TJ 75056, 8 juin 2026, RG 25/10940

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [W] [L]
[X] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNY4

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [X] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 juin 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNY4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2019, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [W] [L] et Mme [X] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4743,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [L] et Mme [X] [L] le 15 septembre 2025.

Par assignations du 24 novembre 2025, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [W] [L] et Mme [X] [L] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
- Solidairement une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- Solidairement 5396,69 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l'assignation pour le surplus,
- In solidum 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 24 mars 2026, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [W] [L] demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [X] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4743,50 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mars 2026, M. [W] [L] et Mme [X] [L] lui devaient la somme de 5163,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [L] et Mme [X] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des versements effectués depuis la signification du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [L] et Mme [X] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

La solidarité n'est prévue au contrat que pour le paiement du loyer et des charges, et cesse donc à la résiliation du contrat.

Il convient toutefois, en application de l'article 220 du code civil, de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l'indemnité d'occupation, et ce tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le bailleur établira le caractère ménager de la dette.

En cas de départ en effet des lieux de l'un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le bailleur établisse que la dette présente toujours malgré ce départ un caractère ménager, la charge de l'indemnité d'occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l'occupation illicite.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [L] et Mme [X] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,