TJ 29232, 12 juin 2026, RG 25/00287

Affaire : N° RG 25/00287
N° Portalis DBXY-W-B7J-FI3S

Minute : 26/124

Le 12/06/2026, délivrance de :

- copie certifiée conforme à
Me [Localité 1]

- copie certifiée conforme + copie exécutoire à Me POSTIC et à [Localité 2] (via ALEMA)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 12 JUIN 2026

Président : Madame Agnès RENAUD, première vice-présidente
assistée de Madame Isabelle CHAMPETIER, greffière

PROCÉDURE

À l’audience publique de la deuxième chambre civile du 04 mai 2026, l’affaire a été appelée et les parties présentes ou régulièrement représentées entendues en leurs observations et conclusions.

Puis elle a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé à l’audience publique du 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe ; date indiquée à l’issue des débats conformément l’article 450 du Code de procédure civile.

DEMANDEUR

Monsieur [J] [S], [Q] [L]
né le 21 Juin 1987 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représenté par Maître Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [X], [I] [B]
née le 12 Novembre 1962 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Madame [C] [D], [H] [P]
née le 02 Août 1956 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Madame [Y] [V], [O] [F]
née le 25 Juin 1960 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 10]

Toutes trois représentées par Maître Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

Selarl LES NOTAIRES DE [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 12]

Représentée par la SELAS ALEMA AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER et par la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES
FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Suivant acte sous-seing privé en date des 24 et 30 octobre 2019, rédigé par l’agence [Adresse 6], agent immobilier à [Localité 13] et négociatrice du contrat, Madame [Y] [F], Madame [C] [P] et Madame [Z] [B] (ci-après les Consorts [F]) cédaient à Monsieur [J] [L] le lot n° 19 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 13], consistant en un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble au prix de 97 500 €.

En début d’année 2019, au cours des visites, il avait été constaté une trace d’humidité en plafond. Le 9 avril 2019, les Consorts [F] déclaraient alors un sinistre à leur assureur.

Compte tenu de ce dégât des eaux, le compromis de vente stipulait expressément que : « Des dégâts ont été constatés au plafond du couloir, résultant d'une infiltration par la toiture. Le syndic FONCIA BREIZH a procédé à une évaluation des travaux, réfection de toiture et démoussage, qui seront à la charge des copropriétaires aux prorata des tantièmes. Ces travaux resteront à la charge du Vendeur. Un sinistre « dégâts des eaux » a également été enregistré auprès de la compagnie d'assurance du Vendeur, qui se chargera de remettre en état le plafond du couloir ».

La vente était réitérée par devant Maître [T] [M], notaire à [Localité 11] le 7 févier 2020.

Aux termes d’une assemblée générale de copropriété en date du 27 juillet 2021, des travaux de réfection de la toiture en zinc de l’immeuble ont été votés, générant pour Monsieur [L] des charges à hauteur de 5 558,46 €.

Considérant qu’il aurait appartenu aux venderesses de payer ces frais, Monsieur [L] leur a fait délivrer une mise en demeure par voie de Commissaire de Justice le 20 mars 2023.

Ces dernières, estimant avoir respecté les obligations qui leur incombaient, n’ont pas donné suite. Dès lors, par actes séparés en date du 7 février 2025, Monsieur [L] a fait assigner les Consorts [F] et la SELARL LES NOTAIRES DE MELGVEN devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER.

Il demande au Tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil, sur la responsabilité des vendeurs,
Vu l’article 1607 du Code Civil,
Vu l’article 1240 du Code Civil, sur la responsabilité du notaire,

Dans la relation avec les vendeurs,

- Juger que les Consorts [F] ont manqué à leur obligation contractuelle contenue dans le compromis de vente du 30 octobre 2019 ;

- Condamner les Consorts [F] à lui payer la somme de 5 558,46€ au titre des dommages et intérêts au titre des travaux de réfection de la toiture ;

- Débouter les Consorts [F] de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dans la relation avec le notaire,

- Juger que la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] a commis une faute ;

- Condamner la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] à payer à Monsieur [L] la somme de 5 558,46 € à titre de dommage et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir eu à régler les travaux de réfection de toiture, ou de ne pas avoir pu négocier le prix de vente en considération des travaux restés à sa charge ;

- Débouter la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] de la totalité de leurs demandes,
fins et conclusions ;

En tout état de cause,

- Condamner in solidum les Consorts [F] et la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] à lui payer la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens ;

- Rappeler l’exécution provisoire de droit concernant ses demandes ;

- Ecarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes formulées par les parties défenderesses.

En réponse, les Consorts [F] demandent au Tribunal de :

- Débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à
leur encontre ;

- Condamner Monsieur [L] à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens.

Enfin, la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] demande au Tribunal de :

- Débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

- Condamner Monsieur [L] ou tout succombant à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux
dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :
- 5 janvier 2026 par Monsieur [L],
- 27 février 2026 par les Consorts [F],
- 5 janvier 2026 par la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11].

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande en paiement formée contre les venderesses

L’article 1103 du Code Civil dispose que :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1217 du même code dispose quant à lui que :
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été
imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Enfin, l’article 1231-1 du Code Civil dispose que :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, outre la clause particulière relative au dégât des eaux, le compromis de vente rappelait la répartition des charges de copropriété entre Vendeur et Acquéreur telle que résultant des dispositions de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à savoir :
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

La clause particulière insérée au compromis n’a pour sa part d’effet qu’entre les parties.

Suite à la découverte d’un dégât des eaux dans leur appartement, les Consorts [F] ont procédé à une déclaration de sinistre le 9 avril 2019. Par suite, le Syndic FONCIA a fait établir un devis de réparation de la toiture d’un montant de 1 595 €, daté du 21 juin 2019.
Les Consorts [F] se sont acquittés de leur quote part des travaux suivant appel de fonds, la date d’exigibilité étant fixée au 3 juillet 2019.

Etant rappelé que la signature de l’acte authentique est intervenu le 7 février 2020. La lecture du PV d’assemblée générale à laquelle d’ailleurs Monsieur [L] n’a pas participé et ne s’est pas fait représenter, aucune résolution ne porte sur une quelconque difficulté concernant la toiture. De fait, il appert que suite à un contact pris entre l’assureur des Consorts [F] et Monsieur [L], celui-ci avait réalisé les travaux de peinture de l’appartement, de sorte que l’assureur a annulé les travaux qu’elle avait missionné et ce le 27 septembre 2020.

Ce n’est que lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 qu’ont été votés les travaux de réfection de la toiture pour un budget de 31 581,02 €. En application des dispositions susdites, c’est donc en principe à l’acquéreur qu’il incombait de s’acquitter de sa quote part de travaux.

S’agissant de la clause particulière du compromis de vente, Monsieur [L] considère qu’en réalité il avait deux points à savoir :

1° Des dégâts ont été constatés au plafond du couloir, résultant d’une infiltration par la toiture. Le syndic FONCIA BREIZH a procédé à une évaluation des travaux, réfection de toiture et démoussage, qui seront à la charge des copropriétaires aux prorata des tantièmes. Ces travaux resteront à la charge du vendeur.
2* Un sinistre « dégât des eaux » a également été enregistré après de la compagnie d’assurance du vendeur, qui se chargea de remettre en état le plafond du couloir.

Or, son analyse est erronée en ce que le point 1° concerne la partie commune (la toiture) et le point 2° qui concerne la partie privative pour laquelle les travaux de réfection sont pris en charge par l’assureur, à charge le cas échéant pour cet assureur de se retourner ensuite contre la copropriété.

Mais il s’agit bien d’un seul sinistre, à savoir des infiltrations qui ont fait l’objet de travaux suite au devis demandé par FONCIA.

Et ce n’est que 2 ans plus tard et suite à la récurrence des infiltrations touchant plusieurs copropriétaires que l’assemblée générale a décidé d’une réfection totale de la toiture.

Les venderesses ne sauraient être tenues sine die à prendre en charge des travaux afférents à la toiture, pour un coût inconnu. Les venderesses ne pouvaient s’engager que ce sur quoi elles avaient connaissance, à savoir le devis de juin 2019 et ce d’autant que postérieurement à la signature de l’acte authentique elles n’avaient plus aucun moyen de faire valoir un éventuel désaccord sur les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires. Si un contrat peut contenir une part d’alea encore faut-il qu’il soit déterminé ou déterminable (article 1163 du Code Civil), ce qui n’est nullement le cas en l’espèce.

Et si une stipulation spécifique sur la prise en charge de travaux a été introduite dans le compromis en octobre 2019, c’est parce qu’à cette date, les travaux commandés à l’entreprise POIRAUD-JOURDAIN, suite à son devis de juin 2019, n’avaient pas été exécutés (cf, le courrier de FONCIA à l’entreprise du 10 décembre 2019).

En conséquence de ce qui précède, Monsieur [L] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées contre Madame [Y] [F], Madame [C] [P] et Madame [Z] [B].

- Sur la demande en paiement formée contre le notaire

L’article 1240 du Code Civil dispose que :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Monsieur [L] considère que le notaire a manqué à son devoir de conseil et n’a pas veillé à l’efficacité de l’acte rédigé en ne reprenant pas la mention du compromis relative à la prise en charge des travaux. Il fonde sa demande en paiement sur la perte de chance d’avoir négocié la vente, à la baisse.

Sur ce, il sera rappelé qu’en tout état de cause, la perte de chance ne peut équivaloir à 100 % du préjudice allégué.

Mais surtout, quand bien même le notaire aurait repris les termes du compromis, cela n’aurait pas changé le fait qu’en aucune manière les venderesses devaient s’engager ad vitam aeternam, pour d’hypothétiques travaux qui seraient intervenus à une date et pour un coût indéterminés.

Dès lors, Monsieur [L] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées contre la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11].

- Sur les frais et dépens

Il apparaît inéquitable de laisser aux Consorts [F] et à la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

Toutefois la demande au titre des frais irrépétibles des Consorts [F] sera réduite à de plus justes proportions.

En conséquence, Monsieur [L] qui succombe au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile sera condamné à verser 3 000 € aux Consorts [F] et 2 000 € à la SELARL LES NOTAIRES DE [Localité 11] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [L] sera en outre condamné aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

- Sur l’exécution provisoire

Monsieur [L] demande d’écarter l’exécution provisoire de droit s’agissant des demandes formulées par les parties défenderesses. Cette demande n’étant ni justifiée, ni motivée, elle sera rejettée.

PAR CES MOTIFS