TJ 75056, 8 juin 2026, RG 26/00400

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [F] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00400 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZJV

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 juin 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00400 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZJV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2021, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] (Hall 9, 5ème étage, Porte 0090), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 287,64 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 982,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [F] le 19 juin 2025.

Par assignation du 5 janvier 2026, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal au loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,4 802,92 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 24 décembre 2025, terme du mois de novembre2025 inclus, sans préjudice de toutes majorations ou autres dus,350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 3 avril 2026, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, a augmenté et s'élève désormais à 9 124,77 euros. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne forme ainsi aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une telle procédure concernant M. [O] [F].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 982,24 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, M. [O] [F] lui devait la somme de 8 883,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l'assignation, soit 4802,92 euros, suivant décompte arrêté au 24 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

M. [O] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 1 982,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 443,69 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,