TJ 75056, 8 juin 2026, RG 25/05544

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jonathan DURAND

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05544 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB6M

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 08 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [Z] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0023
S.A.R.L. HYPE VANDALS FILMS HVF, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0023

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 juin 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05544 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB6M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, M. [G] [L] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [Z] [D] sur des locaux de deux pièces de 54 m2 situés au [Adresse 4] à [Localité 2].

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société HYPE VANDALS FILMS.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 55356,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 19 février 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [Z] [D] le 13 février 2025.

Par assignations des 15 mai 2025, M. [G] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d'assurance, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [Z] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- in solidum avec la société HYPE VANDALS FILMS, 61756,82 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de la décision pour le surplus,
- in solidum avec la société HYPE VANDALS FILMS, 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été renvoyée par le tribunal dans une autre composition à deux reprises :

- une première fois à la demande du conseil du défendeur avec l'accord du conseil du demandeur,
- une seconde fois à la demande du conseil du défendeur malgré l'opposition du conseil du demandeur sans que le motif de cette deuxième demande de renvoi ne figure à la procédure.

À l'audience du 24 mars 2026, M. [G] [L] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisé pour la dette locative à 69700 euros et pour la dette de charges à 6652,82 euros et s'oppose aux demandes reconventionnelles.

En défense, M. [Q] [Z] [D] et la société HYPE VANDALS FILMS demandent :

- le prononcé de la nullité du cautionnement et le rejet des demandes à l'encontre de la société HYPE VANDALS FILMS, ou la limitation des sommes demandées à cette dernière à la date du 25 février 2023 déduction faite des mois de novembre 2021, décembre 2021, janvier 2022,
- l'irrecevabilité de la demande en paiement antérieure au 15 mai 2022,
- la condamnation de M. [G] [L] à payer à M. [Q] [Z] [D] la somme de 3391,46 euros au titre des travaux réalisés dans les lieux, et la compensation des créances réciproques,
- des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,
- des délais pour quitter les lieux de 24 mois,
- la communication du diagnostic de performance énergétique,
- la condamnation de M. [G] [L] à leur payer respectivement à chacun la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions écrites des parties pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 février 2025.

Ce dernier n'a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, ni du reste dans le cadre de la présente instance.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [G] [L] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

L'acquisition de la clause résolutoire étant constatée au motif du défaut d'assurance, aucune suspension de ses effets ne peut intervenir durant le cours éventuel de délais de paiement accordés au titre de la dette locative, et cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire est donc rejetée.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, sur le fondement de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, lesdits délais étant limités à un an par l'article L.412-4, est rejetée, M. [Q] [Z] [D] qui ne justifie pas de sa situation financière ne justifiant pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

2. Sur l'indemnité d'occupation et l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation

M. [Q] [Z] [D] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail justifie d'allouer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant du loyer mensuel et des charges jusqu'à la résiliation du bail, puis à la somme de 1600 euros charges comprises compte-tenu notamment de la valeur locative du logement résultant de l'encadrement des loyers parisiens, de la somme appelée au titre du loyer dans le décompte locatif et de l'absence de provision sur charges précisément fixée au contrat de bail.

M. [G] [L] verse aux débats un décompte selon lequel à la date du 1er mars 2026, M. [Q] [Z] [D] lui devait la somme de 69700 euros + 6652,82 euros au titre de l'arriéré locatif, de charges et d'indemnités d'occupation.

La demande au titre des charges si elle n'est pas justifiée par des pièces n'est pas contestée par M. [Q] [Z] [D].

La prescription triennale (article 7-1) invoquée par M. [Q] [Z] [D] justifie en revanche de déclarer irrecevable la demande en paiement pour la période antérieure au 15 mai 2022. Ainsi, la dette de loyers de 13100 euros au 15 mai 2022 doit être déduite de la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et il convient également de déduire de la demande au titre des charges les sommes de 1841,42 (charges 2021) + (1948,47+266 /365 x142=) 861,51 euros (charges 2022 prorata temporis au 15 mai 2022).

En conséquence, l'arriéré dû par M. [Q] [Z] [D] s'élève à 69700 + 6652,82 - 13100 -1841,42 - 861,51 = 60549,89 euros.

En conséquence, M. [Q] [Z] [D] sera condamné à payer cette somme à M. [G] [L] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, de 1600 euros charges comprises.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [Q] [Z] [D] qui ne règle pas le loyer courant ne démontre pas être en mesure de s'acquitter de la dette. En conséquence, la demande de délais de paiement est rejetée.

3. Sur l'engagement de caution

En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, " La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. "

La nullité prévue par l'article 22-1 est une nullité de plein droit, qui n'est pas subordonnée à la démonstration d'un grief.

En l'espèce, la circonstance que le bail n'était pas encore signé lors de la signature de l'engagement de caution ne le prive pas de cause. Par ailleurs, la remise du contrat de bail après sa signature est établie par une mention de l'acte de cautionnement signé par la société HYPE VANDALS FILMS. En revanche, le montant exact du loyer et ses conditions de révision ne figurent pas à l'acte de cautionnement ce qui constitue un motif de nullité de plein de droit de l'engagement de caution.

Ainsi, la nullité de l'engagement de caution de la société HYPE VANDALS FILMS est prononcée et la demande en paiement à son encontre est rejetée.

4. Sur la demande d'indemnisation de M. [Q] [Z] [D]

Le bailleur est obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en application de ce texte, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

En outre, suivant l'article 1222 du Code civil, après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Ainsi, le locataire peut se substituer au bailleur qui ne respecte pas son obligation contractuelle d'entretien après une mise en demeure infructueuse d'y procéder.

En l'occurrence, les deux parties exposent qu'une remise de loyer a été convenue lors de la conclusion du bail compte-tenu de la réalisation par M. [Q] [Z] [D] de travaux de remise en état. Cette remise de loyer figure effectivement au contrat de bail.

La circonstance que cette remise de loyer se soit révélée insuffisante au regard de l'ampleur des travaux à réaliser ne permet pas de fonder une demande d'indemnisation de M. [Q] [Z] [D] au titre des travaux effectués par ses soins en l'absence de mise en demeure préalable de M. [Q] [Z] [D] à M. [G] [L] d'y procéder ou d'une situation d'urgence relative à ces travaux justifiant qu'il soit dispensé d'une mise en demeure préalable.

La réalisation de ces travaux ne peut par ailleurs être établie par la production de tickets de caisse d'achat de fournitures dont il ne peut être déterminé qu'ils ont été exposés pour le logement pris à bail.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande d'indemnisation de M. [Q] [Z] [D] et cette demande est donc rejetée.

Par ailleurs, le juge étant dessaisi par le prononcé de la décision, et aucune demande d'indemnisation n'étant présentée au titre des consommations énergétiques, la demande de production du diagnostic de performance énergétique est rejetée faute d'être utile à la résolution du litige.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [Z] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront ni le coût de la dénonciation du commandement à la société HYPE VANDALS FILMS ni le coût de l'assignation signifiée à la société HYPE VANDALS FILMS qui resteront à la charge de M. [G] [L] compte tenu de la solution apportée au litige.

Par ailleurs, l'équité justifie de rejeter les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,