TJ 75056, 12 juin 2026, RG 26/01139

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [H] [U]
Monsieur [T] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01139 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCADU

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 12 juin 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE [S],
[Adresse 1]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [H] [U],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [U],
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01139 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCADU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2023, à effet le même jour, la société anonyme ELOGIE [S] a consenti un bail d’habitation à [H] [U] et [T] [U] sur des locaux situés rez-de-chaussée, bâtiment [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2023, à effet le même jour, la société anonyme ELOGIE [S] a consenti un bail à [H] [U] et [T] [U] sur un emplacement de stationnement situé n°3153, au troisième sous-sol, [Adresse 4].

Par courrier du 18 juillet 2025, [T] et [H] [U] ont donné congé de l’emplacement de stationnement, à effet au 18 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 1.320,48 euros au titre de l'arriéré locatif de l’emplacement de stationnement dans un délai de deux jours.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.715,31 euros au titre de l'arriéré locatif de l’appartement dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] et [T] [U] le 1er octobre 2025.

Par assignation du 28 janvier 2026, la société anonyme ELOGIE [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [H] et [T] [U], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais des locataires, le rappel de la soumission des défendeurs aux obligations et charges du bail résilié, notamment en matière d’assurance, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter de la résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,5.687,85 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1.320,48 euros à parfaire au titre de l’arriéré locatif de l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2026. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 avril 2026, la société anonyme ELOGIE [S], représentée par son conseil, a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 9.084,51 euros au 2 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle a mentionné s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’ampleur de la dette.

[T] [U] a comparu, indiquant être séparé d’[H] [U] et soulignant l’existence d’une demande de divorce. Il a indiqué que le loyer est trop élevé pour ses revenus et avoir sollicité une mutation d’appartement.

[H] [U] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[T] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme ELOGIE [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 septembre 2025 pour l’appartement et une sommation de payer le 30 septembre 2025 pour le stationnement. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.715,31 euros n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour l’appartement, dont les conditions sont réunies depuis le 30 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [H] et [T] [U] seront donc solidairement condamnés, sous réserve des dispositions d’un éventuel jugement de divorce, à verser à la société anonyme ELOGIE [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.
Décision du 12 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01139 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCADU

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 1.081,32 euros, à partir du 1er décembre 2025, pour l’appartement, et ne cessera d’être solidairement due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme ELOGIE [S] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, la société anonyme ELOGIE [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, [H] et [T] [U] lui devaient la somme de 7.764,03 euros pour l’appartement et la somme de 1.320,48 euros pour le stationnement, terme d’août 2025 inclus.

[H] et [T] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, ils seront solidairement condamnés à payer ces sommes à la bailleresse, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements effectués postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[H] et [T] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 30 septembre 2025, de la sommation de payer du 30 septembre 2025 et de l’assignation du 28 janvier 2026.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,