TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/05202

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [L] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05202 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76LQ

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juin 2026

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
[Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/05202 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76LQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 1977, à effet le 1er janvier 1978, la société anonyme d’HLM L’EXTENSION DE [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à [Localité 2] sur des locaux, appartement et emplacement de stationnement, situés au [Adresse 3].

[I] [C] est décédée le 24 novembre 2021.

Par avenant en date du 21 avril 2023, [L] [C] est devenu titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.572,06 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [L] [C] le 10 février 2025.

Par assignation du 19 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [L] [C] et à l’enlèvement de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,11.000,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, sauf à parfaire, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, en précisant qu’un le surloyer de solidarité avait été appliqué.

Postérieurement à l’audience, [L] [C] a sollicité la réouverture des débats, justifiant avoir effectué des règlements réduisant la dette.

La réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été reconvoquées à l’audience du 10 avril 2026, la convocation de Monsieur [C] revenant avec la mention « pli avisé non distribué ».
A l’audience du 10 avril 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL a comparu, précisant que la dette locative, actualisée au 31 mars 2026, s'élève désormais à la somme de 3.404,71 euros, terme de mars 2026 inclus, hors supplément de loyer de solidarité, déduit car non correctement appelé. Elle a indiqué que le loyer courant était réglé et qu’elle ne s’opposait pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

[L] [C] n’a pas comparu.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucun élément n’établit l’application à [L] [C] d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.572,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Eu égard aux efforts du locataire pour s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 679,87 euros, en mars 2026.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer et des charges actuels pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2026, [L] [C] lui devait la somme de 3.404,71 euros, soustraction faite du surloyer de solidarité, terme du mois de mars 2026 inclus.

[L] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [L] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[L] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de condamner [L] [C] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,