TJ 39300, 12 juin 2026, RG 25/00154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

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ORDONNANCE DE REFERE DU 12 JUIN 2026

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N° Minute :

N° RG 25/00154 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C4UZ

NAC : 30B

Par mise à disposition au Greffe, le douze Juin deux mil vingt six,

Nous, Jean-Luc FREY, Président, Juge des référés, assisté de Estelle DOLARD, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit, publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

ENTRE :

Monsieur [R] [X]
né le 13 Janvier 1959 à [Localité 1] (TURQUIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [O] [B] épouse [X]
née le 01 Janvier 1963 à [Localité 3] (TURQUIE) (Turqu)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demandeurs
Représentés par Maître Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS AVOCATS, avocats au barreau de JURA

ET :

Madame [J] [S] épouse [E]
née le 17 Septembre 1964 à [Localité 4] (TURQUIE) (Turqu)
[Adresse 2]
[Localité 2]

Défenderesse
Représentée par Maître Boris LASSAUGE de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocats au barreau de JURA

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 20 Mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue le 17 juin 2026 avancée au 12 juin 2026 ainsi qu'il suit ;

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte dressé par Me [Y] [M] en date du 23 décembre 2010, M. [R] [X] et son épouse Mme [O] [B] ont donné à bail commercial à Mme [J] [S] épouse [E] des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel révisable brut hors charges de 4200 euros, payable d’avance par mensualité de 350 euros.

Le contrat de bail contenait notamment une clause résolutoire produisant effet un mois après un commandement de payer un arriéré locatif demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, M. et Mme [X] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail au regard d’impayés locatifs, frais d’acte compris, d’un montant de 967,33 euros, à l’échéance de mai 2025 comprise.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2025, M. et Mme [X] ont fait assigner Mme [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions y compris sur la remise en état du bien loué.

À l’audience du 20 mai 2026, les parties étaient représentés par leur conseil et ont repris les termes de leurs écritures auxquels il sera expressément référé pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

M. et Mme [X] demandent au juge des référés de :
- Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 23 décembre 2010, par acquisition de la clause résolutoire qu’il contenait ;
- Ordonner l'expulsion immédiate de Mme [S] ainsi que tout occupant de son chef des lieux précédemment loués ;
- Condamner Mme [S] à leur payer une provision de :

1804 euros à valoir sur les arriérés de paiements de loyers de juillet à octobre, 852 euros au titre de la taxe foncière 2024,875 euros au titre de la taxe foncière 2025,17 994 euros au titre de la remise en état des lieux loués ;- Condamner Mme [S] à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle et de provisions sur charges d’un montant de 451 euros, à compter du 1er novembre 2025 ;
- Condamner à titre provisionnel Mme [S] à payer la taxe foncière 2026, compte tenu de la non-libération des lieux en janvier 2026 ;
- Condamner Mme [S] au paiement des frais et dépens, en ce compris le coût des mises en demeure, du constat de commissaire de justice et du commandement à lui payer, outre une indemnité de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que Mme [S] n’exerce plus aucune activité commerciale dans le local depuis novembre 2023 et ne s’est plus acquittée des loyers courant (actuellement 451 euros). Ils affirment en outre qu’elle a effectué, sans autorisation, des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, dont le cout de remise en état a été évalué par devis à la somme de 17 994,68 euros.

Ils réfutent que Mme [S] puisse se prévaloir d’un cas de force majeure pour ne plus payer les termes de ses loyers sans même libérer les lieux et partant réduire sa dette. Ils soulignent s’être opposés à la cession du bail, compte tenu des conditions proposées et alors que l’acquéreur ne disposait pas des fonds nécessaires.
Enfin ils soutiennent que Mme [S] a excédé l’autorisation donnée par les bailleurs tenant à la réfection des seuls lambris de la façade et entendent faire valoir qu’elle n’a pas même respecté les prescriptions de l’autorisation administrative de travaux délivrée par la commune.

Mme [S] conclut au rejet de l’intégralité des demandes des époux [X], faisant valoir l’existence d’un cas de force majeure, l’empêchant de remplir ses obligations et faisant partant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Elle réclame la condamnation des époux [X], outre aux entiers frais et dépens à lui payer une indemnité de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle entend faire valoir que frappée par une grave maladie qui l’a empêchée de poursuivre son activité commerciale, cet évènement répond aux critères de la force majeure faisant obstacle à l’exécution de ses obligations locatives. Elle souligne en outre que les bailleurs ont refusé la proposition de cession du bail a un tiers, ce qui lui aurait pourtant permis de se libérer de ses obligations.

Enfin, s’agissant des travaux qu’elle a fait réaliser, elle souligne qu’ils ont été effectués en 2020 avec l’accord verbal des bailleurs qui n’ont jamais contesté leur réalisation avant 2025. Dès lors, elle estime que les demandes provisionnelles des époux [X] à ce titre, se heurtent à des contestations sérieuses.

Elle sollicite en tout état de cause des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

SUR QUOI

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les demandes d'expulsion et de paiements provisionnels

Le bail commercial conclu entre les parties stipule qu’il sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer demeuré infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer.

Si la situation médicale de Mme [S] peut être regardée comme un cas de force majeure, il est de jurisprudence qu’un tel événement, même s’il rend très difficile la situation financière du débiteur, ne rend pas matériellement impossible le paiement d’une somme d’argent et comme en l’espèce le paiement des loyers, obligation essentielle du locataire. Dès lors il ne peut permettre à Mme [S] de s’exonérer du paiement des échéances qu’elle s’est engagée à payer étant précisé que sa demande de délais de paiement ne peut être prise en compte alors que ses ressources mensuelles se limitent à ce jour à une allocation adulte handicapée de 1033 euros et ne peut permettre l’apurement de la dette.

Le bailleur ayant fait délivrer le 26 mai 2025 à Mme [S], un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail au regard d’impayés locatifs portant sur la somme de 967,33 euros et la locataire ne justifiant d’aucun paiement libératoire de sa dette dans le délai d’un mois qui a suivi ni d’un paiement qui n’aurait pas été pris en compte, le juge des référés ne peut que constater que les effets de la clause résolutoire du bail ont été acquis à la date du 26 juin 2025, date à laquelle le bail est résilié de plein droit.

Partant et depuis cette date, Mme [S] est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à M. et Mme [X]. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision.

Mme [S] sera condamnée à verser à titre de provision à M. et Mme [X] une provision de
1 303 euros à valoir sur le paiement des échéances impayés à la date de la résiliation du bail, échéance de juin 2025 comprise. A cette somme, se rajoutera le montant de la taxe foncière de 2025, soit la somme de 875 euros, outre une provision du même montant au titre de la taxe foncière de 2026.

En outre et depuis cette date Mme [S] est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient d’évaluer provisionnellement à la somme mensuelle de 451 euros, tel que demandé. Mme [S] sera condamnée au paiement de cette provision mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux précédemment loués.

En revanche s’agissant d’une remise en état des lieux, il convient de relever qu’aucun état des lieux de la façade au moment de la conclusion du bail n’est produit et que les travaux que Mme [S] reconnaît avoir réalisés il y a cinq ans sur autorisation administrative publique, n’ont jamais fait l’objet de contestations de la part des bailleurs, ce chef de demande se heurte à des contestations sérieuses qu’il appartiendrait au juge du fond de trancher. Il ne peut y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] qui succombe sera condamnée aux dépens et ne peut équitablement prétendre à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

L'équité commande d'allouer à M. et Mme [X] la somme de 800 euros telle que réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS