TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/05909

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [R] [J] [Z] [R]
Monsieur [M] [P] [Z] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05909 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMHV

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Tour [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic La société NOVADB, société par actions simplifiée, sise [Adresse 3]
représentée par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [J] [Z] [R], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [P] [Z] [R], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 12 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05909 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMHV

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R] sont propriétaires du lot n°131 au sein de la tour ESPACE 2000 située [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la tour [Adresse 1] située [Adresse 5] à Paris (75015), représenté par son syndic, la société NOVADB (SAS), a fait assigner M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d'obtenir :
-Leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
7 486,17 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 sur la somme de 7 281,17 euros et à compter de la délivrance de la présente assignation pour le surplus, 288,08 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 19852 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,-La capitalisation des intérêts,
-Leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des entiers dépens.

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sauf à préciser que l'assignation comportait une erreur matérielle en son dispositif puisqu'il était mentionné une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts au lieu de 1 000 euros comme cela était bien spécifié dans le corps de son acte introductif d'instance.

M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R], bien que régulièrement assignés à comparaître en étude, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, en application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
-le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [R] [J] [Z] [R] et de M. [M] [J] [Z] [R] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°131,
-le décompte de la dette, portant sur la période allant du 11 décembre 2023 jusqu'au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus,
-les appels de charges et travaux du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 ainsi que les décompte de charges pour les exercices 2023 et 2024,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 28/06/2023, 26/09/2024, 25/09/2025,
-le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, qui s'élève, au 1er octobre 2025, à la somme de 7 486,17 euros, hors frais, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Cette créance est justifiée par les appels de fonds portant sur la période, ainsi que par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024, adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, fixé le montant du fonds travaux pour les exercices correspondant et voté les travaux ayant fait l'objet d'appels exceptionnels.

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Ce règlement n'étant pas produit, la solidarité n'est pas établie.

Par conséquent, M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R] seront condamnés conjointement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 486,17 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, faute pour le demandeur de justifier de l'envoi de la mise en demeure du 27 décembre 2023 par LRAR.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, la somme de 288,08 euros est réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre de l'envoi de trois mises en demeure (3x42 euros) et de la mise en demeure envoyée par la SCP [F] (162,08 euros). Cependant, il n'est justifié de l'envoi d'aucun de ces courriers selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, étant rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires, lesquels n'en sont pas signataires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R] n'ont effectué aucun paiement depuis le mois de janvier 2024, soit depuis plus de deux ans au jour de l'audience à laquelle ils ne se sont pas présentés pour s'expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, ils seront condamnés à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [J] [Z] [R] et M. [M] [J] [Z] [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,