TJ 77284, 13 mai 2026, RG 26/00144

Min N° 26/00503
N° RG 26/00144 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEH3B

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/
M. [R] [S]
Mme [T] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

Madame [T] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [R] [S] + Madame [T] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 août 2022, ayant pris effet le même jour, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [R] [Y] et Mme [T] [N] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 456,99 euros, des provisions mensuelles sur charges de 94,06 euros, outre un dépôt de garantie de 456,99 euros.

Invoquant des impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a, par actes de commissaire de justice du 26 août 2025, fait signifier à M. [R] [Y] et Mme [T] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 286,46 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire :
– ordonner à M. [R] [Y] et Mme [T] [N] de quitter et rendre libres de leur personne, de leur amille et de tous occupants de leur chef les locaux qu’ils occupent désormais sans droit ni titre, sinon et faute par eux de ce faire, voir dire qu’ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;
– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à lui payer la somme en principal de 1 798,53 euros au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté au 04 novembre 2025, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 05 novembre 205 jusqu’à résiliation du bail ;
– condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, conformément à l’engagement de location à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération totale des lieux ;
– condamner in solidum M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
– condamner in solidum M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 603,86 euros selon le décompte arrêté au 05 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant n’a été réglé que partiellement.

M. [R] [Y] et Mme [T] [N] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à personne, s’agissant de M. [R] [S], et à tiers présent à domicile, s’agissant de Mme [T] [N], les locataires n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.
Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application des II et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 11 février 2025, soit plus de deux mois avant les assignations du 19 décembre 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 19 août 2022, le commandement de payer délivré le 26 août 2025 et le décompte de la créance actualisé au 05 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans leurs obligations en son article 8.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 603,82 euros au 05 mars 2026, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et les charges dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires ainsi que les frais de commissaire de justice.

La dette est ainsi justifiée et il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [T] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 603,86 euros au titre de la dette locative, selon le décompte arrêté au 05 mars 2026, échéance de février 2025 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 19 août 2022 comporte, en son article 7, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 26 août 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à M. [R] [Y] et Mme [T] [N] de payer la somme de 2 286,46 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 27 octobre 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [R] [Y] et Mme [T] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [R] [Y] et Mme [T] [N] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 508,04 euros au 28 février 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [Y] et Mme [T] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS