TJ 75056, 8 juin 2026, RG 25/02522

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie EX IGNOTIS
M [U] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02522 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQP

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 08 juin 2026

DEMANDEURS
Monsieur [G] [Q], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sylvie EX IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC155
Madame [R] [N] épouse [Q], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie EX IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC155

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 juin 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02522 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2012, M. [G] [Q] et Mme [R] [N] ont consenti un bail d'habitation à M. [U] [Y] et Mme [F] [Z] épouse [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6838,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Y] le 20 janvier 2025.

Par assignation du 18 février 2025, M. [G] [Q] et Mme [R] [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [Y] et Mme [F] [Z] épouse [Y] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 10089,65 euros au titre de l'arriéré locatif,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été renvoyée une fois à la demande des demandeurs pour répondre aux conclusions adverses, et une fois à la demande du défendeur qui avait indiqué être indisponible.

À l'audience du 24 mars 2026, tenue dans une autre composition, M. [G] [Q] et Mme [R] [N] se désistent de leurs demandes à l'encontre de Mme [F] [Z] épouse [Y] et sollicitent à l'encontre de M. [U] [Y] le bénéfice de leur acte introductif d'instance actualisé pour la dette à 8677,46 euros et pour l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 euros.

M. [U] [Y] sollicite des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, la condamnation de M. [G] [Q] et Mme [R] [N] à lui payer les sommes de 2800 euros au titre du remplacement de sa porte et 4000 euros en réparation d'un trouble de jouissance, et la remise de quittances de loyers. Il conteste par ailleurs les demandes de régularisations de charges figurant au décompte locatif.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [Q] et Mme [R] [N] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

La commission de prévention des expulsions n'a pas été saisie moins de deux mois avant l'assignation, cette formalité n'étant toutefois pas prescrite à peine d'irrecevabilité pour les bailleurs personnes privées.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er août 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme due à cette date n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les revenus de M. [U] [Y] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [G] [Q] et Mme [R] [N] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation et l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail justifie d'allouer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.

M. [G] [Q] et Mme [R] [N] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 mars 2026, M. [U] [Y] leur devait la somme de 8677,46 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, les régularisations annuelles de charges étant justifiées par les pièces produites en cours de délibéré.

M. [U] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Il sera également condamné à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

3. Sur les quittances

Suivant l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, " Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. "

En l'espèce, au regard de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation dû au mois de mars 2026, les loyers, charges et indemnités d'occupation doivent être considérés réglés jusqu'au mois de novembre 2025 inclus.

M. [G] [Q] et Mme [R] [N] seront donc condamné à remettre à M. [U] [Y] dans le délai de six semaines suivant la signification de la décision des quittances de loyers et charges jusqu'au 2 octobre 2024, date de résiliation du bail, puis des quittances d'indemnités d'occupation jusqu'au 30 novembre 2025 inclus.

La demande d'avis d'échéance faite en cours de délibéré n'est pas examinée, les demandes ne pouvant être présentées qu'à l'audience, seule la production de pièces ayant été autorisée en cours de délibéré.

4. Sur la demande d'indemnisation de M. [U] [Y]

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser notamment que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

S'agissant d'une obligation de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'aurait pas commis de faute ou de la faute d'un tiers.

En l'espèce, M. [U] [Y] justifie avoir été privé de chauffage collectif à compter de février 2025 et durant tout l'hiver 2025-2026 (courriel du syndic d'octobre 2025, courriel de février 2025).

Cette situation caractérise un manquement grave des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et a nécessairement créé pour M. [U] [Y] qui a de jeunes enfants un trouble de jouissance.

Il y a lieu de lui allouer en réparation de ce préjudice la somme de 500 euros par mois pendant une période hivernale de 8 mois soit la somme totale de 4000 euros.

S'agissant de la demande relative à la porte d'entrée, que M. [U] [Y] indique avoir remplacée suite à un cambriolage, il est relevé que la facture correspondante n'a pas été remise par M. [U] [Y] en cours de délibéré.

En tout état de cause, si le locataire peut se substituer au bailleur en cas d'inexécution de son obligation d'entretien après mise en demeure préalable, M. [U] [Y] n'établit pas que les travaux entrepris relevaient de l'obligation d'entretien du bailleur et qu'il l'aurait sollicité de manière infructueuse.

En conséquence, sa demande d'indemnisation au titre de ces travaux est rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ne comprenant pas le coût du commandement de payer et de l'assignation signifiés à Mme [F] [Z] épouse [Y] qui resteront à la charge des demandeurs compte-tenu de leur désistement à son encontre et de son décès antérieurement à l'introduction de l'instance.

En revanche, la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,