TJ 77284, 13 mai 2026, RG 25/05905

Min N° 26/00495
N° RG 25/05905 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHHS

S.A. D’HLM CLESENCE

C/
M. [T] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [T] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2025, ayant pris effet le même jour, la SA CLÉSENCE a donné à bail à M. [T] [F] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1 148,08 euros, des provisions mensuelles sur charges de 92,08 euros, outre un dépôt de garantie de 1 148,08 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 27 mars 2025, la SA CLÉSENCE a donné à bail à M. [T] [F] un emplacement de stationnement situé parking sous-sol appt. [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 30 euros et des provisions mensuelles sur charges de 3 euros.

Invoquant des impayés, la SA CLÉSENCE, a, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, fait signifier à M. [T] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 831,48 euros au titre des loyers et charges .

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la SA CLÉSENCE a fait assigner M. [T] [F] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux ;
– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de bien de M. [T] [F] et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;
– condamner M. [T] [F] à lui payer la somme de 2 958,38 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– condamner M. [T] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conventionnels, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux 
– condamner M. [T] [F] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 mars 2026, la SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 621,16 euros selon décompte arrêté au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

M. [T] [F] ne comparait pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que e jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [T] [F] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 11 mars 2026. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux signés le 27 mars 2025, le commandement de payer délivré le 25 septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 04 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au titre des deux baux.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 621,16 euros au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus pour les deux baux dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Il convient, dès lors, de condamner M. [T] [F] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 5 621,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 958,38 à compter du 15 décembre 2025, date de l’assignation, conformément à la demande du bailleur et aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 mars 2025 portant sur le logement comporte, au f) de l’article 2 des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat de bail du 27 mars 2027 portant sur l’emplacement de stationnement comporte, au e) de l’article 2 des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 25 septembre 2025, la SA CLÉSENCE a fait commandement à M. [T] [F] de payer la somme de 2 831,48 euros au titre des loyers et charges de retard, visant les clauses résolutoires insérées dans les baux.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux portant sur le logement et l’emplacement de stationnement à compter du 06 novembre 2025.

Partant, M. [T] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SA CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entrés au terme d’un bail locatif.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [T] [F] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 06 novembre 2025 égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [F] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS