TJ 77284, 13 mai 2026, RG 25/05907

Min N° 26/00496
N° RG 25/05907 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHHV

S.C.I. OMESS

C/
Mme [J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. OMESS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée
le :
à : Madame [J] [M]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2004, ayant pris effet le 18 mai 2004, M. [N] [U] et Mme [F] [S] épouse [U] ont donné à bail à Mme [J] [T] épouse [M] un logement situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 390 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 780 euros.

Par acte notarié du 14 février 2025, la SCI OMESS a acquis le bien donné à bail.

Invoquant des impayés, la SCI OMESS a, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, fait signifier à Mme [J] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 832,86 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la SCI OMESS a fait assigner Mme [J] [M] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion de Mme [J] [M] et tout autre occupant de son chef des lieux loués et l’autoriser, en tant que bailleur, à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police si besoin est ;
– ordonner la séquestratoin du mobilier aux frai, risques et périls de la locataire ;
– condamner Mme [J] [M] à lui payer la somme de 3 846,11 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtée au 03 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 1 832,86 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
– condamner Mme [J] [M] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et de la remise des clés ;
– condamner Mme [J] [M] à lui payer la somme de 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 11 mars 2026, la SCI OMESS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 027,41 euros selon décompte arrêté au 23 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Mme [J] [M] ne comparait pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [J] [M] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 11 mars 2026. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SCI OMESS justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI OMESS justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI OMESS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 16 mai 2004, le commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 et le décompte de la créance actualisé au 23 février 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 4 027,41 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements de la locataire ainsi que les frais de commissaire de justice.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner Mme [J] [M] à payer à la SCI OMESS la somme de 4 027,41 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 23 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 832,86 euros à compter du 28 juillet 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mai 2004 comporte, au titre VIII de ses conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 28 juillet 2025, la SCI OMESS a fait commandement à Mme [J] [M] de payer la somme de 1 832,86 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail au 29 septembre 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [J] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SCI OMESS à faire procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [J] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2025 égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 28 juillet 2025 et de l’assignation du 12 décembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI OMESS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [J] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS