte tenu de la nature du litige et du caractère oral de la présente procédure, l’ensemble des conclusions des parties reprises à l’audience du 30 mars 2026 sera retenu par le juge des référés.
L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Sur les trop-perçus par le mandataire :
En l’espèce, les consorts [L] ont conclu deux contrats de mandat, le 3 août 2023, avec la REGIE DES LUMIERES, pour la gestion et la location de leur appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Les consorts [L] relèvent que la REGIE DES LUMIERES a manqué à ses obligations contractuelles, tendant au versement, par le mandataire à ses mandants, des loyers effectivement encaissés.
Il est constant que le logement était effectivement occupé par les quatre locataires suivants :
- Monsieur [Q] pour la période du 1er septembre 2024 au 31 décembre 2024 ;
- Madame [K] pour la période du 26 août 2024 au 25 avril 2025 ;
- Madame [W] pour la période du 3 septembre 2024 au 30 mai 2025 ;
- Madame [S] pour la période du 23 août 2024 au 24 janvier 2025.
Chaque locataire était tenu au paiement d’un loyer mensuel de 550€ charges comprises.
Il est versé aux débats les quittances de loyer établies par la régie des Lumières pour Mme [S] pour la somme de 2909,66 euros (pièce 26). Au moyen de relevés bancaires, il est démontré que la régie des Lumières a perçu de Mme [K], la somme de 1956,44 euros (pièce 29), la somme de 2200 euros de M. [Q] (pièce 27) et la somme de 2880 de Mme [W] (pièce 31) soit la somme globale de 9946,10 euros.
Dans ses dernières conclusions, la régie des Lumières après l‘avoir nié pour certains locataires reconnaît finalement avoir perçu ces sommes par les quatre locataires. Elle fait état de paiements antérieurs aux présentes locations pour indiquer que les consorts [L] ont un trop perçu.
La régie des Lumières ne produit qu’un tableau pour indiquer avoir opéré des paiements antérieurs à l’égard des consorts [L] ainsi que ses comptes bancaires à compter de janvier 2024 sans cependant justifier que les précédents virements ont été réalisés en dehors des conditions contractuelles en versant des sommes indues aux consorts [L].
Par voie de conséquence, les consorts [L] qui reconnaissent avoir perçu de la part de leur mandataire la somme de 2900€, par deux versements des 19 février et le 11 mars 2025. Ils rapportent la preuve sans contestation sérieuse que la REGIE DES LUMIERES est débitrice à leur égard dans la limite des pouvoirs du juge des référés d’une somme provisionnelle de 6000 euros en tenant compte des frais de gestion.
Sur la perte de chance :
En l’espèce, les consorts [L] reprochent à la REGIE DES LUMIERES de ne pas avoir diligenté les mesures nécessaires pour la location effective du bien immobilier après les travaux réalisés au cours du mois de juillet 2024.
La REGIE DES LUMIERES conteste la réalité du préjudice invoqué. Elle relève que les fautes et le lien causal éventuel avec un préjudice relève du juge du fond.

Sur ce le juge des référés,
La réalité du préjudice invoqué par les consorts [L] apparait sérieusement contestable dans le cadre d’une procédure de référés alors que ces derniers ne fournissent pas d’éléments permettant de justifier le montant de l’indemnisation sollicitée, ni les modalités de son calcul et qu’il n’est pas rapporté la preuve que les logements pouvaient être loués plus tôt après les travaux réalisés au mois de juillet 2024.
Dès lors, la demande de paiement à titre provisionnel au titre de la perte de chance sera rejetée.
Sur le préjudice moral :
L’article 1240 du code civil prévoit « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, les consorts [L] sollicitent le paiement de la somme de 3.000€ pour préjudice moral lié à la résistance du mandataire.
En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve non sérieusement contestable d’un préjudice moral subi par les consorts [L]. La demande d’indemnisation à titre provisionnel sera rejetée.
Sur l’appel en garantie de la SO.CAF :
L’article 39 du décret du n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose « La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.
En cas d'instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l'assignation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d'une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d'un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.
Si le garant conteste l'existence des conditions d'ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente ».
Il y a lieu en l’état de rejeter toute demande de garantie à l’égard de la SO.CAF dans la mesure où cette demande est sérieusement contestable en l’état, le refus de paiement de la part de la régie des Lumières étant fondée sur une contestation de la créance des consorts [L] et alors en outre que les conditions de mise en œuvre de la garantie sont contestées alors que le garant soutient que les consorts [L] n’ont pas transmis une sommation de payer à la régie des Lumières.

Sur les demandes accessoires :
La société Régie des Lumières succombant sera condamnée à payer aux consorts [L] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Les consorts [L] seront tenus aux dépens.

PAR CES MOTIFS