TJ 77284, 13 mai 2026, RG 25/01279

Min N° 26/00491
N° RG 25/01279 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4MI

Mme [Y] [S] [G]
M. [L] [T] [A]

C/
Société SCI JUDI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDEURS :

Madame [Y] [S] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [L] [T] [A]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentés par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Société SCI JUDI
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Adrien THIEBAUD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Adeline LADOUBART

Copie délivrée
le :
à : Me Adrien THIEBAUD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, ayant pris effet le 01er décembre 2021, la SCI JUDI a donné à bail à M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] un logement situé [Adresse 4] à Meaux (77 100), moyennant un loyer mensuel de 820 euros, des provisions mensuelles sur charges de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 820 euros.

Par ordonnance de référé du 27 février 2024, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 05 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a, en substance :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 octobre 2023 ;
– autorisé la SCI JUDI, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois souvent la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
– condamné solidairement les locataires au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamné solidairement les locataires à payer à la SCI JUDI la somme de 10 282,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 09 janvier 2024, échéance de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6 522,43 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la dite décision ;
– condamné in solidum les locataires aux dépens.

Par jugement du 14 avril 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux a autorisé les locataires à se maintenir dans les lieux jusqu’au 14 octobre 2025.

M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] ont quitté les lieux le 27 octobre 2025.

En parallèle, invoquant un préjudice de jouissance en raison d’un ballon d’eau chaude inutilisable depuis juin 2022, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] ont, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 fait assigner la SCI JUDI aux fins de réalisation de travaux et d’indemnisation à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux.

Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 07 mai 2025 avant de faire l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 11 mars 2026 où elle a été plaidée.
***

À cette dernière audience, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G], représentés par leur conseil qui s’en rapporte à ses conclusions no 2 déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :
– condamner la SCI JUDI à leur payer la somme de 20 172 euros au titre de leur préjudice de jouissance, selon décompte arrêté au mois de mars 2025 ;
Subsidiairement, s’il était considéré qu’ils étaient mal fondés à être indemnisés au-delà de la date de résiliation du bail,
– condamner la SCI JUDI à leur payer la somme de 10 752 euros au titre de leur préjudice de jouissance, courant de juin 2022 à octobre 2023 ;
– condamner la SCI JUDI à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
– condamner la SCI JUDI à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
– débouter la SCI JUDI de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] exposent, au visa des articles 122 et 31 du code de procédure civile, avoir disposé d’un titre pour se maintenir dans le logement en raison du jugement du juge de l’exécution du 14 avril 2025. Ils soulignent par ailleurs, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, que jusqu’à leur départ des lieux, la bailleresse a perçu une indemnité d’occupation et était tenue de réaliser les travaux de mise en conformité du logement à ce titre. Ils affirment qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir indemnisation de leur préjudice de jouissance avant la date de résiliation du bail sur le fondement contractuel, et après sur le fondement des articles 1240 et suivants du code de procédure civile.
Par ailleurs, au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 2 du décret no 2002-120, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] expliquent que le logement qu’ils ont occupé était indécent en raison de l’absence de production d’eau-chaude par le ballon dont il était équipé, de son humidité, de l’absence de ventilation adéquate, d’un escalier non sécurisé et de son installation électrique qui n’était pas aux normes. Ils en déduisent, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, avoir subi un préjudice de jouissance dont ils se disent bien fondés à obtenir indemnisation, à tout le moins pour la période précédant la résiliation du bail.

Enfin, en réponse aux demandes reconventionnelles de la SCI JUDI, ils font valoir que le décompte produit par leur ancienne bailleresse est illisible et incompréhensible, raison pour laquelle ils concluent à son débouté.

***

La SCI JUDI, représentée par son conseil qui s’en rapporte à ses conclusions no 3 déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
À titre principal,
– débouter M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;
À titre reconventionnel,
– condamner M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] à leur payer la somme de 17 422 euros au titre de la dette locative ;
À titre subsidiaire,
– limiter sa condamnation aux seules sommes légalement dues aux demandeurs, étant qrappelé que leur expulsion est intervenue le 27 octobre 2025 ;
– ordonner, le cas échéant, la compensation des sommes dues par les parties ;
En tout état de cause,
– condamner M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile ainsi que les articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, la SCI JUDI soutient que le bail ayant été résilié à compter du 11 octobre 2023, les demandeurs sont irrecevables à solliciter une indemnisation de leur préjudice de jouissance postérieur à cette date puisqu’ils étaient alors devenus occupants sans droit ni titre, et sont dès lors dénués de droit d’agir. Elle souligne, à cette occasion, que l’autorisation donnée par le juge de l’exécution de se maintenir dans les lieux ne constitue pas un titre.

La SCI JUDI, au visa de l’article 1240 du code civil, conteste que le logement occupé par les anciens locataires ait présenté un état de ruine qui les autoriserait à demander indemnisation de leur préjudice. Ils notent qu’à défaut d’être irrecevables, ceux-ci seraient infondés à être indemnisés pour leur préjudice résultant de la prétendue indécence du logement. Enfin, elle indique que si sa responsabilité était retenue, celle-ci devrait être partagée avec les défendeurs.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la défenderesse conteste l’insalubrité du logement et fait valoir qu’en tout état de cause, son indécence n’est pas démontrée ou résulterait des propres agissements des locataires. Elle souligne n’avoir été informée de la plupart des désordres invoqués que tardivement, et après la date de résiliation du bail. Elle en déduit qu’ils doivent être déboutés de leur demande en paiement et, subsidiairement, que les sommes restant dues doivent être limitées, et ce au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, pour le seul préjudice de jouissance résultant du défaut de fonctionnement de ballon d’eau chaude. Ils avancent par ailleurs, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral.

À titre reconventionnel, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et 1353 du code civil, ils expliquent que les demandeurs ne peuvent être déchargés de leur obligation de paiement aux indemnités d’occupation. Ils en déduisent qu’ils doivent être condamnés au paiement de cette somme, la compensation des sommes dues devant par ailleurs être prononcée, le cas échéant, sur le fondement de l’article 1347 du code civil.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

1.1. S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail .

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise à quelles conditions doit satisfaire le logement pour qu’il soit considéré comme décent.

Par ailleurs, quand bien même le logement satisferait aux normes de décence, il n’en demeure pas moins que le bailleur demeure tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué durant la durée du bail et qu’il peut être tenu pour responsable en cas de manquement à cette obligation.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 27 février 2024, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 05 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 octobre 2023.

Si par la suite, le juge de l’exécution a autorisé les locataires à se maintenir dans les lieux, par jugement du 14 avril 2025, ce jugement ne réforme pas l’arrêt de la cour d’appel devenu définitif. Il ne constitue pas davantage un titre permettant de déroger au statut d’occupant sans droit ni titre des locataires.

Or, les dispositions invoquées par les locataires pour se voir indemnisés de leur préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement, postérieurement à la résiliation du bail, ne sont pas applicables aux occupants sans droit ni titre.

M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] sont donc dénués de qualité à agir sur ce fondement et il convient de les déclarer irrecevables.

En revanche, ils sont recevables à agir, en vertu du bail, pour la période antérieure à la résiliation du bail

1.2. S’agissant du préjudice moral postérieur à la date de résiliation du bail

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] sollicite l’indemnisation de leur préjudice moral postérieurement à la date de résiliation du bail, survenu durant l’occuption du logement. Il n’est par ailleurs pas contesté qu’ils sont demeurés dans le logement jusqu’au 27 octobre 2025, soit postérieurement à la date de résiliation du bail.

Dans ces conditions, ils sont recevables en leur demande en paiement à ce titre.

2. Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise à quelles conditions doit satisfaire le logement pour qu’il soit considéré comme décent.

Par ailleurs, quand bien même le logement satisferait aux normes de décence, il n’en demeure pas moins que le bailleur demeure tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué durant la durée du bail et qu’il peut être tenu pour responsable en cas de manquement à cette obligation.

En l’espèce, les anciens locataires invoquent l’indécence du logement en raison de l’impossibilité d’avoir accès à l’eau chaude due à un chauffe-eau défectueux, de la présence de moisissures et d’humidité en raison d’une isolation insuffisante, et d’une installation électrique qui n’était pas aux normes.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet de retenir que ces défauts, qui ne sont que partiellement contestés par la bailleresse, seraient apparus avant la résiliation du bail survenu le 11 octobre 2023. Seules des pièces postérieures à cette date, à savoir les rapports de l’agence régionale de santé réalisé à la suite des visites sur site les 22 juillet 2024 et 15 novembre 2024, et le rapport de visite technique de la mairie de [Localité 3] du 09 septembre 2024, attestent de l’existence de tels désordres.

La seule exception concerne le ballon d’eau-chaude. En effet, il ressort d’un courrier électronique du 22 juin 2022 qu’à cette date, les locataires ont informé la bailleresse d’une fuite d’eau émanant de ce ballon. Dans ce message, ils indiquent l’avoir colmatée avec du ruban adhésif. Ils soulignent avoir installé une bassine en dessous et que celle-ci se remplissait en quarante minutes.

Ces éléments sont confirmés dans les différents rapports de visite techniques dont celui dressé à la suite des visites des 22 avril et 22 juillet 2024 qui fait état d’un ballon hors service avec une importante fuite obligeant les locataires à disposer des bassines pour récupérer l’eau qui s’en échappe.

L’absence d’accès à l’eau et les inconvénients qui en ont découlé constituent un manquement de la bailleresse à l’égard des locataires qu’il convient d’indemniser, jusqu’à la date de la résiliation du bail, soit le 11 octobre 2023.

Compte tenu de la durée d’occupation du bien et des conséquences en découlant, il y a lieu de les indemniser à hauteur de 3 827,88 euros, somme que la SCI JUDI sera condamnée à leur payer.
3. Sur la demande en paiement au titre du préjudice moral

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] expliquent avoir subi un préjudice moral du fait de l’indécence du logement, postérieurement à la résiliation du bail, en raison de l’indécence du logement.

Cependant l’indécence repose sur un fondement contractuel et les demandeurs ne justifient pas d’une faute extra-contractuelle imputable à la SCI JUDI.

M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

4. Sur la demande reconventionnelle en paiement

La SCI JUDI sollicite d’être indemnisés au titre des indemnités d’occupation impayés de ses anciens locataires.

Cependant, force est de constater qu’elle dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire à ce titre, la cour d’appel ayant confirmé l’ordonnance les ayant condamnés au paiement de la dette locative et, pour l’avenir, à une indemnité provisionnelle d’occupation.

Il convient dès lors de rejeter sa demande en paiement.

5. Sur la demande en compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la SCI JUDI sollicite la compensation entre les créances des locataires à son égard et toute condamnation qui serait prononcée contre elle.

Cependant, la SCI JUDI ayant été déboutée de ses demandes en paiement dans le cadre de la présente décision, et la compensation ne pouvant être ordonnée entre des condamnations prononcées à des dates distinctes, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JUDI, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [T] [A] et Mme [Y] [S] [G] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCI JUDI à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS