TJ 77284, 13 mai 2026, RG 25/05924

Min N° 26/00500
N° RG 25/05924 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHIL

S.C.I. VALALEX

C/
M. [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. VALALEX
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [H] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 mars 2025, ayant pris effet le même jour, la SCI VALALEX a donné à bail à M. [H] [V] un logement situé [Adresse 3] à Meaux (77 100), moyennant un loyer mensuel de 609,15 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 609,15 euros.

Invoquant des impayés, la SCI VALALEX a, par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2025, fait signifier à M. [H] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 341,88 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2025, la SCI VALALEX a fait assigner M. [H] [V] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
– ordonner l’expulsion immédiate de M. [H] [V] et tout occupant de son chef des lieux loués et l’autoriser, en tant que bailleur, à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police si besoin est ;
– ordonner la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du locataire ;
– condamner M. [H] [V] à lui payer la somme de 3 620,18 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtée au 25 novembre 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 2 341,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
– condamner M. [H] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation, égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, du 18 novembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne de son chef et de la remise des clés ;
– condamner M. [H] [V] à lui payer la somme de 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 11 mars 2026, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la SCI VALALEX afin qu’elle transmette à la juridiction, au 25 mars 2026 dernier délai, un décompte actualisé de sa créance.

Lors de cette même audience, la SCI VALALEX, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 6 181,58 euros selon décompte arrêté au 02 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Il précise que le dernier loyer réglé l’a été pour l’échéance d’août 2025.

M. [H] [V], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 150 euros par mois, puis un total de 1 000 euros, loyer courant inclus, à compter de l’échéance d’août 2026. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Aucun décompte actualisé n’a été transmis dans les temps fixés lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI VALALEX justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 09 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI VALALEX justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI VALALEX est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 08 mars 2025, le commandement de payer délivré le 06 octobre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 02 mars 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 6 181,58 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataire.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner M. [H] [V] à payer à la SCI VALALEX la somme de 6 181,58 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 02 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 341,88 euros à compter du 06 octobre 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 08 mars 2025 comporte, en son article 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 06 octobre 2025, la SCI VALALEX a fait commandement à M. [H] [V] de payer la somme de 2 341,88 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 11 mars 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit dont être considéré comme étant celui de février 2026. Or, force est de constater qu’il n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de juillet 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant à la date de l’audience n’est donc pas satisfaite.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Partant, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [H] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SCI VALALEX sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [H] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter 17 novembre 2025 égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 06 octobre 2025 et de l’assignation du 09 décembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI VALALEX les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [H] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS